Počet nesplácených úvěrů developerům roste. Banky, které mají v projektech mnohem víc peněz než samotní investoři, je ale drží nad vodou
Developeři by mohli mít ze Zprávy o finanční stabilitě, zveřejněné Českou národní bankou, radost. Konstatuje, že by ceny nemovitostí mohly začít konečně stagnovat, napřesrok snad i mírně růst. Pěkné počtení ale hned po optimistickém začátku pokazí stať o rostoucím počtu nesplácených úvěrů. Poznámka o tom, že případné nucené výprodeje by mohly poslat ceny realit dolů až o 30 procent, by mohla developerům přivodit mrákoty. Hroutili by se ale zbytečně. Financující banky jsou s nimi totiž na jedné lodi. Zatím.
Nesplácené úvěry hodné pozornosti
I přes optimistické očekávání aktérů realitního trhu ceny nemovitostí v minulém roce opět poklesly, a to o 3,6 procenta. Od svého vrcholu ve třetím čtvrtletí 2008 se poroučely dolů už o 20,7 procenta. ČNB upozorňuje, že propad cen způsobil „poměrně rychlý“ nárůst úvěrů v selhání (viz graf). Pro skupinu vybraných nejvýznamnějších developerů včetně jejich příbuzných firem (zhruba tisíc subjektů) stoupl podíl nesplácených úvěrů na výrazných 12,7 procenta. Jen tyto společnosti měly ke konci minulého roku napůjčováno 35,1 miliardy korun, v selhání bylo přibližně 4,5 miliardy korun. Pro srovnání – na konci roku 2005 dosahoval objem úvěrů této skupiny 12,2 miliardy korun, v kolonce nesplácených se objevilo jen 0,1 miliardy korun. Developeři se během minulé dekády stali důležitými klienty bank. Mohou proto výrazně ovlivňovat celkové kreditní riziko bankovního portfolia nefinančních podniků, uvádějí centrální bankéři. Netřeba ale propadat panice. „Vývoj v sektoru developerů si jednoznačně zaslouží pozornost, prozatím však není z pohledu celkových rizik pro bankovní sektor alarmující,“ říká Tomáš Zimmermann z tiskového oddělení ČNB. „Dvanáct procent není tak úplně málo. ČNB ale nemá v úmyslu vytvářet ovzduší nejistoty nebo paniky,“ komentuje čísla ekonom Pavel Kohout. Ani on však nehodnotí situaci nijak fatálně. „U nás si banky jen trochu sníží zisky. Systémové selhání jako ve Španělsku, kde je pochybných 40 procent úvěrů v sektoru developmentu a stavebnictví, anebo v Irsku, kde stát kvůli developerům zkrachoval, ale nehrozí,“ říká. Zajímavý se zdá být z tohoto úhlu pohledu spíše postoj bank, které se snaží do poslední chvíle developery podržet.
Nepravděpodobné, ale představitelné
Nucené výprodeje by mohly změnit očekávanou stagnaci cen nemovitostí ve strmý pád. Pokud by k nim přece jen došlo a přidal se nepříznivý makroekonomický vývoj – především růst nezaměstnanosti – nebo by negativně zafungovala deregulace nájemného, mohly by poklesnout o 15 až 30 procent, uvádějí analytici ČNB. Takový „smrtící koktejl“ ovšem sami centrální bankéři nepovažují za pravděpodobný. Představit si jej ale umějí. I vzhledem ke pštrosí strategii bank se zřejmě dvojmístného poklesu cen v blízké budoucnosti „obávat“ nemusíme. Na druhou stranu vyhlídky na to, že se situace developerů – především těch rezidenční – v dohledné době výrazně zlepší, nejsou nijak růžové. Pro schopnost splácet je směrodatná rychlost prodejů bytů. Ještě v roce 2007 dokázali jejich stavitelé prodat před dokončením téměř 95 procent všech jednotek, v roce 2010 už jen 60 procent. Propad prodejů, který začal v roce 2009 a trvá do současnosti, vychýlil nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou do té míry, že se v Praze vytvořila zásobárna bytů na dva až tři roky. Přestože se díky masáži hypotečních bank a tanečků politiků kolem DPH apetit klientů v posledních měsících zlepšil, množina dokončených bytů se nijak výrazně nezmenšila. Na konci června bylo na pražském trhu v nabídce celkem 11 697 bytů. Bytů dokončených a dosud neprodaných, pro které se vžil název ležáky, je 2654, uvedla analýza společnosti Trigema, která sleduje trh nových bytů v metropoli. Kupující navíc dávají přednost bytům s novými – nižšími – cenami, které aktuálně developeři vrhají na trh. „Nevidím důvod k optimismu. Pražský developerský trh za sebou stále vláčí neprodanou zásobu bytů z minulosti. Je to velké vnitřní zadlužení, které developeři řeší dalším zvyšováním nabídky namísto výprodejem starých zásob za snížené ceny,“ říká šéf Trigemy Marcel Soural. V některých případech ovšem developerům nedovolí zlevnit právě banky, které mají ve smlouvách zakotveny minimální prodejní ceny.
