Špatné zprávy z burz i bank

Realitní společnosti v Evropě netrápí jen pokles jejich akcií, ale také rostoucí úroky

Developerská společnost ECM uvedla před rokem na pražskou burzu své akcie. První den obchodování se cena zastavila na 1471 korunách. Během letošního dubna majitel jednoho cenného papíru ECM vydělal více než pět set korun, protože akcie se vyšplhala nad hranici dvou tisíc. Když investor na jaře papíry ECM neprodal, v současné době prodělává. Na burze se s akcií developera obchoduje přibližně za 1350 korun. A názory analytiků se shodují v tom, že propad bude ještě nějakou dobu pokračovat. ECM není mezi developery a společnostmi, které investují do nemovitostí, vůbec žádnou výjimkou. Téměř všechny akcie realitních firem v Evropě ztrácejí. Za propadem, jak tvrdí analytici, stojí hlavně opatrnost kupujících vůči realitnímu sektoru. Nejen nepříznivá nálada na burzách hýbe celým odvětvím. Zřejmě největší vliv na realitní byznys má zdražování peněz, tedy růst úrokové míry, a s tím spojené vyšší náklady při získávání kapitálu. Rozvoj realitního trhu v posledním desetiletí podstatně změnil podobu některých evropských oblasti. Velké investice developerů proměnily pobřežní regiony Španělska v prosperující lokality, Londýn se stal městem moderních výškových kancelářských budov, ve střední a východní Evropě vyrostly nové administrativní objekty a obchodní centra. O důležitosti realitního sektoru vypovídají i statistická data. Nemovitosti totiž představují největší objem investičního majetku na světě a zároveň největší podnikatelský sektor vůbec. Některé odhady hovoří dokonce o tom, že byznys, který se dotýká trhu realit, vytváří až patnáct procent hrubého domácího produktu vyspělých zemí. Obliba investic do realit či do cenných papírů nemovitostních firem celosvětově vzrostla po zklamání z technologických akcií. Investiční nadšení podporoval dostatek volných finančních prostředků a nízké úrokové míry. „Hodně z nás dříve muselo pouze vstát z postele, aby vydělalo peníze,“ konstatoval pro International Herald Tribune Peter Kasch, partner britské realitní firmy Catalyst Capital. Vzpomínal s nostalgií na dobu, kdy levné peníze a ochotní investoři proměnili Evropu z pohledu realitního byznysu v místo, kde bylo téměř nemožné špatně investovat.

Konec dobré nálady.

Letos, hlavně v druhé polovině roku, ale optimismus skončil. Investoři, což se dotklo především těch, co chtěli na realitních akciích rychle vydělat, odepsali během letošního roku podstatnou část zisku. Cenné papíry evropských realitních společností a fondů se od ledna do října průměrně snížily o 21,4 procenta měřeno indexem EPRA. „Hlavní příčinou je celkově negativní sentiment vůči realitním titulům na evropských burzách. V některých zemích, jako je Velká Británie nebo pobaltské státy, začaly ceny realit po letech klesat a investoři se obávají podobného vývoje i ve zbytku Evropy,“ tvrdí analytik České spořitelny Petr Bártek. Realitní trhy byly častým tématem v uplynulých měsících, zmiňovány byly nejčastěji ve spojitosti s americkou hypoteční krizí. „Tato krize má dopad hlavně na likviditu finančního sektoru v USA a západní Evropě a na snížené očekávání růstu ekonomiky,“ vysvětluje Petr Bártek. Dodává, že realitní společnosti ve východní Evropě financují rozvoj z velké části úvěrem a jeho horší dostupnost by se negativně projevila na rychlosti jejich růstu. „Místní banky prakticky nebyly americkou hypoteční krizí zasaženy,“ tvrdí Bártek. Pokles akcií českých realitních firem zdůvodňuje hlavně náladou na trzích. Stejný názor zastává i Tomáš Laštovka, viceprezident developerské společnosti ECM, která je kótovaná na pražské burze. „Americká hypoteční krize byla spouštěcím mechanismem vystřízlivění. Nemá s hodnotou českých realitních firem vůbec nic do činění,“ říká Laštovka. Investoři si prý ale začali více všímat svých portfolií a korigují je.

Nebylo co kupovat.

