MĚNÍ SE NEJEN PRAŽSKÝ KARLÍN Pražský Karlín má novou administrativní budovu. Tentokrát jde o takřka komorní objekt nabízející jednu tisícovku metrů čtvereční plochy. Skromný patrový dvojdům s dominantou v podobě vysokého továrního komína nese název Kotelna, evokující původní účel budovy.
Kotelna ve starém a novém hávu
MĚNÍ SE NEJEN PRAŽSKÝ KARLÍN
Pražský Karlín má novou administrativní budovu. Tentokrát jde o takřka komorní objekt nabízející jednu tisícovku metrů čtvereční plochy. Skromný patrový dvojdům s dominantou v podobě vysokého továrního komína nese název Kotelna, evokující původní účel budovy.
Kotelna je dalším příkladem dnes už i u nás populární revitalizace industriální architektury 19. a 20. století. Developerská firma Real Estate Karlín Group (REKG) si díky jemu na své konto připsala čtvrtý dokončený projekt. Ve třech případech (kromě Kotelny jde ještě o Palác Karlín a Corso Karlín) šlo právě o někdejší průmyslové budovy, kterých je v Karlíně a vůbec na území Prahy více než požehnaně. Podle marketingového ředitele této společnosti Milorada Miškoviče jde o strategický záměr, což platí i o koncentraci činnosti firmy právě na území Karlína a nyní také „sousední“ Libně. Nejde přitom o strategii ortodoxní - čtvrtým projektem je palác Mediatelu, což je ovšem novostavba.
PROSTOR PRO REVITALIZACI
Chátrající průmyslové objekty jsou pravděpodobně hlavní složkou tzv. brownfields (pro tento pojem se zatím nenašel vhodný český ekvivalent). Jde o budovy či pozemky ve městech, které ztratily nebo postupně ztrácejí svůj původní účel. Tyto novodobé proluky jsou součástí zastavěného prostoru snad každého většího města. U nás tento problém výrazným způsobem zbytněl po roce 1989, kdy ekonomickou transformaci nepřežila řada průmyslových podniků. Není to problém jenom náš, zápolí s ním celý vyspělý svět, na rozdíl od „starých“ unijních zemí ale v ČR problém není až na výjimky dosud nijak podstatněji zmapován, a to ani kvantitativně. Přitom pro revitalizaci se toho u nás nabízí opravdu mnoho. Nejsou to jenom staré továrny, ale i tiskárny, mlýny, důlní zařízení, nádraží a plynojemy. Všechny takové objekty samy o sobě ovšem představují jenom možnost. Realizace je věcí náročnou investičně i jinak, obvykle má stará industriální architektura větší či menší ekologickou zátěž, jindy brání využití složité nebo nedořešené vlastnické vztahy, své požadavky mají také památkáři. Je zjevné, že stát či obce na brownfields nestačí (začíná to už nedostatkem finančních zdrojů), ty proto čekají především na soukromé investory. Aktivní jsou na tomto poli jak ministerstvo pro místní rozvoj a ministerstvo financí, tak například CzechInvest. Většina těchto aktivit je přitom nasměrována na sever Čech a Moravy, kde je problém brownfields nejtíživější a zájem soukromých investorů zase není tak velký jako třeba v metropoli.
NEJVĚTŠÍ ZÁJEM JE V PRAZE
V Praze naopak investoři příliš neváhají: hlavně v centru v podstatě volné pozemky nejsou, takže koupě nějakého někdejšího průmyslového objektu je jednou z mála cest, jak se k němu dostat. Takto například postupuje na Vinohradech společnost Africa Israel Investment Group, která zakoupila za 100 milionů korun budovu někdejšího pivovaru. Vznikl projekt Korunní dvůr, který využije vnější plášť budovy (to je standardní postup při využívání takových objektů), uvnitř které vznikne přes stovku luxusních bytů s příslušným zázemím (parkoviště, restaurace, sportovní zařízení). Rovněž pivovar, tentokrát ale ve starých Holešovicích, se v nedaleké budoucnosti stane administrativněobchodním centrem s názvem Arena. N a jeho projektování se podíleli iarchitekti Frank Gehry a Jean Nouvel, kteří se v P raze už uvedli Tančícím domem a komplexem Zlatý anděl. Účast zahraničních architektů na takových projektech je dominantní - podle některých odborníků je to důsledek toho, že domácí tvůrci zatím mnoho zkušeností na poli revitalizace industriálních objektů nemají. Výstavba haly Sazka Arena zase „rozpohybovala“ developerské aktivity na území průmyslových Vysočan - tady sídlila řada průmyslových závodů (Praga, ČKD, Tesla), po kterých zbyly ohromné pozemky a nejrůznější budovy. Co nakonec v této lokalitě vznikne, závisí na investorech. Jistá je zatím výstavba administrativněobchodního komplexu Bussines Centrum Kolben. Pochopitelně se na sutinách starých továren nestaví jenom v Praze. Na „spadnutí“ je například revitalizace gigantického areálu Škodovky poblíž centra Plzně.
