Stovky milionů za byt? Žádný problém

Poptávka po exkluzivních rezidencích navzdory realitní krizi značně roste

Joseph Balaz emigroval v roce 1982 z České republiky. Dnes mezi klientelu jeho stavební firmy patří americká smetánka. V současné době pracuje na úpravách interiéru bytu, za něž zákazník zaplatí zhruba patnáct milionů dolarů. Na otázku, zda pociťuje negativní dopady hypoteční a úvěrové krize, odpovídá: „Nikoliv, když někdo o peníze přijde, jiný je vydělá.“ Jeho odpověď vystihuje situaci na globálním trhu s luxusním bydlením. Zatímco v důsledku krize majitelé bytů a rodinných domků v nižší a střední cenové kategorii nejsou schopni splácet své úvěry a roste počet zabavených nemovitostí, segment exkluzivního bydlení zažívá zlaté časy.
Mezi ty, kdo tvoří poptávku po luxusním bydlení ve světových metropolích, přibyli Rusové, kteří zbohatli na vysokých cenách ropy a zemního plynu a podnikatelé z Číny a z Indie. Také díky nim nebyly ceny luxusního bydlení nikdy v historii na takové úrovni, jako jsou dnes. A zájem stále sílí. Jak vyplývá z údajů mezinárodní realitní společnosti Knight Frank, v roce 2006 se ceny nejluxusnějších rezidencí zvýšily globálně o zhruba čtrnáct procent, zatímco průměrné ceny bydlení vzrostly o devět procent. Na konci minulého roku analytici předpovídali, že se nůžky mezi cenami luxusních rezidencí a zbytkem nabídky budou nadále rozevírat. Nejznatelnější je to v případě Londýna.

LONDÝN: NÁJEMNÉ ZA SEDM TISÍC LIBER TÝDNĚ

Statistická data, která popisují současnou situaci na londýnském trhu s realitami, a to jak komerčními, tak rezidenčními, nejsou příliš optimistická. Jedinou výjimkou je luxusní bydlení. Růst nájmů v exkluzivních apartmánech předčil očekávání analytiků. Paradoxně táhnou ceny nahoru důsledky americké hypoteční a úvěrové krize. Mnoho amerických firem totiž přesunulo část svých zaměstnanců, kteří řídí byznys v Evropě a v Asii, právě do Londýna. Tito manažeři zvýšili již tak silnou poptávku po luxusním bydlení. Londýnská pobočka mezinárodní realitní společnosti Knight Frank uvádí, že týdenní nájemné na atraktivních londýnských adresách se v prvním čtvrtletí letošního roku vyšplhalo až na 1990 liber, což představuje meziroční nárůst o deset procent. „Manažeři bank a hedgeových fondů se přestěhovali z míst, jako je New York, do Londýna, odkud řídí zahraniční aktivity. To táhne poptávku po bydlení,“ uvedl pro International Herald Tribune Liam Bailey, šéf rezidenčního výzkumu ve společnosti Knight Frank.
Rostoucí ceny a nájemné exkluzivních bytů nejsou v případě Londýna žádnou novinkou. Loni, tedy v době, kdy již realitní trhy klesaly a investoři se od nákupu nemovitostí odvraceli, podražily dle dat společnosti Knight Frank byty na atraktivních adresách v Londýně o více jak patnáct procent. V roce 2006 to bylo o 6,8 procenta. Letos předpovídají ekonomové sice mírnější vzestup cen, ale i přesto si budou muset kupci na kvalitní bydlení připravit větší sumy než loni. Londýn se tradičně umisťuje na žebříčku měst s nejvyššími cenami rezidenčních prostor na světě. Na začátku tohoto roku časopis Forbes přiřadil Londýnu páté místo co do výše nájmů. Před britskou metropolí se umístily Hongkong, Moskva, Tokio a New York. „Londýn je velmi přelidněným městem, kde si lidi hodně pronajímají byty,” citoval International Herald Tribune Tima Hassella, manažera společnosti Foxtons Real Estate. „V luxusním sektoru nehrají peníze roli, nájemníkům nevadí, zda za týden zaplatí dva tisíce liber či tři tisíce, nebo dokonce i vyšší sumy,” dodává Hassell.

