NEDOSTATEK ZÁKAZNÍKŮ - Některá tuzemská obchodní centra se potýkají s nízkou návštěvností a nespokojeností svých nájemníků. Příčin je hned několik – nevyhovující lokalita, špatně zvolená cílová skupina nebo neochota majitele do centra investovat.
První patro zavřeno z důvodu rekonstrukce. To hlásí cedule bránící ve vstupu na eskalátor v Obchodním centru Stodůlky na Praze 5. Je čtvrtek krátce po poledni a obchody zejí prázdnotou. Od prodavačky v obchodě se značkovou módou se dozvídám, že se jedná o typický obrázek všedního dne v centru. „O víkendech to bývá lepší, ale ani tak žádná sláva,“ povzdechne si prodavačka. Prozrazuji jí, že chystám o obchodních centrech článek. „Nerada bych si pokazila vztahy s majitelem, nezlobte se,“ odvětí na můj dotaz, zda bych s ní mohla udělat rozhovor.
Podobně dopadnu i v blízké Galerii Butovice. Přece jen je zde ale o něco více lidí než ve Stodůlkách. Vlastně tu vše vypadá zcela normálně a na první pohled si připadám stejně, jako v úspěšných komplexech Palác Flóra nebo Centrum Chodov. Jakmile ale zavítám do prvního patra za prostor určený k občerstvení, ocitám se ve městě duchů. Některé výlohy jsou přelepeny reklamami, jiné nabízejí pohled na opuštěné prostory. Cedule na dveřích hlásají, co se stalo s nájemníkem – buď se přestěhoval o patro níž, nebo prodejnu zkrátka zavřel. Dětský koutek, který v těchto místech zcela osiřel, byl posunut o několik metrů směrem k restauracím a zákazníkům. I tak ale sousedí s vyklizenou prodejnou.
Stěžejní je umístění centra
Dostáváme se do další fáze vývoje trhu, v níž se rozevírají nůžky mezi prosperujícími a méně úspěšnými centry, ve kterých tržby stagnují nebo klesají. „Nejvíce se to začíná projevovat v Praze,“ tvrdí Tomáš Novotný, ředitel obchodního provozu společnosti Baťa, která má zastoupení v 34 obchodních centrech v Česku. Společnost je podle Novotného na svých stanovištích většinou spokojena. V méně navštěvovaných centrech, jako jsou například Stodůlky, přeměnila prodejnu na outlet. „Za uplynulých deset let jsme opustili pouze jedinou plochu, a to v Parku Hostivař. Přecenili jsme potenciál lokality,“ přibližuje Novotný.
Právě lokalita je pro obchodní komplexy stěžejní. Centra, kterým se příliš nedaří, zkrátka stojí na špatném místě. V případě zmiňovaných OC Stodůlek a Butovic byla daná lokalita již „obsazena“ úspěšnými konkurenty v podobě Metropole Zličín a centrem Nový Smíchov.
„Stodůlky i Butovice by musely změnit svoji strategii a zaměřit se na zákazníky z okolních sídlišť,“ míní Pavlína Hajnová z analytické společnosti Centers Data, která se obchodními centry zabývá. Postavit se zpět na nohy nebude podle ní ani pro jedno z těchto dvou center lehké. „V současné chvíli nemají o prázdné plochy zájemce, kteří by jim vyhovovali. Oni se do těchto center vždycky dají sehnat obchody typu Lidovka, nebo vietnamští prodejci, kteří jsou také schopni spolehlivě platit nájmy. Centra se však zdráhají tyto nájemníky přijímat, aby si zachovala určitou tvář,“ konstatuje Hajnová.
Slavnostní otevření se zedníkem v zádech
Smutná dvojka Butovice – Stodůlky ale není výjimkou na tuzemském trhu. Nízké tržby a nespokojenost nájemníků se nevyhnuly ani dalším obchodním domům, jako jsou pražská centra Eden, Novodvorská Plaza nebo Spektrum Průhonice. Z mimopražských „obchoďáků“ se s nižší návštěvností potýkají například brněnské Královo Pole a olomoucká Olympia.
Typickým kamenem úrazu je vedle nešťastně zvolené lokality také otevírání ještě nedokončených center. „Úplně hotová byla snad jen Vaňkovka Brno a Centrum Chodov. Jinak ale centra většinou vítají první zákazníky s nepronajatými plochami, nebo dokonce nezkolaudovaná, ještě se zedníky v zákulisí,“ přibližuje Hajnová.
Nadějný projekt s velkými problémy
Po nešťastném startu následuje zpravidla dohadování s nájemníky. V Novodvorské Plaze nebo Edenu znají i petice určené do rukou majitelů.
Zatím nejdále došel spor mezi vlastníkem (investiční společnost Babcock & Brown) a nájemníky v Galerii Butovice. Na počátku stála nespokojenost obchodníků s tržbami v novém centru, které mělo na první pohled výhodnou polohu u stanice metra. Už první měsíce po otevření v roce 2005 ukázaly, že nedaleká Metropole Zličín má širší nabídku obchodů i služeb, včetně multikina, a zákazníci jí dávají přednost. Nespokojenost nájemníků v Galerii Butovice vyvrcholila loni u Rozhodčího soudu při Hospodářské komoře ČR. Ten ale rozhodl ve prospěch obchodního centra.
