Stavební lotynka

O tom, kdy budete bydlet, rozhodne los

Chcete si pořídit byt nebo dům? Není nic jednoduššího než se stát klientem skupinového nákupu nemovitostí. Stačí podepsat smlouvu a zaplatit manipulační poplatek, a pak každý měsíc pravidelně po určitou dobu platit splátky. Nestane se vám, na rozdíl od bank, že budete kvůli výši vašeho měsíčního příjmu odmítnuti, nečeká vás žádné zdlouhavé vyřizování formalit. O tom, kdy si bydlení pořídíte, rozhodne při setkání všech účastníků los. Takováto setkání jsou plná radosti i neskrývaného štěstí a provází je bouchání špuntů šampaňského. Systém umožňuje si i přivydělat, pokud se stanete aktivními klienty společnosti zprostředkující skupinový nákup a budete prezentovat systém dalším zájemcům. Ti nejaktivnější mohou v první fázi získat na své splátky až devadesátiprocentní slevu. Jste již dostatečně nadšení?

Ohromná částka na domeček.
„Dostala jsem nabídku spolupracovat na programu, který zprostředkovává bydlení. Velmi mě to zaujalo, inspirovalo mne to správným směrem. Takový úžasný program musí oslovit každého. Podstatně si zlepším finanční situaci, mohu pomoci k bydlení rodině, příbuzným i všem známým bez zbytečných stresů, co bude zítra. Najednou se životní perspektiva vyjasnila, jsem v pohodě. Měla jsem to štěstí, že jsem ve velmi krátké době získala ohromnou částku na postavení domečku,“ píše jedna z klientek skupinového nákupu nemovitostí.
Na první pohled přímo zázrak. Jenže - jak známo - zázraky se nedějí, a když, tak jen jednou. Systém má i své háčky. Vzhledem k pravidelné indexaci se každé čtyři měsíce zvedají měsíční splátky, nikdo nepředpoví, kdy budete vylosováni a vůbec nikdo také nezaručí, co se stane, když v průběhu patnácti let systém zkrachuje. Jak skupinový nákup funguje? S některou ze společností, která ho zprostředkovává, uzavře zájemce smlouvu na částku, za kterou by si chtěl pořídit dům, byt nebo zlepšit své dosavadní bydlení. Dolní hranice je 700 tisíc korun, horní 1 350 tisíc. Na základě výše této částky jsou stanoveny měsíční splátky, které se bez DPH pohybují od 5639 do 10 875 korun. Každý klient může mít uzavřeno i více smluv. Splátky se odvádějí na společný účet v bance po předem stanovenou dobu. Ta je většinou 180 měsíců. „Patnáct let se nám zdá být optimální hranice. Nezadlužuje se další generace a zároveň zachováváme splátky na poměrně nízké hranici. Systém by ale mohl fungovat i s dobou splatnosti třeba 120 měsíců,“ říká Miroslav Hejtmánek, zakladatel společnosti HP-promotion, která se zabývá skupinovým nákupem.

Průkopník Géza Ötvös. Účastníci systému jsou rozděleni do klubů po 180 členech, ze kterých jsou třikrát do roka vylosováni dva šťastlivci. Ti obdrží částku, na kterou mají uzavřenu smlouvu. Prostředky tvoří měsíční vklady ostatních klientů. Čím déle jsou v systému, tím většího počtu dodatečných losování se účastní. Dodatečná losování mohou probíhat díky nově příchozím klientům. Pravděpodobnost, že cílovou částku bude mít k dispozici dříve, může zájemce zvýšit při licitaci. Balík peněz totiž obdrží i ten, kdo je ochoten splatit předem největší počet měsíčních splátek.
Prostřednictvím skupinového nákupu je možné pořizovat si nejen nemovitosti, ale i předměty dlouhodobé spotřeby, jako například automobil. Ve světě jsou společnosti (jako například britská Building Sotiation), které své služby nabízejí již dvě stě let. Největší obliby se skupinové nákupy těší v zemích s vysokou inflací, jako je Brazílie a Argentina. V Česku má skupinový nákup šestiletou historii. První společností, která začala tyto nákupy organizovat, byl Carion. Firmu založil v Budapešti v roce 1994 Géza Ötvös. Zpočátku Carion provozoval jen skupinový nákup automobilů, ale časem rozšířil sortiment i na reality. Během dalších tří let se firma rozšířila i na Slovensko, Polsko, Rumunsko a do České republiky, kam vstoupila v únoru 1996 jako Carion Bohemia, a. s.