VŠICHNI MÍŘÍ DO LONDÝNA

„V Londýně je specifický trh, kam směřuje klientela z celého světa. Všichni bohatí lidé, ať už jsou ze Středního východu nebo z východní Evropy, si pořizují luxusní bydlení v Londýně. To vytváří mezinárodní poptávku, zejména v exkluzivním segmentu,“ říká Luděk Sekyra, předseda představenstva Sekyra Group Real Estate. Mezi zájemci o drahé bydlení figurují také bankéři a celebrity. Dle statistických údajů připadá polovina poptávky po špičkových rezidencích na soukromé osoby, zbytek zajišťují korporace. Zástupci realitních společností působících v Londýně konstatují, že realitní krize postihla střední a nižší kategorii bydlení, nikoliv luxusní. „Myslím, že tento segment poroste stále. Pokud je nějaký segment postižen hypoteční krizí, pak je to nejnižší třída bydlení. Podobný dopad, ovšem v omezeném měřítku, můžeme zaznamenat i na českém trhu. Dostupnost hypoték se zkomplikuje hlavně pro ty, pro které je úvěr životní nutností,“ říká Sekyra s tím, že kupci exkluzivních rezidencí hypotéku často ani nevyužívají.
Nájemné na některých londýnských adresách dosahuje astronomických částek. Například společnost King Sturge zprostředkovává nájem bytu v objektu Herbert Crescent v londýnské čtvrti Knightsbridge. Nájemník za ni zaplatí týdně sedm tisíc liber. K dispozici bude mít byt se šesti pokoji, pěti koupelnami, recepci a domácí kino. „V tomto segmentu trhu očekávají klienti špičkové vybavení včetně spotřebičů německých značek, jako je Miele, americký typ chladničky…” říká Caterina Swainová z King Sturge. Tato společnost nedávno zajistila prodej bytu, který má 344 metrů čtverečních v rezidenci Montrose Place na Belgrave Square. Cena? Čtrnáct milionů liber. To je o půl milionu více, než kolik činila nabídková cena v katalogu. Nemovitost, jejíž hodnota v přepočtu přesahuje 430 milionů korun, nebyla na trhu ani čtyři týdny. V uplynulých třech letech vzrostl počet rezidencí, které byly v Londýně prodány za více než tři miliony liber o 340 procent. Jak vyplývá z údajů britské stavební asociace Nationwide, klesly ceny bydlení v Británii v prvním čtvrtletí letošního roku o 1,7 procenta. Očekává se, že za celý letošní rok dosáhne tento ukazatel minus čtyř procent. Byty, za které kupci zaplatí minimálně deset milionů liber ale budou vůči turbulencím na trhu imunní. Liam Bailey předpokládá, že se přesto letos i na trhu s luxusním bydlením částečně krize projeví. Dotkne se nemovitostí, jejichž hodnota dosahuje maximálně deseti milionů liber. Omezený přístup k úvěrům a rostoucí úroky sníží poptávku a tím i ceny. Dle odhadů o pět až deset procent.

NEW YORK: REKORDNÍ KVĚTEN

Také newyorský trh s exkluzivním bydlením láme rekordy. V květnu bylo prodáno 52 bytových jednotek, jejichž cena přesáhla čtyři miliony dolarů, což je nové měsíční maximum. Ekonomové pozitivní situaci v tomto segmentu vysvětlují tím, že nákupní rozhodnutí těch, kteří mají na to pořídit si rezidenci za více než čtyři miliony dolarů, jsou vůči ekonomickým cyklům značně imunní. Klientelu, která si pořizuje drahé byty, přitahuje do USA také slabý dolar. A v některých případech nabízejí majitelé byty i s výraznými slevami. Část potenciálních kupců, občanů USA, kteří pracovali ve finančních službách, totiž přišla o práci. Například v budově Time Warner, kde se nacházejí byty s výhledem na Central park, snížil vlastník u šestnácti bytových jednotek ceny, v případě dvou rezidencí o více než milion dolarů. Zájem o exkluzivní rezidence potvrzuje i Joseph Balaz, majitel společnosti J. Balaz & associates, která se zabývá projekty interiérů luxusních rezidencí na newyorském Manhattanu a mezi jeho klienty patří například herečka Sandra Bullocková. „Fungujeme tak, že práci často i odmítáme. Naše firma nemá ani internetovou stránku. V segmentu luxusního bydlení rozhodně neplatí, že by nebyl zájem,“ říká Balaz. Jeho firma například nedávno rekonstruovala několik domů v blízkosti Central parku. Některé z nich sloužily dříve jako konírny. „Kromě dvou výjimek, tvoří naši klientelu pouze Američané. Jsou mezi nimi lidé, kteří žijí z tak zvaných starých peněz. Jejich předkům patřila kdysi polovina Ameriky. Dalšími klienty jsou lidé, kteří se pohybují ve finančním světě nebo ve světě umění,“ upřesňuje Balaz s tím, že nyní začíná projekt jednoho z největších rezidenčních domů, jenž si zadala jedna rodina. V prostorách byla dříve konírna, potom divadlo. „Klient, manažer významného hedgeového fondu, jen za úpravy interiéru určitě zaplatí patnáct milionů dolarů,“ tvrdí Balaz. K dalším zákazníkům J. Balaz & associates, již si nechali „na míru“ vytvořit luxusní bydlení, patří například člověk, který disponuje právy na více než polovinu muzikálů, jež se hrají na Broadwayi. „Tento klient má fantastickou čtyřpatrovou rezidenci s výhledem na vodu a systémem zahrad,“ říká Balaz. Další majitel luxusní rezidence, špičkový lékař, nechal pro své děti vybudovat mezi třetím a čtvrtým patrem horolezeckou stěnu.