Investiční společnosti nakupující nemovitosti mezi realitními subjekty, jež jsou kótované na burzách, převládají. Tyto firmy nashromáždily ve svém portfoliu v průběhu let značný majetek. Kvůli nedostatku realitních projektů, které byly k mání na některých trzích, a optimismu z budoucího zhodnocení kupovaly objekty i za cenu podstatně vyšší, než je čistá hodnota aktiv (NAV). „Někteří investoři za objekt, který měl hodnotu například sta, byli ochotni zaplatit 120. Logika v tom moc nebyla. Spekulovali, že se majetek bude zhodnocovat stejně jako v minulosti,“ vysvětluje Tomáš Laštovka. Ceny nemovitostí se na některých trzích dostaly na maximum a následný optimismus již nebyl na místě. „Trh má ale určitou setrvačnost. Lidé byli ochotni dále platit za nemovitosti více a více bez ohledu na fundament,“ objasňuje Laštovka. Nejen pozitivní nálada zvyšovala ceny nemovitostí, ale také ohromná koncentrace volných prostředků. „V západní Evropě mají investiční společnosti skutečně hodně peněz. Nebylo co za ně pořizovat, a aby firmy uzavřely alespoň nějaký obchod, nakupovaly draze,“ dodává Tomáš Laštovka.

Vezou se.

Odlišné důvody propadu akcií než u investičních společností najdeme u developerů. „Ti jsou aktivními hráči, očekává se od nich, že portfolio ročně zhodnotí, a proto je u nich ospravedlnitelná určitá prémie nad NAV,“ zdůvodňuje Laštovka. Byť připouští, že v mnoha případech byla tato prémie nadhodnocena, domnívá se, že ceny akcií developerů táhnou dolů především investiční společnosti. „Developeři jsou s nimi v jednom sektoru, proto se i jim snižují ceny akcií. Trh se nechová racionálně,“ domnívá se Laštovka. To potvrzuje i analytik společnosti Cyrrus Karel Potměšil. „Dá se říci, že developerské společnosti jako celek v posledních měsících na burzách klesají především vlivem negativní nálady vůči tomuto sektoru, a že se tedy vezou s ostatními. Projevuje se u nich averze k riziku, která výrazně vzrostla na akciových trzích obecně a u společností, které mají něco společného s bankovnictvím a stavebnictvím, to platí dvojnásob,“ říká Potměšil. V loňském roce se evropské burzy staly oblíbeným místem, kam si realitní společnosti chodily pro peníze. V roce 2006 získaly developerské firmy prostřednictvím IPO na evropských burzách necelých sedm miliard dolarů, přičemž o rok dříve se tato suma pohybovala kolem tří miliard. V současné době analytici doporučují se vstupem na burzy počkat. „Podle mého názoru je nyní ocenění východoevropských realitních firem ve srovnání s jejich růstovým potenciálem v průměru velmi nízké. Navíc i na těchto úrovních budou investoři spíš nějakou dobu vyčkávat, jestli se naplní pesimistické scénáře,“ tvrdí Petr Bártek z České spořitelny. „Nelze vyloučit, že dočasné odložení vstupu na burzu by mohlo mít na emitenta pozitivní vliv v tom smyslu, že by mohl získat větší výtěžek v rámci IPO než nyní, kdy jsou investoři opatrnější ve svém rozhodování. Pár měsíců času navíc proto nemusí být jen ke škodě, zejména kdyby došlo ke zlepšení nálady na světových trzích,“ domnívá se Patrick Vyroubal, analytik společnosti Atlantik FT.

Počkají si.

Již v květnu se začalo spekulovat o tom, že ještě během letošního roku vstoupí na pražskou burzu společnost CTP Invest. Termín primárního úpisu akcií nemovitostního fondu CTP Property přesunula firma na první čtvrtletí 2008. Jako důvod vedení společnosti uvádí, že počátkem příštího roku dokončí dalších 33 nových nemovitostí, které zvýší hodnotu portfolia fondu na 1,2 miliardy eur. Celková pronajímatelná plocha tudíž vzroste na 1,3 milionu metrů čtverečních, ročně by měla vytvořit příjem přesahující 80 milionů eur ročně. „Odklad vstupu společnosti CTP Invest může také částečně souviset s tržní náladou, která není developerům příliš nakloněna. Ještě v loňském roce, popřípadě letos na jaře se v případě podobných firem dalo mluvit jako o ideální době ke vstupu na burzu, po problémech s americkými hypotékami jsou všechny podobné společnosti brány jako rizikovější ve srovnání s jinými sektory,“ vysvětluje Karel Potměšil, analytik společnosti Cyrrus. Dodává, že firma z oboru, která v dnešních dnech hodlá vstoupit na burzu, musí počítat s mírně nižším výnosem z emise, protože případní investoři nebudou ochotni platit cenu, kterou by zaplatili třeba ještě před rokem Ne všechny developery a realitní investory ale pesimismus od IPO odradil. Akcie developerské společnosti VGP by měly rozšířit investiční nabídku na pražské burze již na počátku prosince. V Belgii registrovaná VGP, která je u nás třetím největším developerem průmyslových a logistických parků, si od emise akcií slibuje kapitál pro další rozvoj a také úhradu dluhů. Emise by měla vynést 50 milionů eur, v případě zájmu investorů by se nabídka mohla zvýšit o dalších patnáct procent. I společnost VGP musela na propad burz zareagovat. Původně plánovala emisi v objemu až 150 milionů eur, tyto plány ale kvůli poklesu realitních akcií změnila.