Mateřská náruč bankéřova
V nabídkách dražebních společností se už objevují stovky bytů a domů, které tam posílají banky. Rezidenčních nebo komerčních projektů se zatím vydražilo jen pár. Zatímco s domácnostmi, kterým přerostla hypotéka přes hlavu, se banky přestávají mazlit, s developery stále jednají v rukavičkách. Přitom ti se čistě statisticky jeví jako mnohem větší „hříšníci“ než domácnosti se třemi procenty nesplácených hypoték. Zdá se, že finanční ústavy nesplácené miliardy – podle odhadů mají jen v dokončených neprodaných bytech „zaparkováno“ od tří do pěti miliard korun – nijak zvlášť netrápí. Finančníci se o problémových úvěrech developerů nechtějí příliš bavit, občas jen utrousí, že jim dochází trpělivost. Možná je to i tím, že jsou v nevýhodě. Banka je totiž ve skutečnosti tím posledním, kdo může ztratit trpělivost. „V 80 procentech případů má v projektu (a jedno v jaké fázi) nepoměrně více investic než takzvaný investor. Pokud by začal výprodej, banky by musely přiznat, že ceny jejich portfolia jsou někde jinde, než tvrdí. To by pohnulo s jejich vlastní hodnotou a spustil by se řetězec spolu souvisejících důsledků s mimořádně zhoubnými účinky. To banky jen tak neudělají,“ soudí Arnošt Hejduk, realitní expert společnosti Rooney & Bennett. Jako jediný zástupce banky je ochoten otevřeně připustit „ostrý řez“ Petr Merežko, zástupce ředitele úseku realitní obchody České spořitelny. Ta poskytla za posledních pět let jen na rezidenční projekty úvěry přesahující 40 miliard korun. Problematické se jeví půjčky v řádech stovek milionů korun. „Tam, kde je mizivá šance, že developer dokáže zajistit další zdroje, se musíme zabývat tím, zda komerční stránka projektu dává smysl. Někdy pak je výhodnější zvolit například prodej bytů v nedobrovolné dražbě. Jde zhruba o pětinu z portfolia ohrožených a problémových případů,“ říká. Ostatní zástupci bank unisono tvrdí, že problémové developerské úvěry v portfoliu nemají.
Bezbolestné řešení neexistuje
Historicky prvním bytovým komplexem, který skončil krátce před koncem loňského roku v rukou licitátora, byl soubor 68 bytů v Pardubicích. Vydražili jej za vyvolávací cenu 36 milionů korun sami podvedení klienti, kteří už za byty zaplatili zálohy společnosti Kvalt. Tu poslala do konkurzu UniCredit Bank, která byla jejím největším věřitelem. Od té doby ale ticho. „Několik projektů, které jsou aktuálně v insolvenčním řízení nebo v konkurzu, pravděpodobně bude vydraženo nebo prodáno jinou formou. Jejich počet do budoucna poroste, zřejmě ale ne geometrickou řadou,“ říká Libor Nevšímal, obchodní ředitel aukční společnosti Naxos. Mezi investory by zájem byl, problém je v nabídce. „Existuje tu často bolestný rozdíl mezi tím, kolik mají banky, které poskytovaly úvěry za zcela jiné ekonomické situace, než je nyní, v projektech peněz a za kolik se dají prodat. Podobně jako na španělském trhu budou muset banky nejdříve strávit nové ceny,“ předpokládá Nevšímal.
Vůbec prvním velkým projektem, který se dostal do takových finančních potíží, že je nebylo možné přehlížet, byl Central Park Praha. Částka (hovoří se o několika miliardách korun), kterou do komplexu s více než pěti stovkami luxusních bytů, investovaly Česká spořitelna a UniCredit Bank, ovšem motivovala finančníky k jiným než tradičním řešení. Před dvěma lety převedla spořitelna projekt do nemovitostního fondu, ve kterém má majetkový podíl, čímž se pokusila minimalizovat škody. Nyní se snaží projekt rozprodat po jednotlivých bytech. Zatím se zdá, že nechtěné dítko nedělá tápající bance příliš radosti.
