Strmé zdražování za čtyři roky

Začíná se projevovat menší zájem o velká sídliště

Prodáme všechny byty ještě před vybudováním domovních základů! Tak si donedávna libovala většina developerských firem. Obavy jedněch ze zdražení bydlení po vstupu do Evropské unie a očekávání druhých, že toto zvýšení cen jim po prvním květnu letošního roku přinese značný výnos, zabezpečovaly developerským firmám snadné a značné výdělky. Ceny bydlení v Praze rostly o 20 a více procent ročně, v ostatních městech o deset procent. Tato doba však již pomalu končí. Realitní kanceláře přiznávají, že nalézt nového majitele bytu trvá stále delší dobu. A to i přestože ceny starších nemovitostí začaly v letošním roce klesat a růst cen nových bytů se zpomalil. Přesto se ale developeři nemusí o své zisky z rezidenčních projektů obávat. Poptávka po bytech je i nadále vysoká. Z analýzy, kterou vypracovala společnost Incoma Research, vyplývá, že v následujících dvou letech se někteří členové v průměru každé třinácté pražské domácnosti chystají přestěhovat. V rostoucím zájmu lidí změnit bydliště se odrážejí nejen lepší možnosti financování nemovitostí, ale i širší nabídka na trhu. Tři pětiny z těch, kteří se v příštích dvou letech hodlají přestěhovat, mají zájem o byty.

Čekalo se více.

V loňském roce bylo na trhu 27 tisíc nových bytů, což je o 0,6 procenta méně, než v roce 2002. Svaz podnikatelů ve stavebnictví původně odhadoval, že dokončeno bude až 30 tisíc bytů, předpoklad se ale nenaplnil. Jedním z důvodů je, že se začalo stavět více rodinných domů, jejichž výstavba trvá 1,5 až dva roky. Příznivější je pohled na množství bytů, které loni začaly stavět developerské společnosti - 37 tisíc rezidencí znamená téměř devítiprocentní nárůst v porovnání s předchozím rokem. Jde o vůbec největší vzestup od roku 1989. Očekává se rovněž, že letos developeři dokončí více bytů než loni. Za tímto nárůstem jsou nejen dostupnější hypotéky a úvěry ze stavebního spoření, ale také očekávaný přesun DPH na stavební práce související s bydlením do základní daňové sazby od 1. ledna 2008. Řada developerů se proto snaží využít nižší daňové sazby a zvýšit stavební činnost na maximum. I přes předpokládaný nárůst nově dokončených bytů v letošním roce je množství kolem 30 tisíc nových rezidencí za rok nedostatečné. Odhady Svazu podnikatelů ve stavebnictví hovoří o tom, že by bylo potřeba stavět ročně zhruba 50 tisíc bytů. Pokud se to nepodaří, bude Česká republika v roce 2010 co do počtu bytů na úrovni roku 1991. V České republice sice připadá na tisíc obyvatel 427 bytů, což je nad průměrem Evropské unie, v náš neprospěch ale hovoří stav bytového fondu a velikost bytů. V tom za západní Evropou stále zaostáváme. V nabídce bytů také přetrvávají velké regionální rozdíly. Převis poptávky nad nabídkou je stále patrný v Praze a Brně. Vysoký je také zájem o byty v Plzni, Pardubicích a Olomouci, poptávka roste i po bytech v Liberci, Českých Budějovicích a Hradci Králové.

Historické minimum.

Až na výjimky zaznamenala česká města v posledních letech cenový skok nemovitostí. Nejvíce rostla jejich hodnota v Praze, kde se ročně zdražovalo o 20 až 25 procent. V ostatních městech pak ceny v průměru vystoupily o patnáct procent. V hlavním městě dnes zájemce za metr čtvereční nového standardního bytu zaplatí 40 tisíc korun, v ostatních žádaných lokalitách si musí připravit od 21 do 25 tisíc korun. „Ceny nemovitostí v Česku byly v lednu 2004 na historickém maximu. Nejvíce podražily byty střední velikosti mezi 50 až 70 metry čtverečními,“ tvrdí Petr Wimmer, šéf realitní kanceláře Palladium Reality. Z pohledu realitního trhu přinese letošní rok zlom. Tempo růstu cen nových bytů se začíná zpomalovat. Zástupci realitních kanceláří konstatují, že zatímco dříve byly byty vyprodány do jednoho až dvou měsíců po zahájení prodeje, dnes to již trvá až pět měsíců. V okrajových čtvrtích a v méně atraktivních lokalitách hledají agenti majitele až do dokončení hrubé stavby. „I samy realitní kanceláře přesvědčují majitele nemovitostí, že pokud chtějí prodat, musí jít s cenou dolů,“ říká Wimmer.
Developeři se však o své budoucí zisky bát nemusí. V minulých letech ceny bytů šplhaly tak rychle vzhůru, že předčily zvyšování nákladů na energie, materiál a pracovní síly. V Praze se pohybují náklady na metr čtvereční nového bytu ve standardním provedení od 25 do 27 tisíci korun, mimo Prahu kolem 20 tisíc korun. V porovnání s průměrnými cenami nového bydlení jim stále zůstává značná zisková marže.

Bublina splaskla.