PRAHA: LUXUS V CENTRU I NA PANKRÁCI

Také v České republice je o luxusní bydlení značný zájem. Developerské firmy potvrzují, že ve většině případů jsou první prodané právě ty byty, které jsou z projektu nejdražší. „O luxusním bydlení můžeme hovořit od 100 tisíc korun za metr čtvereční. Pracovali jsme ale i na projektech v centru Prahy, jejichž ceny se pohybují od 250 tisíc do 300 tisíc korun za metr čtvereční,“ říká Luděk Sekyra. Mezi zájemci figurují čeští a slovenští podnikatelé a mezinárodní investoři. „Je tu řada kupců z Britských ostrovů. Nakupují zde i lidé z východu, hlavně z Ruska. Klientela je dostatečná. V tomto ohledu se Praha vyrovnává ostatním evropským metropolím,“ domnívá se Sekyra. Za nejatraktivnější lokalitu je tradičně považováno centrum Prahy. Exkluzivní bydlení ale najdeme i na jiných adresách. „Luxusní lokalita musí být dostupná MHD, musí tam být kde zaparkovat, občanská vybavenost, jako jsou obchody, místa pro využití volného času, lékárna, škola, úřady a další, ale také zeleň,“ říká Tomáš Vlček, senior viceprezident Excellence Center společnosti ECM. Dodává, že luxusní bydlení musí splňovat nároky nejen na interiér, ale i exteriér. „Dům by měl být atraktivní nejen pro klienty zevnitř, ale i pro město.“ Realitní odborníci tvrdí, že kvalitou jsou luxusní rezidence v Praze srovnatelné se západní Evropou či Amerikou. „V kvalitě provedení nevidím rozdíl. Design má stoupající tendenci. Souvisí to i s tím, že lidé více cestují, zajímají se o design, o architekturu. Nedostatkem je omezený počet exkluzivních projektů. Poptávka po nich je mimořádně silná,“ říká Luděk Sekyra. Tomáš Vlček z ECM tvrdí, že luxusní bydlení musí nabízet vždy něco navíc – tedy například vlastní fitness a bazén, nadstandardní služby pro rezidenty, použití přírodních a kvalitních materiálů na vnitřní vybavení. Problémem atraktivních adres v Praze je v mnoha případech omezená možnost parkování. Většina projektů v centru města nemá vlastní parkování. „S tím se ale potýkají i v jiných městech,“ říká Sekyra. Dle jeho odhadu se ceny luxusních bytů v Praze ročně zvyšují zhruba o deset procent, tedy více než kolik rostou průměrné ceny bydlení. „Souvisí to právě s velmi omezenou nabídkou luxusních bytů,“ vysvětluje Sekyra.