Tento případ ale představuje výjimku. To poslední, co by chtěli bankéři dělat, je suplovat developera. Ovšem ani pokud banky volí klasické prostředky, nemusí být cesta ke kýženému prodeji majetku dlužníka rychlá a bezproblémová. Banky se většinou bolestivé proceduře, při které opět krvácejí, nevyhnou. Názorně to ukazuje insolvenční řízení developera obřího outletu u letiště, které se zvrhlo v právní bitvu s koncem v nedohlednu.
Strašák domino
Zatím se ale finanční ústavy chovají podobně jako Evropská unie v případě Itálie, Řecka či Portugalska. „Bojí se a doufají, že se situace změní k lepšímu. Problémové úvěry se snaží restrukturalizovat, dělají vše proto, aby je nemusely přesunout do špatných pohledávek. Kdyby postupovaly podle podmínek původních smluv, už by bylo mnoho dlužníků dávno v defaultech,“ říká Kamil Blažek, partner advokátní kanceláře Kinstellar. Když udeřila krize, stejně jako jeho kolegové očekával, že bude mít řádově více práce s insolvencemi. To se nepotvrdilo. Finančníci se obávají domino efektu, který by mohli spustit, pokud by poslali do nuceného prodeje najednou několik rezidenčních projektů, na což ostatně poukazuje ve své zprávě ČNB. Další výrazný pokles cen nemovitostí by jim mohl nabourat i úvěry jevící se jako zdravé. Výrazným motivem pro smírná řešení je také strach z negativní publicity. Banky většinou začnou jednat až v okamžiku, kdy je k tomu dlužník donutí svým chováním. „Dokud developer komunikuje a předkládá alespoň částečně racionální návrhy řešení, vychází mu banka vstříc. Vstřícnost banky končí až v okamžiku, kdy developer není schopen udržet platební bilanci vůči dalším věřitelům,“ má zkušenost Dušan Koňařík z realitní společnosti CIB. Pokud hrozí realizace zástavy banky exekučním prodejem, sahá banka po insolvenčním návrhu jako po poslední možnosti, jak dostat nevyhnutelný zánik developera pod svou kontrolu.
Raději neřezat
Rostoucí množství úvěrů v selhání je důsledkem hojnosti v předkrizových letech, kdy banky půjčovaly jako z bezedného pytle. Nyní se ukazuje se, že své úvěry nemají kvalitně zajištěné. Výjimkou totiž nebyly půjčky na devadesát procent hodnoty projektu. Někdy dokonce započítaly pozemek jako equity developera, takže už nemusel vkládat žádné další zdroje. V době, kdy ceny nemovitostí klesly místy i o třetinu, banky už část své investice ztrácejí. Dokud ovšem úvěr pouze restrukturalizují, nemusejí ztrátu přiznat v účetních knihách. A bankéři nepřijdou o bonusy.
Možnosti bank také částečně ovlivňují specifika tuzemského developmentu. Obzvláště rezidenční trh přilákal houfy amatérů, kteří neměli ani pojem o tom, co to znamená úroková míra. Věděli ovšem, že ceny nemovitostí rostou každý rok o deset procent. Pro jednotlivé projekty, na kterých byli sami citově zainteresováni, zakládali speciální společnosti. Jiní se stali „developery z donucení“, když se jim nepodařilo prodat projekt ve fázi územního rozhodnutí. Tyto firmy dnes nemají z čeho ohrožené projekty, které se navíc často ukazují jako špatné, posílit. A banky se mohou hojit pouze na samotném projektu, který už ale poté, co v rámci restrukturalizace úvěru utužily své postavení na maximum, v podstatě vlastní. Případné zahájení insolvenčního řízení proto nemůže v případě spolupracujícího dlužníka situaci zlepšit, jen zhoršit. Banky navíc nejsou v situaci, kdy by musely generovat z problémových úvěrů cash. Není tedy divu, že se jim nechce do boláku řezat a snaží se jej vyléčit obkladem.
Nejsme žádní lumíci
Počet zkrachovalých developerů se pohybuje spíše v jednotkách a žádné „velké výprodeje“ se nekonají. To ale zřejmě neodpovídá ekonomické realitě. Názory na roli bank se v tomto ohledu různí. Někteří experti jim vyčítají lehkost, s jakou půjčovaly miliardy, i současný servilní postoj k dlužníkům, kterým prodlužují jejich agonii jen proto, aby si nezhoršily výsledky. Jiní je glorifikují za to, že nepůjčovaly ještě více. Pravda bude asi někde na půl cesty. „Já bych se českých manažerů přece jen zastal. Nikdo si nedovedl v nejhorších nočních můrách představit, že Irové a Španělé se budou v sektoru nemovitostí chovat jako stádo lumíků. V tomto srovnání patří Čechům medaile za finanční rozvážnost,“ říká Pavel Kohout.
