Výstavbu negativně ovlivňují vysoké marže
Ještě předtím, než se se slávou poklepe na základní kámen velkých administrativních komplexů, je více než polovina budoucích prostor předpronajata. Připadá vám divné, že někdo uzavře smlouvu, a kupuje tak vlastně zajíce v pytli? To není jen česká realita. Ve všech středo- a východoevropských zemích je běžné, že developerská společnost, která chce dostat úvěr od banky, musí nejprve doložit, že tyto prostory nezůstanou prázdné.
V Praze a v Budapešti se v poslední době uskutečnilo pár spekulativních developerských projektů, na které nebyly předem uzavřeny nájemní smlouvy. Realitní odborníci, kteří se účastnili nejvýznamnější konference zaměřené na trh s nemovitostmi v regionu střední Evropy CEDEM 2002 koncem září v Praze, se shodli na tom, že s boomem těchto projektů už rozhodně počítat nelze. Důvodem je opatrnost finančních ústavů. Ty mají totiž díky nájemním smlouvám zaručeno, že nové budovy nezůstanou prázdné.
Netýká se to ale jen administrativních komplexů. Stejná situace je u skladových a průmyslových prostor. U drtivé většiny budují developeři objekty pro firmy, s nimiž má dopředu uzavřenou nájemní smlouvu. Výhodou zakázky na druhé straně je, že developeři respektují požadavky budoucího nájemce již během výstavby.
Co nového v Praze a v Budapešti.
Jedním ze spekulativních projektů v Praze je nově budovaná administrativní budova K2 v Euned Parku v Praze 6. Developer a investor komplexu, společnost Hybernie, spoléhá na dobrou polohu projektu, jeho snadnou dostupnost z ruzyňského letiště a kvalitu kancelářských prostor. Do stejné skupiny lze zařadit i projekt River City Prague na Rohanském ostrově. První část komplexu, Danube House, by měla být dokončena v listopadu letošního roku. Stavbu financuje developer, společnost Europolis Invest, z vlastních zdrojů a z půjčky u Investkredit Bank AG. Největším spekulativním projektem v Maďarsku je právě budovaný komplex Greenpoint 7 v Budapešti, jehož rozloha přesáhne patnáct tisíc metrů čtverečních. Developerem projektu je společnost C. E. P. D.
Paradoxní na chování bank je skutečnost, že poptávka po koupi moderních, plně pronajatých kancelářských nemovitostí v Praze stále ještě výrazně převyšuje nabídku. Česká republika je navíc považována za poměrně stabilní investiční prostředí. Realitní investice byly v posledních letech realizovány za míru návratnosti 9,5 až deset procent. I když se kvůli tvrdší konkurenci na trhu očekává pokles, v porovnání s výnosovou mírou v západní Evropě, kde je na úrovni 5,25 až 5,75 procenta, je stále podstatně vyšší.
Na západě je k penězům blíž.
I když dnes čeští developeři tvrdí, že na dobrý projekt úvěr od banky dostanou, sehnat finanční prostředky v západní Evropě nebo ve Spojených státech je stále o poznání jednodušší. Každý investor má dopředu připraven vstupní kapitál. Kromě bank existuje také daleko širší paleta zdrojů, jako jsou například volné finance penzijních fondů. Díky této skutečnosti není investor pod tak silným tlakem předpronajmout budoucí prostory. Nejtypičtějším trhem spekulativních projektů jsou Spojené státy. Banky v České republice jsou zpravidla ochotny podílet se na financování, je-li alespoň 30 až 50 procent ploch z celkové velikosti projektu předpronajata. V obvyklých případech vynakládá developer na stavbu objektu maximálně čtvrtinu nákladů, zbylou část si půjčuje. Je proto jasné, že výstavbu podstatně ovlivňuje výše marže, kterou banky požadují za investiční úvěry. Protože důvěra bank v Česku, ale i v Polsku není tak vysoká, marže dosahuje zhruba dvou procent v porovnání s Maďarskem, kde se pohybuje mezi jedním až 1,25 procenta. To samozřejmě investice do nemovitostí v České republice a v Polsku znevýhodňuje.