Ještě větší cenové změny než u nových bytů jsou patrné u staršího bydlení. Ceny proti loňskému roku klesly a další snížení se očekává po vstupu do Evropské unie. Důvodem je splasknutí cenové bubliny, neboť řada prodávajících v uplynulých letech spekulovala, že po rozšíření společenství získá kvůli zvýšenému zájmu ze zahraničí za své byty více peněz. To se ale nepotvrdilo. Nesplněná očekávání nejsou jediným důvodem propadu cen. „Pokles je způsoben také rozšiřující se výstavbou nových bytových komplexů i levných rodinných domů,“ říká Jaroslav Hluchý, obchodní ředitel realitní kanceláře Centa. „Nejvíce klesají ceny bytů na velkých sídlištích s horší dopravní dostupností a se špatnou infrastrukturou,“ upřesňuje Jaroslav Hluchý. Realitní kanceláře očekávají, že zájem o tyto byty bude i nadále opadávat. Cena panelákového bytu 3+1 v Praze se dnes pohybuje mezi 1,6 a 1,7 milionu korun. Proti začátku roku je to pokles zhruba o dvě stě až tři sta tisíc korun. Letos by měly tyto byty zlevnit o dalších deset až patnáct procent. „Klienti se obávají, že jejich životnost není dostatečná,“ vysvětluje Petr Wimmer. Dalším minusem při prodeji je družstevní vlastnictví. „Nabídka těchto bytů je široká, a nelze jimi ručit při financování koupě prostřednictvím hypotéky,“ tvrdí Petr Vosmík, generální ředitel Českomoravské realitní. Pokles cen v letošním roce zasáhl i oblast nadstandardního bydlení. Klesá hodnota velkých luxusních rezidencí od pěti milionů výše. „Tyto byty stojí stejně jako kvalitní a rozlohou větší rodinný dům s vlastní zahradou,“ konstatuje Hluchý.

Menší byty a zeleň.

Největší zájem zaznamenávají realitní kanceláře o relativně menší byty do dvou milionů korun v cihlových domech a v novostavbách. „Slouží jako startovní pro mladou generaci nebo jako byty pro starší generaci, která uvolňuje dražší velkometrážní byty,“ říká Hluchý.
Důležitou roli hraje také lokalita. „Vysoká poptávka je po bytech v klidu, v zeleni. Část kupujících jsou mladé rodiny, které hledají vhodné prostředí pro své děti. Důležitým aspektem je též dobrá občanská vybavenost, tedy blízkost škol a nákupních center,“ doplňuje Petr Wimmer. Z výzkumu společnosti Incoma Research vyplývá, že nejvíce lidí, kteří si pořizují bydlení v Praze, má zájem o jihovýchodní oblast Prahy, o městskou část Praha 4, 11 a 12. Realitní odborníci potvrzují, že uložit volné prostředky do nemovitostí se i nadále vyplatí. V průměru je totiž výnos z pronájmu okolo šesti procent, což je stále více, než kolik přináší uložení peněz na termínovaný vklad. Důležité je ale koupit byt, který bude snadné pronajmout. „Lépe se pronajímají malé byty. Lidé, kteří chodí do velkých měst za prací, nepotřebují velké byty. Naopak rodina už často dosáhne na hypotéku na dům nebo na velký byt. Ty se proto hůře pronajímají,“ tvrdí Hluchý. Výhodnou investicí je také koupě bytu s více místnostmi, u něhož plocha nehraje tak důležitou roli. „Majitel byt pronajímá větší skupině lidí, například studentům, kteří se na nájmu podílejí společně,“ vysvětluje Wimmer.
Za dobrou investici považují analytici také nákup luxusních bytů. „Drahé byty, za které majitel zaplatí až dvacet milionů korun, tvoří omezenou skupinu nemovitostí na českém a především pražském realitním trhu. Tyto rezidence jsou charakteristické větší plochou od 100 metrů čtverečních, luxusním vybavením, terasou, bazénem a dalšími službami v objektu. Tyto nemovitosti většinou kupuje investor ze zahraničí, aby je pronajímal opět lidem ze zahraničí,“ tvrdí Wimmer.

Perspektivní nejen Praha.

Pro investora, který chce uložit peníze do nemovitostí, je stále nejperspektivnější některý z projektů v metropoli. Zástupci realitních kanceláří ale předpokládají, že budoucnost mají i mimopražské projekty. „Dobrým nákupem jsou i byty v okolí průmyslových zón, jako je Plzeň, Kolín, Mladá Boleslav, a též v turisticky atraktivních lokalitách, jako jsou Krkonoše, lázeňská města a západní pohraničí,“ upřesňuje Jaroslav Hluchý. Petr Vosmík dodává, že dobrou perspektivu mají také města s vyhlídkou přílivu investorů, jako je Brno, Olomouc nebo Liberec. I když má Česká republika za sebou zřejmě největší realitní boom a analytici slibují, že strmé zdražování v nejbližších měsících nehrozí, v příštích letech ceny realit ještě porostou. Odborníci se shodují na datu, kdy k největšímu zdražení dojde. Prvního ledna 2008 Česku vyprší vyjednaná výjimka na DPH u stavebních prací pro bytovou výstavbu. Od tohoto data se přesune daňové zatížení těchto služeb ze snížené, pětiprocentní sazby, do základní. Budoucí majitelé bytů tak budou muset ze svých kapes vytáhnou řádově desetitisíce korun navíc.
Realitní kanceláře očekávají, že v budoucnu se ceny budou vyvíjet diferencovaněji než doposud. Problematické bude najít kupce méně kvalitní výstavby. O dobré adresy, tedy o byty s dobrou dopravní dostupností a infrastrukturou, bude stále velký zájem a dá se předpokládat, že ceny bytů ve vyhledávaných lokalitách stále ještě porostou o deset až patnáct procent ročně.