Palcor Czech Kam zmizeli lidé?
Tuchoměřický outlet Galleria Moda působí jako ze sci-fi. Rozlehlý betonový areál je téměř před dokončením, komunikace i s dopravním značením, zastávky i s jízdním řádem… Jen nastěhovat zboží do regálů a začít prodávat. Těsně před dostavěním komplexu, jenž se měl stát největším nákupním centrem se zlevněnými značkovými produkty ve střední Evropě, ovšem podala UniCredit Bank loni v dubnu návrh na zahájení insolvenčního řízení se společností Palcor Czech, investorem projektu. Může se zdát nelogické, že bance došla trpělivost v okamžiku, kdy bylo potřeba jen dokončit příjezdovou křižovatku a elektroinstalace za „pár desítek“ milionů korun. Ke kroku, který si nechávají banky v záloze jako poslední možnost, ji zřejmě přimělo dění kolem dlužníka. Exekutor totiž začal rozprodávat nemovitosti firmy a banka se začala obávat o zajištění svého více než miliardového úvěru. Na firmu Palcor byla totiž na konci roku 2008 vyhlášena exekuce, jejímž cílem byla úhrada pohledávky 172,5 milionu korun liberecké společnosti Syner, která centrum postavila. A právě kvůli prodeji uvízlo konkurzní řízení na mrtvém bodě. Své pohledávky v objemu 2,5 miliardy korun nakonec přihlásila třicítka věřitelů. Investor se pokusil vyhnout konkurzu návrhem na reorganizaci. Prezentoval i zprávu auditorské společnosti, která odhadla, že pokud by nemovitost v konkurzu byla prodána nedokončená, výnos by činil pouhých 306 až 551 milionů korun. Dostavěné a zprovozněné centrum s nájemci by ale mohlo podle názorů poradců vynést až 1,3 milionu korun. Ani to ovšem banku neobměkčilo a jako největší z věřitelů se postavila proti. Soud vyhlásil na společnost konkurz loni v listopadu a zároveň vyměnil konkurzního správce. Dva menší věřitelé zkrachovalé společnosti se potom pokusili odstranit banku z věřitelského výboru, podobně jako učinili věřitelé zkrachovalé společnosti OP Prostějov, kteří vyšachovali Českou spořitelnu. Pokud totiž dojde na zpeněžení majetku firmy, výnos obdrží banka, která bývá jediným takzvaným zajištěným věřitelem. Na ostatní většinou nezbude nic. Z tohoto důvodu často menší věřitelé podporují reorganizaci dlužníka v naději, že alespoň část svých peněz dostanou zpět. O povolení reorganizace sice hlasují všichni věřitelé podle výše svých pohledávek, vzhledem k výši úvěrů ale většinou banky ty ostatní přehlasují. Návrh na odvolání UniCredit Bank z věřitelského výboru aktuálně leží u Vrchního soudu. To ale není hlavní překážkou k urychlení konkurzu a prodeji centra, jehož údržba stojí měsíčně dva miliony. Ty mimochodem hradí banka. Konkurz se protahuje, jelikož společnost 2R Holding (jejím vlastníkem je firma se sídlem na Kypru), která nakoupila nemovitosti v rámci exekuce, se domáhá jejich vynětí z majetkové podstaty dlužníka řadou žalob. „Další vývoj lze jen těžko předvídat,“ říká insolvenční správkyně Helena Horová.