PERLY NA SMETIŠTI Karlín v minulosti rozhodně nebyl ozdobou české metropole. Velkoryse koncipovaný projekt „racionálního“ města, jehož zrod sahá někam do doby Josefa II., tedy do 18. století, postupem doby dostal - sice na přísně pravoúhlém půdorysu, jehož osami byly ulice Sokolovská, Křižíkova a Pernerova - poněkud anarchistický ráz. Před rokem 1989 neladný komplex průmyslových objektů obhospodařoval především podnik ČKD Dukla. „Půdu ve starém Karlíně jsme začali nakupovat poměrně brzy, v době, kdy třeba vstup do EU byl ještě věcí velmi nejasnou. Toto riziko se vyplatilo,“ komentuje investiční politiku společnosti REKG její marketingový ředitel. V současné době firma vlastní na karlínsko-libeňském teritoriu 23 hektary pozemků (včetně libeňských doků), které získala koncem devadesátých let převážně od ČKD Dukla a Českých loděnic. „Máme projekty až do roku 2018, které dohromady představují 400 tisíc metrů užitné plochy,“ říká Miškovič. V Karlíně už ale dávno nejde o jediného developera. Šance, kterou nabízejí široké ulice, budovy bez nájemníků, blízkost centra města i dobré dopravní spojení včetně metra, se chopila už řada firem. Ty nejvýznamnější z nich vytvořily v roce 2002 konsorcium „Investoři pro Prahu 8“, jehož cílem bylo zajistit ohroženému území ochranu před budoucími povodněmi. Tento záměr byl již splněn: protipovodňová bariéra na území mezi Negrelliho viaduktem a Libeňským mostem je už skutečností (dimenzována je na úroveň záplav v roce 2002 plus 30 centimetrů). Zaplatilo ji město - také proto, že konsorcium, v jehož řadách jsou kromě REKG také společnosti AHI, Ablon Group, Creditanstalt ImmoTrust, Hilton, Ibis či Metrostav, hodlá v příštích letech do rozvoje oblasti investovat kolem 40 miliard korun. MĚNÍ SE CHARAKTER CELÉ ČTVRTI Karlín by se tak měl zbavit svého proletářského původu a stát se částí rozšířeného centra. Celý proces, který si vyžádá ohromné investice a několik desetiletí práce, by podle Miškoviče měl mít zhruba tuto posloupnost: nejdříve administrativní budovy, za nimi pak rezidenční projekty, pak obchod a další služby a nakonec kulturní a sportovní zařízení. Skutečností ovšem je, že zatím Corso či Palác ve starém Karlíně působí trochu cizorodě. Všudypřítomnou dominantou celé oblasti zůstávají spíše nevábné činžáky a rozpadající se tovární haly. Je ale také pravda, že leckde se staví. A podle Miškoviče se mění i demografická struktura oblasti: „V ysloveně na objednávku už startujeme rezidenční projekty. První z nich bude dokončen příští rok, jde o dvě desítky apartmánů a loftů a všechny jsou už prodány. V příštích letech postavíme v této lokalitě kolem pěti set bytů.“ Některé rezidenční projekty v karlínsko-libeňské oblasti přitom mají u nás zatím nevídaný charakter, například přístup do bytových domů přímo z řeky apod. DEVELOPER NENÍ PAMÁTKÁŘ**
Revitalizace je obecně přijímána jako jedna z cest, jak ve vybraných lokalitám zachovat jejich genius loci, velké spory ovšem budí její úroveň, respektive míra respektu vůči původní budově. Škála názorů je široká a sahá od militantního tradicionalistického purizmu až po stejně vášnivé odpůrce „staré veteše“. Pravda bude nejspíš někde uprostřed. Navíc je chronicky známo, že i v oblasti architektury se prosazuje spíše konzervativní přístup. Stačí si vzpomenout na vzrušené diskuze kolem Sovových mlýnů nebo Tančícího domu. Nicméně diskuzi vyvolává snad každý revitalizační projekt. Nejinak je tomu v Karlíně. REKG za objekty Paláce i Corsa získal cenu Best of Reality a různá jiná ocenění. Za Palác ale také anticenu Bestia triumphans - podle některých odborníků byla revitalizace necitlivá a nerespektovala původní architektonický charakter budovy. Miškovič kritiku odmítá: „Myslím, že pro záchranu průmyslového architektonického dědictví děláme více než ostatní. Jako každý developer se ovšem musíme pohybovat v mantinelech mezi výdaji na rekonstrukci a očekávanými výnosy, respektive prodejními cenami, které se od nich odvíjejí. Ty nejsou libovolné, stanoví je trh. N avíc ani jeden z objektů, které jsme revitalizovali, nebyl památkově chráněn. Development není památková péče,“ dodává Miškovič.
foto: Real Estade Karlin Group & Jan Ludvík (4x)