Rozhoduje kvalita nájemce.
Nalezení kvalitních nájemců je jednou z podmínek, aby developer získal bankovní úvěr. Obvyklé podmínky pro uzavření smlouvy, jako je stanovení nájemného v zahraniční měně, platby čtvrtletně dopředu, jistina nebo bankovní garance poskytnutá nájemcem po celou dobu nájmu ve výši tří až šesti měsíčních nájmů, jsou v České republice podobné jako v západoevropských zemích. Jak plyne ze studie Trend Report 2002, kterou vypracovala Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, nájemci větších ploch v moderních kancelářských budovách jsou v drtivé většině společnosti se zahraniční majetkovou účastí. Důvod je prostý. České firmy nejsou totiž schopny platit tržní nájemné za moderní nově postavené prostory, které dosahuje až 25 eur za metr čtvereční a často nejsou ani sto poskytnout pronajímateli odpovídající záruky za splnění závazků.
Opatrní, ale ne příliš Banky jsou opatrné, ale ne zase příliš, řekl v rozhovoru pro týdeník EURO Markus Leininger, ředitel divize Central European Property Lending Division společnosti Eurohypo ve střední a východní Evropě.
EURO: Vaše banka investovala ve střední a východní Evropě do realitních projektů více než 1,5 miliardy eur. Co ovlivňuje vaše rozhodování? LEININGER: Financujeme pouze komerční nemovitosti – kanceláře, retail, logistická centra a hotely. Hlavními kritérii jsou projekt sám, management, sponzor a nájemce, pokud je s nějakým uzavřena smlouva.
EURO: Specifikem střední a východní Evropy je, že ještě před zahájením stavebních prací je velké procento budoucích ploch předpronajato. Bojí se banky spekulativních projektů? LEININGER: Financujeme některé spekulativní projekty, což znamená, že v těchto budovách nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy. V takovýchto případech ale potřebujeme sponzora, se kterým se rozdělíme o riziko.
EURO: Myslíte, že počet spekulativních projektů vzroste? LEININGER: Uzavírání nájemních smluv ještě před dokončením budovy je fenomén celé střední Evropy. Není to spojeno jen s Prahou nebo s Varšavou. Vidíme ve všech městech regionu, že je pro developery čím dál těžší uskutečňovat zvažované projekty, protože banky na ně nerady poskytují finance. Samozřejmě, že za námi chodí investoři a říkají, že nemohou uzavřít přednájemní smlouvy, protože trh je odlišný, klienti chtějí vidět prostory, které si pronajímají nebo kupují.
EURO: Nejsou banky až příliš opatrné? LEININGER: Skutečně vše záleží na kritériích, která jsem vyjmenoval. Není problém jít do takového projektu, pokud za ním stojí silná mezinárodní skupina - sponzor, který souhlasí s tím, že se bude podílet na riziku s bankou. Ta většinou investuje 80 procent nákladů a tento sponzor poskytne zbylých dvacet. Chce-li developer finance na projekt, na který nemá uzavřeny přednájemní smlouvy, musí poskytnout více vlastního kapitálu, nebo sehnat sponzora.
EURO: Co je podle vašeho názoru na Praze pro institucionální investory tak zajímavé? LEININGER: Nejsem investor. Myslím si ale, že všichni institucionální investoři chtějí pokrýt celý region střední a východní Evropy. Praha je pro ně jedním z důležitých trhů. Je to hlavní město, kam přichází množství zahraničích společností, které hledají odpovídající prostory pro svůj byznys. To podporuje institucionální investory, protože mohou stavět nebo kupovat moderní kanceláře a mají zabezpečen příjem z pronájmu. Mají i perspektivu, že jakmile Česká republika vstoupí do EU, budou moci svůj zisk zvýšit.
EURO: Není ale i toto důvod pro banky, aby snížily svou opatrnost?
LEININGER: Ano i ne. Opět se vracím k hlavním kritériím, podle čeho banky rozhodují, zda budou projekt financovat. Když je tento mix v pořádku, je riziko omezeno. Vždy existuje riziko a šance, všechny zúčastněné strany ale musí souhlasit s tím, jak jsou vyvážené.