Drahé peníze.

Lze jednoznačně konstatovat, že pro realitní společnosti není v současné době na burzách nejpříznivější situace. Zajistit si kapitál pro ně však není jednoduché ani u finančních institucí, které peníze poskytují s vyšším úrokem a s menším nadšením než v předchozích letech. „Zásadní otázka v minulosti zněla: Kde mohu nalézt něco ke koupi?“ říká Herbert Weiss, partner odpovědný za nemovitosti v německé pobočce poradenské společnosti Deloitte & Touche v článku International Herald Tribune, „v budoucnu budeme svědky daleko menšího počtu akvizic, protože otázka zní: Kde mohu dostat na koupi peníze?“ Nově nastavené podmínky ale mohou mít na sektor i příznivý vliv. Právě díky přísnější regulaci a rostoucím úrokům může Evropa předejít podobné krizi, jaká postihla realitní sektor ve Spojených státech. V současné době se všichni hráči v oboru nemovitostí shodují, že financování koupě již dokončených projektů nebo výstavba nových budov bude v porovnání s uplynulými roky složitější. „Bankéři vám nikdy neřeknou, že mají zavřeno, to je trapné, ale ve skutečnosti tomu tak je,“ komentoval situaci pro International Herald Tribune Peter Kasch z Catalyst Capital. Analytici předpokládají, že na obrat nálady investorů si budou muset realitní společnosti ještě nějakou dobu počkat. „Předpokládám, že v západní Evropě skutečně dojde k mírné korekci cen komerčních realit a pokles ocenění realitních firem zde má tedy opodstatnění. Ve východní Evropě budou muset firmy několik čtvrtletí reportovat dobré výsledky, aby se trh uklidnil,“ říká Petr Bártek z České spořitelny.

ECM Místo: Burza Cenných papírů Praha
52týdenní maximum: 2058 korun (16. 4. 2007)
52týdenní minimum: 1353 korun (20. 11. 2007)
Cena akcie k 20. 11. 2007: 1353 korun

Developerská společnost ECM vstoupila na pražskou burzu v prosinci loňského roku. Z IPO získala 80,7 milionu eur, které jsou určeny na financování další expanze. Upisovací cena akcií byla stanovena na 47 eur (1317 korun). Poptávka po akciích ECM během úpisu čtyřnásobně převýšila nabídku, takže není divu, že při začátku obchodování stanovili tvůrci trhu počáteční cenu emise na 1424 korun, tedy více než osm procent nad upisovací cenu. Během prvního dne obchodování vzrostla cena až na maximální hodnotu 1527 korun, svůj první obchodní den poté emise zakončila na výsledku 1471 korun, tedy o 3,3 procenta výše proti zahájení obchodu. V polovině uplynulého týdne se cena akcií pohybovala kolem 1350 korun. „Každý developer prochází cykly, protože kupuje pozemky, investuje a v některém okamžiku realizuje zisk. ECM zveřejňuje čtvrtletní výsledky, ale jen pololetně probíhá ocenění portfolia,“ říká viceprezident firmy Tomáš Laštovka. „Skutečně jsem nechápal, když nám v létě rostly ceny akcií na 1,6násobek NAV, přitom jsme té době připravovali pouze rozvojovou strategii. Čtvrt roku jsme seděli v zasedacích místnostech. Neoznámili jsme jediný nový projekt, neuzavřeli jsme jedinou akvizici,“ říká Laštovka. Dodává, že dnes se akcie ECM obchodují pod hodnotou NAV.

Orco Místo: Euronext, Paříž
52týdenní maximum: 131 eur (10. 2. 2007)
52týdenní minimum: 91,03 eura (20. 11. 2007)
Cena akcie k 20.11.2007: 91,03 eura

Orco vstoupilo na burzu Euronext v Paříži již v roce 2001, až do počátku roku 2004 se jeho akcie obchodovaly za nevelkého zájmu při téměř konstantní ceně lehce pod dvaceti eury za kus. Na počátku roku 2005 již byly akcie Orka k mání za třicet eur a v dubnu 2006 přesáhla jejich cena sto eur za kus. K prudkému růstu přispěla rozhodující způsobem pražská burza. Akcie v Lucembursku registrované firmy na ni byly uvedeny jako duální listing v únoru 2005 se startovní cenou 1225 korun za kus. Orco těží z vysokého realitního sentimentu Středoevropanů. Ti, když chtějí vlastnit akcie developerské firmy, nemají moc na výběr. V současné době ale podobně jako v případě jiných realitních společností ztrácejí cenné papíry Orka na své hodnotě. V polovině uplynulého týdne proběhly obchody pod hranicí 90 eur. Stejný vývoj zaznamenaly akcie firmy i na pražské burze, kde se dostaly dokonce na své historické minimum. Týdeník EURO požádal Orco o vyjádření k situaci na burze, do uzávěrky však žádná reakce nedošla.

