LIDÉ UŽ SI ZVYKLI ŽÍT S DLUHEM Praha bude pro přírůstek nových bytů i nadále klíčová, růst jejich cen se zvolní zvolní - říká Dušan Kunovský, ředitel developerské společnosti Central Group, která ve sféře rezidenčního bydlení patří k největším v České republice.
LIDÉ UŽ SI ZVYKLI ŽÍT S DLUHEM
Praha bude pro přírůstek nových bytů i nadále klíčová, růst jejich cen se zvolní zvolní - říká Dušan Kunovský, ředitel developerské společnosti Central Group, která ve sféře rezidenčního bydlení patří k největším v České republice.
Letos se s velkými projekty doslova roztrhl pytel. Zdá se, že developeři /už neváhají stavět sídliště se stovkami i tisícovkami bytů.
To je reakce na zvyšující se poptávku. Stojí za ní řada faktorů. V porovnání s ještě nedávnou minulostí jsou dnes hypoteční úvěry podstatně dostupnější a změnil se i přístup veřejnosti k nim. Lidé si už zvykli žít s dluhem. Navíc selský rozum má na bytovou otázku či problém jednoduchou odpověď: budu-li platit nájemné, budu mít po dvaceti letech hromadu účtů, zatímco s hypotékou budu po takové době už bydlet ve vlastním. Vedle toho svou roli sehrála i očekávání spjatá se vstupem do Evropské unie, nevyřešená deregulace nájmů a další okolnosti. To všechno dovoluje developerům rezidenčních projektů velkorysejší akce.
Bude tedy větších projektů přibývat?
Nejspíš ano. Potenciál tady rozhodně je. Pokud se porovnáváme s vyspělými zeměmi Unie, mělo by se u nás stavět kolem 50 tisíc bytů za rok. Navíc v ČR existuje fenomén panelových domů, ve kterých žije třetina populace. Leckde už dosluhují, přitom jejich rekonstrukce pokračují jen pomalu a celkově by vyžadovaly stovky miliard korun. Taková částka není reálná - takže stále více obyvatel panelových domů bude muset řešit problém svého budoucího bydlení. To na poptávku rozhodně bude mít dopad.
Poptávku obvykle akcelerují i příznivější ceny. Jaký bude jejich vývoj?
Ceny neustále mírně rostou. To je důsledek zvýšení cen vstupů, především pozemků. Zejména v P raze jsou dobré pozemky - jak z technického, tak majetkoprávního hlediska - už rozebrány. Dnes je těžké koupit rozumný pozemek za rozumnou cenu. Zároveň také stouply ceny stavebních materiálů i prací - na jedné straně jsou tady přísnější normy, na druhé progresivní stavební technologie. A v neposlední řadě má na ceny dopad také inflace. Ale jak jsem řekl, zásadní vliv mají enormně drahé pozemky. Přesto všechno si však myslím, že v nastávajícím období se růst cen zpomalí. Jestliže v některých segmentech trhu dosahoval v minulosti 20-30 procent, nyní by měly ceny vykazovat spíše stabilitu a jejich růst by neměl překročit úroveň 10 procent. Zároveň se ceny budou trochu jinak tvořit.
V čem přijde změna?
Myslím, že do budoucna se bude cena odvíjet především od lokality. To se stane naprosto klíčové, takže ceny jinak totožných bytů v různých lokalitách se budou lišit stále ostřeji. V západní Evropě i USA se tyto rozdíly pohybují v řádu desítek istovek procent. Napomůže tomu i okolnost, že většina naší populace má silnou vazbu na lokalitu - třeba Pražené z levého břehu Vltavy se jen neradi stěhují na pravý břeh a naopak. Rezidenční image bude nabývat na významu.
Hodně se mluví o oživení bytové výstavby mimo Prahu.
V regionech je situace složitá. Máme v tomto ohledu nemálo zkušeností, stavěli jsme či stavíme v Brně, Českých Budějovicích, Hradci Králové i Plzni. Původně jsme předpokládali, že vše bude snadnější a levnější. Paradoxně tomu bylo naopak. Pro pražskou firmu je v regionech všechno dražší a komplikovanější. Hlavně v oblasti stavebních prací mimo hlavní město nefunguje konkurence. Takže jsme třeba v Brně stavěli dráž než v P raze. Přitom prodejní ceny jsou v regionech na nižší úrovni, takže nás - ekonomicky vzato - zachraňovaly jen nízké ceny pozemků.
Takže zlatá Praha?
Praha je pro bytovou výstavbu a trh nemovitostí vůbec jedinečným fenoménem. Myslím, že i do budoucna bude pro bytovou výstavbu klíčová. To vyplývá především z vyšší úrovně příjmů - jestliže celostátní průměr měsíční mzdy činí 16 700 korun, v metropoli dosahuje 20 800. To je významné, protože dnes si drtivá část klientů kupuje byt na dluh. Doba kufrů naditých bankovkami - třeba z restitucí - je už za námi, lidé své bytové potřeby financují nejčastěji vlastní mzdou. A ty jsou v metropoli nejvyšší. Navíc, Praha působí jako magnet: ze všech oblastí země „stahuje“ - mohu-li to tak říci - elitu. Takřka třetina našich zákazníků je mimopražských, nezřídka rodiče pořizují v P raze byt dětem, které tady teprve studují.