Podle Marka Odrobiny z advokátní kanceláře Odrobina & Co je důvodem neúspěchu nejednotnost zájmů nájemníků. V „butovické kauze“ stálo na začátku celkem 22 obchodníků, kteří chtěli bojovat o snížení svých nájmů. Postupně se ale s centrem dohadovali mimosoudně. Nakonec bylo žalobců při vydání rozhodčího nálezu pět.
Vedení Galerie Butovice nevyužilo opakované nabídky ze strany Profitu se ke kauze vyjádřit. Podobně mlčí nájemníci, kteří se podle slov jednoho z nich nechtějí k případu vracet. „Podle mých informací jsou v Butovicích nájemníci, kteří se nakonec s centrem dohodli. Některé to bolí více, některé méně, některým tržby k uspokojivému hospodaření stačí,“ konstatuje Odrobina. Nikdo podle něho v centru nezůstal proti své vůli. „Všichni, kteří odejít chtěli, to udělali. Třeba i proti vůli centra,“ dodává. Nájemníci, kteří tak učinili, ale nakonec centru dopláceli dlužné nájemné.
Chyba lávky, respektive investora
Zlepšit situaci méně úspěšného obchodního domu není nic snadného. „V podstatě vždy záleží na tom, zda obchodní centrum podrží majitel. Zda je ochoten do něho investovat více, než bylo původně v plánu,“ vysvětluje Hajnová. Jako příklad centra, které se na začátku potýkalo s nízkou návštěvností a dnes je velmi úspěšné, uvádí bratislavský Aupark. „Dnes je Aupark nejúspěšnějším centrem na Slovensku, ale majitele to stálo neskutečné úsilí. Neváhal investovat do přestavby i marketingu a vyplatilo se mu to,“ přibližuje Hajnová.
Také na tuzemském trhu se některá z těch méně úspěšných center zvolna zvedají ode dna. Musí ale většinou změnit svou cílovou skupinu i způsob komunikace s ní. Příkladem je komplex Novodvorská Plaza. „Je pravda, že býváme označováni za méně úspěšné centrum, ale situace je mnohem lepší než při otevření v roce 2006,“ konstatuje ředitel centra David Pažitka. Kromě nepodařené otvíračky se podle něho na návštěvnosti centra podepsala i nedostatečná propagace projektu a zvolený mix obchodů – chyběly značky, které lidi přitáhnou.
Současný majitel Novodvorská Plaza, společnost Klepierre, provádí od léta roku 2006 restrukturalizaci centra, která by měla návštěvnost i tržby jednotlivých obchodníků zvýšit. „Samozřejmě nejsme a ani nikdy nebudeme druhé Obchodní centrum Nový Smíchov,“ říká Pažitka. Cílem Novodvorské Plaza je podle něho fungovat co nejlépe jako lokální centrum pro zhruba sto tisíc lidí, kteří bydlí v nejbližším okolí.
Přeorientování centra na nejbližší okolí a především částečná změna nájemníků centru postupně přináší ovoce. „Letos je návštěvnost o čtvrtinu vyšší než ve srovnatelném období v loňském roce. Pořád je sice nižší, než na začátku někteří obchodníci očekávali na základě prezentací projektu, ale situace se stále lepší,“ říká Pažitka.
Možná přijede i autobus
Do boje s malou návštěvností vyrazila i společnost Eden Development, která vlastní Nákupní centrum Eden. V současné chvíli centrum shání nové nájemníky do prostor, z nichž některé jsou prázdné už od otevření v roce 2005, nebo se „uvolnily“ krátce po něm.
„Konkrétně žádnou značku, se kterou jednáme, jmenovat nechci,“ říká manažer centra Vlastimil Hapl a dodává, že složení budoucích nájemníků Edenu tají, protože centrum by se mělo v blízké době ukázat zákazníkům v novém kabátě a nebylo by tedy z marketingových důvodů dobré zkazit zákazníkům překvapení. Hapl také připustil, že vedení opět zvažuje zavedení kyvadlové dopravy z některé ze stanic metra, jejíž absence byla jedním z důvodů nespokojenosti nájemníků.
Přeorientovat své centrum směrem ke službám, servisu a aktivní zábavě se už delší dobu snaží skupina Auerium, která v roce 2006 koupila od společnosti Carrefour obchodní komplex Královo Pole v Brně. Společnost se podle slov manažera centra Pavla Kotka zaměřila mimo jiné na akce pro rodiny s dětmi, nákupní soutěže, nebo například víkendová divadelní představení. „Hlavním pilířem marketingu stále zůstává kvalitní produktový katalog,“ přibližuje manažer Kotek. Situace centra se podle něho zlepšuje, ale kolik lidí denně Královo Pole navštíví, prozradit nechce. „Průměrný měsíční nárůst návštěvnosti letos zatím registrujeme v řádu deseti procent. Loni to bylo v průměru dvacet procent,“ přibližuje Kotek.