Hájek Do poslední chvíle
My nejsme developeři ani nás nepostihla krize, brání se Peter Appelt tomu, aby byl zařazen po bok dalších firem, které nedokázaly plnit své závazky, pročež je banky poslaly do insolvence. Spolumajitel společnosti Hájek je přesvědčen, že vinu na její současné mizérii nese jen financující banka. Jeho interpretace příběhu, která se zcela jistě liší od pohledu banky, nicméně hezky ilustruje interakci banka – dlužník v dobách hojnosti a v časech, kdy už začalo přituhovat. Milena Appeltová restituovala vnitroblok budov mezi ulicemi Na Poříčí a Na Florenci. Syn Peter Appelt podnikal s nemovitostmi, takže k plánu vytvořit vlastními silami unikátní městskou pasáž nebylo daleko. České spořitelně se zdál jejich projekt s několika hotely zajímavý do té míry, že jim v roce 2005 přiklepla úvěr 970 milionů korun se splatností 15 let. Firmě Hájek, do které Appeltovi vložili vrácené nemovitosti, stačilo investovat zhruba 50 milionů vlastních prostředků. Stavba se rozeběhla, na podzim roku 2007 ale banka zastavila čerpání úvěru. Peter Appelt tvrdí, že dodnes neví proč. „Po zhruba půl roce banka penězovod opět otevřela, mezitím ale utekl generální dodavatel stavby, dílo se začalo prodražovat a nabírat zpoždění. Banka si vyžádala navýšení marží a zkrácení splatnosti z 15 let na tři,“ vzpomíná. Firma už nedokázala předat prostory nasmlouvaným nájemcům včas. V roce 2009 zkolaudovala obchodní prostory a hotel s dvěma sty lůžek, na dva další hotely už nezbylo. Chybělo údajně zhruba 200 milionů korun. Dlužník proto požádal spořitelnu o odklad splátek a navýšení úvěru. Jednání probíhala až do března roku 2010 a skončila podle Appelta překvapivě podáním návrhu na zahájení insolvenčního řízení. Na krok banky zareagoval žalobou na náhrady škody ve výši 1,3 miliardy, kterou mu měla způsobit tím, že neoprávněně zastavila čerpání úvěru. „Budeme se bránit všemi prostředky až do poslední chvíle,“ říká Peter Appelt, kterému se už jednou podařilo insolvenční řízení zrušit. Nyní se odvolal proti vyhlášení úpadku. Soud vyhlásil na firmu předminulý týden konkurz. Banka odmítla návrh na reorganizaci, její právníci argumentují mimo jiné tím, že se Milena Appeltová snaží vyvézt z firmy nemovitosti, na kterých má banka zástavu.
Con Invest Konec velkých plánů
Ještě v roce 2005 viděl Jiří Štěpánek ve své kanceláří v nejvyšším patře bytového domu, který postavil v pražských Vysočanech, budoucnost v jasných barvách. Právě koupil od Komerční banky zchátralou barokní usedlost Skalka a těšil se na přestavbu dobříšského pivovaru z roku 1879 na stovku bytů. Na svou rodinnou firmu, kterou budoval od roku 1996, byl hrdý. Jen s krizí při svých plánech nepočítal. Loni jeho impérium skončilo v insolvenčním řízení. Celkem věřitelé za společností Con Invest přihlásili pohledávky v objemu 1,2 miliardy korun. Soud na ni prohlásil konkurz loni v prosinci, poté, co věřitelé odmítli reorganizaci firmy. Do insolvence začaly lavinovitě padat i firmy, které Štěpánek zakládal pro jednotlivé projekty. Relativně hladký průběh mohlo mít insolvenční řízení se společností Zámecká zahrada – bytové domy, která ve vesničce Škvorec stavěla sedm domů s 22 byty. Sedmdesátimilionový úvěr poskytla developerovi v roce 2007 ČSOB. Firma měla splatit jistinu v roce 2009, což neučinila a nebyla schopna platit ani úroky. Banka proto podala v listopadu minulého roku návrh na zahájení insolvenčního řízení. K návrhu se sám dlužník připojil s tím, že nemá dostatečné prostředky na dokončení domů. Letos v květnu rozhodl soud o konkurzu. Ten ovšem komplikuje to, že na pozemky pod domy si činí nárok další společnost, která také skončila v insolvenci. Dokud se spor kolem parcel nevyřeší, nemůže správce přistoupit k prodeji bytů.
ECM, Orco Jsme nazí
Společnosti kotované na burze mají tu smůlu, že informace o jejich finanční kondici jsou na rozdíl od kolegů, o jejichž potížích se jen spekuluje, veřejně dostupné. Insolvenčnímu řízení se nakonec nevyhnula developerská společnost ECM REI, která lavírovala nad propastí téměř dva roky. Akcie firmy zmizely předposlední červencový týden z pražské burzy poté, co se největší věřitelé společnosti rozhodli, že ji pošlou do konkurzu. Ke společnosti Glancus Investments se přidala i Česká spořitelna a Volksbank a společně pohřbily návrh Milana Janků, který se pokoušel prosadit reorganizaci společnosti. Ta měla spočívat v dostavbě pěti projektů a postupném prodeji dalších aktiv firmy, vyhlášené výškovými budovami na pankrácké pláni. Trochu překvapivě se krizi podařilo ustát firmě Orco, druhé developerské společnosti obchodované na pražské burze. Před přijetím záchranného plánu obchodním soudem v Paříži byla více než rok v režimu soudní ochrany před věřiteli.