Přinese budoucnost také nové nájemní byty?
Klasický model developera je zhruba takový: přijít, rozvinout území, tedy realizovat projekt, rozprodat a jít dál. Nicméně už zvažujeme, že bychom si část některého projektu ponechali a byty dlouhodobě pronajímali. Ovšem vždy s nějakými nadstandardními službami, kvalitním servisem. Myslíme, že taková poptávka tady bude.
Byty od vás přece může koupit jiný investor?
Nevím o takovém záměru. A pokud takový bude, půjde pravděpodobně o luxusní byty s nabídkou dodatečných služeb. Pochopitelně existují malí investoři - koupí třeba tři byty a ty pronajímají. Nějaké významnější změny v této oblasti neočekávám. I v EU je patrný trend směřující k vlastnickému bydlení. V jednotlivých zemích se to ovšem liší, relace nájemní - vlastnické byty je hodně závislá na dostupnosti úvěrů. U nás to z tohoto hlediska není špatné. Kdo chce bydlet, musí mít tak 1020 procent prodejní ceny bytu a zbytek si vypůjčí. To mluvíme o částce 100 až 200 tisíc korun.
Výstavbu nových bytů podporuje také stát.
Ano, na tyto účely plynou nemalé částky, hlavně do sféry stavebního spoření. To ale ve skutečnosti podpora bytové výstavby není. Což do značné míry platí i pro dotační programy, které jsou nepružné a neprůhledné. Podle mne by stát mohl více pomoci výstavbou inženýrských sítí v rozvojových územích. Všem developerům by také pomohl trochu rychlejší chod státní správy - získat všechna potřebná povolení, razítka a rozhodnutí k realizaci projektu často trvá dva i tři roky.
Pojďme se na závěr zastavit u kvality nových bytů. Jaká je z technického hlediska?
Bezesporu se posunuje dopředu. Nejspíš není taková, na jakou jsou zvyklí ve vyspělých zemích, ale podle mne ten rozdíl není nijak zásadní. Na jedné straně ji hlídá developer, na druhé zákazník. Pokud budu mluvit za nás - máme čtyřstupňovou vnitřní kontrolu kvality, k tomu ještě každý objekt prochází nezávislým auditem, prováděným Ústavem stavebního zkušebnictví, a to hned dvakrát. Vedle toho požadujeme certifikáty kvality od dodavatelů stavebních materiálů. Myslím, že podobně postupují iostatní velcí developeři.
Zní to dobře - znamená to, že nejsou žádné stížnosti?
Samozřejmě jsou. Mezi tisícovkami klientů najdete velmi spokojené, neutrální i nespokojené. Bydlení je záležitost do značné míry emocionální a také velmi nákladná. Nicméně klient má dost nástrojů k obraně, především zákon na ochranu spotřebitele a občanský zákoník - mimo jiné tříletou záruční dobu. S vyřízením svých reklamací na tom asi zákazník bude lépe u větší firmy - malá společnost může v případě potřeby prostě zavřít krám, velký developer nikoli. A pak je tady veřejná kontrola: nekvalitní byty jsou vždy mediálně chutná sousta. Také proto si velká firma nemůže dovolit zásadní výkyv kvality. Jak už jsem říkal, v porovnání s Unií nestavíme nijak odlišně, jiná věc je ovšem vnitřní vybavení bytů - v tomto ohledu je český standard pochopitelně nižší.
Oproti panelákovým sídlištím jsou ta dnešní skutečně osvěžující. N icméně jistým pocitům uniformity se nelze ubránit.
To je o penězích. Když chcete v Praze prodávat metr bytové plochy za 35 tisíc korun, nelze si moc vyskakovat. Tyto ekonomické mantinely víceméně neumožňují skutečně nová a unikátní architektonická řešení. Samozřejmě, pokud s cenou jdete výš, máte i na tomto poli více možností. A myslím, že už pár takových projektů vzniklo. Takřka vždy šlo ovšem o menší projekty - poněkud paradoxně totiž po originálních architektonických konceptech není poptávka. Lidé se na takové excesy rádi podívají, ale když dojde na lámání chleba, nakonec zvolí konzervativní variantu. Převažující část naší klientely preferuje konformní projekty.
Pokud se porovnáváme s vyspělými zeměmi Unie, mělo by se u nás stavět kolem 50 tisíc bytů za rok. Navíc v ČR existuje fenomén panelových domů, ve kterých žije třetina populace. Leckde už dosluhují a vzhledem k náročnosti a pomalosti jejich rekonstrukce bude muset stále více obyvatel panelových domů řešit problém svého budoucího bydlení. DUŠAN KUNOVSKÝ (33) **Vystudoval právnickou fakultu na univerzitě v Cambridgi a potom také Právnickou fakultu UK. Po absolutoriu pracoval v advokátní aféře, specializoval se na obchodní právo. Společnost Central Group řídí od doby jejího vzniku v roce 1994 - je jejím generálním ředitelem a předsedou představenstva.