BYDLENÍ ZA 110 MILIONŮ

Ještě na konci loňského roku byl za nejdražší byt v centru Prahy považován mezonetový byt u Václavského náměstí v projektu Residence Františkánská zahrada za bezmála devadesát milionů korun. Dvoupatrový sedmipokojový mezonetový byt tvoří dva obývací pokoje, jeden s galerií, dvě kuchyně, čtyři ložnice, tři šatny, jedna pracovna a tři koupelny. Kromě konvektorového a podlahového topení budou rezidenci vyhřívat také dva krby. Ještě o dvacet milionů více než ve Františkánské zahradě zaplatí majitel za třípatrový mezonetový penthouse s velkou terasou a bazénem, jehož plocha přesahuje 300 metrů čtverečních, který se nachází ve třicátém patře mrakodrapu Epoque City. Ten začne stavět na pankrácké pláni společnost ECM. V objektu bude 150 bytů, již dnes je více než stovka prodaná. „Většinou si tyto byty pořizují Češi,“ upřesňuje Zuzana Doležalová, tisková mluvčí ECM. Každý byt v mrakodrapu bude mít jiný půdorys. V objektu bude privátní relaxační centrum, sauna, bazén, fitness. Bydlení na Pankráci bude splňovat požadavky na „inteligentní domácnost“. „Uživatelé budou moci dálkově nastavovat světla či nastavovat rolety, telefonem budou moci řídit topení. Samozřejmostí je centrální recepce s nepřetržitou službou či bezpečnostní kamerový systém,“ dodává Doležalová. Exkluzivní služby jsou spojeny také s bydlením v rezidenčním projektu Central Park Praha na Žižkově, jehož developerem byla společnost CPP. Majitelé mají do svých bytů například rozveden vysokorychlostní internet, mohou elektronicky ovládat celou domácnost z centrálního pultu a mají zajištěn i pravidelný úklid domácnosti. Pokud obyvatelé rezidence chtějí, je jim nabídnut i další servis: mytí vozu, catering, donášková služba, hlídání dětí, obstarání čerstvých květin, odeslání pošty či překladatelské služby. Nejdražší penthousy s privátním výtahem v horních patrech objektů Central Parku Praha přijdou na desítky milionů korun, terasovité domky zapuštěné v zeleni stojí od třinácti milionů výše. Obyvatelé luxusní rezidence mají k dispozici také soukromý šestihektarový park s privátním welness a rodinným klubem. Vyšší standard požadují ale i kupci, kteří si pořizují bydlení spadající do střední cenové kategorie. „Naši zákazníci se zajímají nejen o funkčnost, ale také o design a originalitu. Vzrůstá počet skutečně náročných klientů, kteří požadují nadstandardní vybavení,“ tvrdí Jiří Pecháček, generální ředitel společnosti Finep. Dodává, že paleta přání zákazníků je skutečně široká – od zastřešeného bazénu, centrálního vysavače, přes dálkově ovládané žaluzie až po krby, klimatizaci nebo saunu. „V případě, že daný projekt úpravy technicky umožňuje, vycházíme vstříc,“ doplňuje Pecháček. Více než osmdesát procent kupců bytů od společnosti Skanska požaduje úpravu interiéru a změny vnitřního vybavení. Objevují se i překvapivé žádosti - například rozvody pro domácí kino ve stropě nebo neobvyklé úpravy stěn do vlnovky. V jednom z bytů firma dokonce instalovala vířivou vanu v otevřeném prostoru obývacího pokoje. Zdá se tedy, že touha po luxusu zatím vítězí nad dopady realitní krize.

SOUVISLOSTI - Týdenní nájemné na atraktivních londýnských adresách se v prvním čtvrtletí letošního roku vyšplhalo až na 1990 liber
- V uplynulých třech letech vzrostl počet rezidencí, které byly v Londýně prodány za více než tři miliony liber o 340 procent
- V New Yorku se v květnu prodalo 52 bytových jednotek, jejichž cena přesáhla čtyři miliony dolarů, což je nové měsíční maximum
- V centru Prahy se prodává metr čtvereční luxusního bytu i za 300 tisíc korun

BOX
Horentní nájemné v Londýně Byt v objektu Herbert Crescent v londýnské čtvrti Knightsbridge se pronajímá za sedm tisíc liber týdně. Nájemník má k dispozici šest pokojů, pět koupelen, recepci a domácí kino.

BOX
Nejdražší byt v Praze Majitel si za 110 milionů korun koupí třípatrový mezonetový penthouse s velkou terasou a bazénem, jehož plocha přesahuje 300 metrů čtverečních, který se nachází ve třicátém patře mrakodrapu Epoque City. Ten začne stavět na pankrácké pláni společnost ECM.