Globe Trade Centre (GTC) Místo: Warsaw Stock Exchange
52týdenní maximum: 57,65 PLN (4. 10. 2007)
52týdenní minimum: 36,20 PLN (24. 11. 2006)
Cena akcie k 20. 11. 2007: 47,85 PLN

Developerská společnost GTC je největším polským developerem. V průběhu 90. let postavila několik administrativních a obchodních projektů ve Varšavě. Později expandovala do dalších zemí střední Evropy. Na burzu ve Varšavě vstoupila v roce 2004. Společnost je aktivní také v České republice. Držela podíl v moderní administrativní budově Lighthouse v Praze–Libni, kterou v říjnu získal německý fond Deka Immobilien. Poláci připravují rozsáhlý projekt nedaleko pražské Sazka Areny, kde by měl vzniknout nový nákupní a kancelářský komplex. Jeho výstavba by měla stát přibližně 7,3 miliardy korun. GTC se na tomto projektu bude podílet společně s izraelskou společností Scorpio BSG a realitním fondem RREEF, který je součástí Deutsche Bank. Ani polská GTC nezůstala uchráněna negativní nálady na evropských burzách, v porovnání s konkurencí lze však tento výsledek pokládat za úspěch. Akcie GTC ztratily ze svého maxima asi patnáct procent. „Tato společnost má velmi silnou finanční pozici, takže se jí problémy s financováním netýkají. Navíc má velmi kvalitní portfolio pouze nových nemovitostí a velkou část nové výstavby v růstových zemích, jako je Srbsko,“ konstatuje Petr Bártek, analytik České spořitelny. Dodává, že výhodou firmy je také to, že občas prodává své nemovitosti, a tím ukazuje investorům reálnou tržní hodnotu aktiv.

Immoeast Místo: Wiener Börse
52týdenní maximum: 12,01 eura (20. 2. 2007)
52týdenní minimum: 6,52 eura (20. 11. 2007)
Cena akcie k 20. 11. 2007: 6,52 eura

Rakouská společnost Immoeast je z více než poloviny vlastněná firmou Immofinanz. Akcie společnosti jsou kótované na burze ve Vídni. V Česku firma vlastní 79 objektů s plochou 1,29 milionu metrů čtverečních. V polovině září uskutečnila svou největší tuzemskou jednorázovou investici. Za pět budov s více než sto tisíci metrů čtverečních v Praze a Brně (Jungmannova Plaza, Brno Business Park I, Brno Business Park II, OC Petrov a retailový projekt v Praze, který firma odmítá upřesnit) zaplatila prodávající společnosti Lordship 210 milionů eur. Dle dalších zpráv hodlají Rakušané do budoucna pozměnit investiční strategii. Začínají prodávat nemovitosti ve střední Evropě, které pro ně nemají dlouhodobě dostatečný potenciál růstu cen. Skupina se chce více soustředit na investice v jihovýchodní Evropě a v zemích bývalého Sovětského svazu. Akcie Immoeastu za posledních devět měsíců ztratily přes čtyřicet procent své hodnoty, což řadí Immoeast mezi vůbec největší „ztroskotance“. Analytici cílovou cenu cenných papírů největšího rakouského developera snížili.

Meinl European Land Místo: Wiener Börse
52týdenní maximum: 21,33 eura (19. 6. 2007)
52týdenní minimum: 7,48 eura (8. 11. 2007)
Cena akcie k 20. 11. 2007: 7,86 eura

Meinl European Land je realitní společnost, která se věnuje developmentu a investicím v oblasti retailových nemovitostí ve střední a východní Evropě. Firma vznikla v roce 1997. Dnes vlastní více než 160 komerčních nemovitostí v tržní hodnotě přesahující 1,8 miliardy eur a rozvíjí dalších 43 projektů. Ty budou postupně dokončeny do roku 2010 v celkovém objemu investic přesahujícím 3,7 miliardy eur. Portfolio firmy v České republice zahrnuje více než stovku komerčních projektů zahrnujících obchodní centra, retailové parky, logistická centra a shopping mally na straně jedné a provoz hypermarketů a supermarketů na straně druhé. Akcie rakouské společnosti charakterizuje v průběhu letošního roku strmý pád. Postavení firmy ještě komplikuje prohlášení Austrian Financial Markets Authority, že firma v srpnu poskytla akcionářům zkreslené informace.