Až nás půjdou miliony … „Když jsme před šesti lety začínali, zájem byl veliký, ale nikdo nevěřil,“ tvrdí Miroslav Hejtmánek, který začínal u Carionu jako prodejce. Později založil se společníkem vlastní firmu skupinového nákupu. Dnes po celé České republice působí šest společností se stejným zaměřením. Hejtmánek říká, že dnes je situace jiná než před šesti lety. „Zájem je stejný, nebo trošku menší. Když ale dnes někomu systém vysvětlujeme, lidé se už nesmějí. Naše společnost má po roce tři sta spořících klientů, tedy jeden a půl klubu. Každý měsíc uzavřeme kolem čtyřiceti nových smluv,“ dodává. Všechny klienty zatím spojuje jedno: známí přivedli své známé a ti zase své známé. Drtivá většinu tvoří obyvatelé Prahy, Litoměřic, Karlových Varů, Českých Budějovic.
„Tento systém nebude vyhovovat lidem, kteří potřebují peníze hned, ale tomu, kdo si v horizontu několika let chce pořídit vlastní bydlení. Našimi klienty jsou i lidé, kteří mají kde bydlet, ale mají desetileté nebo dvanáctileté děti, a těm chtějí pořídit byt. Vědí, že nákup nemovitostí je tou nejlepší investicí,“ říká Hejtmánek. Klienty skupinového nákupu nemovitostí je i čtyřicet malých obcí. Jejich starostové jsou se systémem spokojeni.

Psí boudy.
První nepříjemnost může pro klienty nastat po čtyřech měsících, kdy jim bude provedena takzvaná aktualizace smluv, neboli navýšení cílové částky a samozřejmě i měsíčních splátek. „Aktualizaci smluv provádíme proto, že dnes má klient určitou představu o svém bytu, který si může pořídit za sedm set tisíc, a nechceme aby se za nějakých pět let, kdy na něho přijde řada, musel nastěhovat do nějaké psí boudy,“ říká Hejtmánek. Je zřejmé, že nemovitost, která dnes stojí milion korun, bude za pět let podstatně dražší, o patnácti letech ani nemluvě. Ceny nemovitosti a stavební náklady rostou a inflace je vždy za dveřmi. Obchodní agent vám to vyloží asi takto: „Ceny nemovitosti rostou, ale systém s tímto vývojem počítá. Firemní analytici neustále monitorují vývoj jak inflace, tak cen na stavebním trhu. Na základě toho stanovují průběžný index: to jest procento, které se každé čtyři měsíce připočte k základní položce. Přitom firma zaručuje, že index nikdy nepřesáhne určité procento (u Carionu 4, u HP-promotions 3.5). Stejná indexace se samozřejmě aplikuje i na konečnou cenu vaší budoucí nemovitosti.“ Zákazník tedy nemůže nijak ovlivnit, jak firma index stanovuje. Kolik tedy zájemce nakonec zaplatí? Při čtyřprocentní indexaci se původní splátka přesahující pět tisíc může za sedm a půl let vyšplhat přes dvacet tisíc. Při dnešní situaci si domácnost, která si do té míry věří, že bude takovouto částku schopna splácet, může klidně zažádat o hypotéku za šestiprocentní úrok a nemusí čekat na šťastný los nebo štěstí při licitaci. Hejtmánek nicméně tvrdí, že ve finále vyjde skupinový nákup levněji, neboť se splácí patnáct let v porovnání s dvacetiletou hypotékou. Zajímavé je i rozdělení příspěvků. Firma si z měsíčních splátek sráží manipulační poplatek 45 procent. To znamená, že z 5639 korun jde jen 3889 na společný účet. Dalších 1750 korun sebere firma. Sama si nechá 583 korun a zbytek dá na bonusy klientům, kterým se do systému podařilo přivést další duše.

Zbytečné obavy? I když se zdá, že český člověk je nedůvěřivý, naletěl již mnohokrát. Po krachu kampeliček následovaly banky, cestovní kanceláře a další společnosti, kam lidé někdy s velkou mírou naivity vložili své peníze a nikdy z nich nic neviděli. Je skupinový nákup dalším nebezpečím, na které se mohou lidé nachytat? Zatím se nic nestalo.
Asi první riziko - které každého napadne - je, co se stane, když někteří klienti přestanou splácet. „Když přestane platit polovina, náš systém to absolutně neohrozí. V řetězci vymění neplatiče noví čekatelé. Navíc, pozice je prodejná. Díky indexaci má smlouva větší hodnotu než na samém počátku. Klient může jejím odprodejem vydělat,“ říká Hejtmánek. Dodává, že nejhorší, co se může klientovi stát je, že - pokud nikoho za sebe nenajde - mu společnost vrátí jeho vložené peníze do 180 měsíců od podpisu smlouvy. Co kdyby ale z nějakého důvodu přestaly platit třeba dvě třetiny účastníků? „Tak to by byl průšvih,“ přiznává Hejtmánek. Nicméně i přesto je optimista, a tvrdí, že by se dalo v systému nadále pokračovat. „Dali bychom to znovu dohromady, ale bylo by to hodně pošramocené. Snížil by se počet klubů, ale nějakým způsobem bychom to ustáli.“ A pokud ne? Nikdo nemůže předem vyloučit, že systém zkrachuje. Ty, kterým přála štěstěna v losu, tento problém tolik pálit nebude. Ale co ti ostatní, kteří každý měsíc poctivě odváděli splátky? „Klienti si mohou za peníze pořídit cokoliv, co není zatížené hypotékou a zároveň to musí být zastavitelné. Nesmí to být něco, co bychom nemohli dále prodat. Kdyby systém zkrachoval, tak ti, kteří získali peníze, musí do osmi let doplatit dlužné částky. Pokud na ně mít nebudou, nemovitost se prodá,“ tvrdí Hejtmánek.

