Co je SVJ
Pod zkratkou SVJ se ukrývá společenství vlastníků jednotek. Jedná se o právnickou osobu, jež je založena za účelem správy domu a jeho pozemku. V rámci SVJ se řeší například dodávky služeb a jejich rozúčtování mezi jednotlivé vlastníky, pojištění domu, opravy společných prostor, investice do dané nemovitosti a mnoho dalších úkonů souvisejících se správou budovy.
Členství ve společenství vlastníků je podmíněno vlastnictvím jednotky, přičemž jednotliví členové ručí za dluhy SVJ na základě velikosti svého vlastnického podílu. Zároveň platí, že společenství vlastníků, přestože se jedná o právnickou osobu, nesmí podnikat. Jeho účelem je výhradně správa domu a pozemku.
Předchůdcem SVJ byl před revolucí takzvaný Okresní podnik bytového hospodářství, jenž byl založen v roce 1959 a v době komunistického režimu měl na starost správu bytových domů. Po pádu režimu se však začaly realizovat změny, které vedly v roce 1994 k vydání zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, jenž byl následně v roce 2000 novelizován, přičemž v současné době upravuje podmínky bytového spoluvlastnictví zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
Jak probíhá založení SVJ
SVJ je v podstatě možné založit dvěma způsoby, a to buď schválením stanov na ustavující schůzi, nebo schválením stanov mimo schůzi pouhým odsouhlasením všemi vlastníky v domě. Rozhodnutí o přijetí stanov pak musí být provedeno formou veřejné listiny, to znamená notářským zápisem. Vznik SVJ se uskutečňuje zápisem do rejstříku SVJ, přičemž společenství vlastníků jednotek vzniká ke dni, kdy bylo zapsáno v tomto rejstříku.
Zápis by měl být proveden bez zbytečného odkladu po založení společenství. Nejsou však stanoveny žádné zákonné lhůty, které je v tomto případě potřeba dodržet. Podání provádí statutární orgán SVJ, čili buď předseda SVJ, nebo všichni členové výboru. Formulář k tomu určený se nachází na portále Ministerstva spravedlnosti a je možné jej doručit buď elektronicky, nebo v listinné podobě.
K čemu slouží stanovy SVJ
Účelem stanov je stanovení pravidel fungování společenství vlastníků jednotek včetně způsobu rozhodování o záležitostech, které se domu týkají. Ve stanovách jsou zakotvena práva a povinnosti všech vlastníků a způsob, jakým se dají uplatňovat.
Stanovy musí povinně obsahovat všechny náležitosti, které ukládá zákon. V názvu tak musí být uvedena slova společenství vlastníků a označení domu. Mimo to je potřeba určit sídlo, orgány SVJ a jejich působnost, počet členů, funkční období a způsob svolávání, jednání a usnášení. V listině se dále nastaví pravidla pro užívání společných částí domu a pozemku a pro tvorbu rozpočtu SVJ.
Pokud opakovaně dochází k porušování stanov některým z vlastníků, je možné podat na dotyčnou osobu žalobu, neboť stanovy jsou soudně vymahatelné. Pakliže dotyčný nepřestane s tímto chováním ani poté, co byl soudně vyzván k dodržování pravidel stanov, může mu soud v těch nejextrémnějších případech nařídit dokonce prodej bytu a vystěhování.
Struktura organizace a funkce
Společenství vlastníků jednotek se skládá z jednotlivých členů (vlastníků), kteří tvoří takzvané shromáždění SVJ, jež je zároveň jeho nejvyšším orgánem. Tito členové si dále podle stanov volí statutární orgán, kterým může být buď předseda SVJ, nebo výbor. Výbor SVJ se přitom obvykle skládá z několika členů společenství.
Pokud by nastala situace, kdy se členové neshodnou na volbě statutárního orgánu, nebo to nikdo z nich dělat nechce, jediným východiskem je volba profesionálního předsedy nebo výboru. To znamená, že se najme osoba (potažmo osoby) pro výkon funkce, která není členem společenství. Založení SVJ bez předsedy je možné, pokud je zvolen výbor, a naopak, SVJ bez výboru lze založit v případě, že je zvolen předseda.
Může však nastat také situace, kdy stanovy možnost profesionálního předsedy či výboru nedovolují. Bez statutárního orgánu nelze SVJ zapsat do rejstříku. V takovém případě přichází na řadu soud, který na základě § 486 občanského zákoníku jmenuje opatrovníka, jež bude do doby, než se řádně zvolí statutární orgán, spravovat náležitosti SVJ.
Kdo vede účetnictví SVJ
Pro účetnictví společenství vlastníků jednotek jsou stanovena specifická pravidla, jelikož se SVJ účtuje jako nezisková organizace. Obvykle má účetnictví SVJ na starost samostatná účetní SVJ nebo externí firma. Všechny náklady v rámci společenství se účtují jako čerpání záloh na správu, což znamená, že na konci období by neměla vznikat ztráta. Za vedení účetnictví odpovídá výbor nebo předseda SVJ.
Jak fungují schůze SVJ
Shromáždění vlastníků se svolává vždy minimálně jednou ročně především proto, aby mohlo být prodiskutováno vyúčtování služeb SVJ, avšak je možné uskutečňovat jej častěji. Děje se tak obvykle za předpokladu, že je potřeba probrat důležité záležitosti týkající se společenství nebo správy domu. Schůze se vždy svolává prostřednictvím pozvánky, která je rozesílána všem členům. Pozvánka na schůzi SVJ musí obsahovat datum, čas a místo konání a také program shromáždění.
Na začátku každé schůze je nezbytné podepsat prezenční listinu, na níž jsou uvedeni jednotliví členové včetně informace o jejich vlastnickém podílu, který určuje váhu jejich hlasu. K zastoupení člena, který se nemůže na schůzi dostavit, slouží plná moc SVJ. Ta musí být podepsaná dotyčným vlastníkem a předána nejpozději v den schůze organizátorovi shromáždění.
Na shromáždění mohou členové vynášet usnesení za předpokladu, že jsou přítomni vlastníci, jejichž hlasy dávají dohromady nadpoloviční většinu. V případě, že se na schůzi nesejdou vlastníci s dostatečným množstvím hlasů, je možné provést hlasování SVJ ,per rollam‘, a to nejpozději do jednoho měsíce od uskutečnění shromáždění.