Budoucnost v kytkách.
Propagátoři skupinového nákupu nemovitostí hovoří o systému jako o doplňku k hypotékám a stavebnímu spoření. Zástupci firem tvrdí, že se v České republice systém setkal s „nebývalým ohlasem, protože finanční rezervy občanů se již vytratily a z běžných příjmů člověk prakticky nemá šanci splácet úvěr s vysokou úrokovou sazbou, natož hypotéku – pokud ji vůbec dostane“.
Do určité míry to pravda je. V roce 1996 bylo poskytnuto 6188 hypotečních úvěrů v objemu 9,1 milionů korun za téměř třináctiprocentní úrok. Člověk s průměrným výdělkem skutečně neměl šanci. A těm, kteří hypotéku dostali, hrozilo, že připraví o dům nejen sebe, ale i své rodiče, kteří museli vlastním domkem za půjčku ručit. Podmínky skutečně nevábné. „Tenkrát dostali hypotéku tak dva z deseti uchazečů,“ říká František Pavelka, předseda komise pro hypoteční obchody České bankovní asociace. Ovšem časy se mění. V roce 2001 poskytlo devět hypotečních bank za průměrný úrok 7,97 procent přes 46 tisíc úvěrů v objemu 83 milionů. Banky se předhánějí v tom, která nabídne výhodnější podmínky. Pavelka tvrdí, dnes už získá hypotéku osm z deseti uchazečů – i když je nutno podotknout, že žadatelé se uskrovnili, poznali své meze, a hypotéku chtějí většinou jen ti, kteří vědí, že si ji mohou dovolit. „Banky mají hypotéky rády, protože mají kontrolu nad tím, jak se mění podmínky na trhu. Například tím, že mohou přehodnotit úrokové sazby,“ říká Peter Feith, analytik zabývající se trhem nemovitostí. „Ten, kdo dnes hypotéku nezískal, ji třeba za rok dostane. Nyní už je ve světě trend vlastnit dům, tak jako před dvaceti lety bylo pro každého symbolem úspěšnosti auto. A v každé rostoucí ekonomice roste také dostupnost hypoték.
Za poslední dva roky přesahoval růst českého HDP tři procenta. Co to znamená pro firmy, jako Carion a HP-promotions, které žijí z přílivu nových zákazníků? „Takové plány se objevují po celém světě. Využívají dojem mezi lidmi, že získat úvěr je nemožné,“ říká Feith. „Ale jakmile se trhy uvolní, jdou do kytek.“

Nevraživí úředníci.
Co na tento způsob opatřování si bydlení říkají státní úředníci? „Nechci podsouvat autorům systému špatný úmysl. Zvolený způsob jakéhosi kolektivního investování však po mém soudu nedává dostatečnou jistotu správné volby investice a nedává ani záruku, že pohledávky těch, kteří k systému přistoupí, budou beze zbytku naplněny. Nedokážu tedy tento způsob investování někomu s čistým svědomím doporučit,“ sdělil týdeníku EURO Jan Wagner, ředitel Státního fondu rozvoje bydlení. Hejtmánek se ale domnívá, že systém poskytuje maximální záruky. Za nevraživostí státních úředníků vidí jejich neznalost. „Až vytvoříme základnu tisíců a desetitisíců lidí, potom teprve zjistí, že něco takového existuje,“ dodává Hejtmánek.

Box: Maďarsku chce regulovat
Géza Ötvös založil Carion v Maďarsku na začátku 90 let. Tehdy více než polovina klientů využívala skupinového nákupu k pořízení auta a jiného movitého zboží. Nyní se situace obrátila. Přes devadesát procent klientů používá prostředky na získání nemovitosti.
Potíže vznikly v roce 2000, kdy vyšlo najevo, že v Maďarsku neexistuje na takovéto firmy žádná vládní regulace. (Obdobná situace je v České republice.) Majitelé firem ručí za potenciální ztráty jen hypotékami na nezaplacené nemovitosti a vlastním základním jměním, což u Carionu v 2000 činilo 100 milionů forintů. Odhady uvádějí, že na maďarském trhu působí více než dvě stovky takovýchto firem. V březnu 2000 začaly maďarské úřady připravovat regulaci v tomto oboru. Firmy zabývající se skupinovým nákupem budou muset být akciovými společnostmi a ručit vkladem deset až 50 milionů forintů. Jejich činnost bude povolovat státní orgán. Majitelé musí dokázat původ základního kapitálu, mít čistý trestní rejstřík a zkušenost v oboru. Konečná verze těchto předpisů měla vejít v platnost v lednu 2002, ale zveřejnění se opozdilo kvůli námitkám ministerstva spravedlnosti.