Počet poskytnutých hypoték roste jen mírně
Na prvních pět let jednadvacátého století budou developeři dlouho a rádi vzpomínat. Konkrétně na vrchol nemovitostní euforie. Ještě před dvěma roky stavitelé prodali prakticky všechny domy a byty ještě dříve, než byly hotové, a dokonce dostali od zájemců o bydlení dopředu i zaplaceno. Obojímu je konec. Trh sice ještě deformuje očekávané přeřazení stavebních prací z pětiprocentní DPH do základní devatenáctiprocentní od roku 2007, klienti jsou ale stále náročnější a trh roste celkově výrazně pomaleji než v posledních čtyřech letech. Na to, že by někdo platil dopředu za ještě neodvedenou práci, mohou developeři rovnou zapomenout. Navíc očekávané zvyšování úrokových sazeb počet a výši poskytnutých hypoték ještě více přibrzdí. Jen za první pololetí letošního roku poskytly tuzemské banky přes dvacet tři tisíc hypotečních úvěrů. Pro srovnání, za stejné období před třemi roky poskytly jen třetinu. Zadlužit se až po uši ale bydlet ve vlastním se stalo takřka nezbytným průvodním znakem životního úspěchu. Společenská atmosféra, kdy mít hlavně rychle vlastní bydlení je „in“, svádí k nepromyšleným činům. Bydlet v domě či bytě s tržním nájemným ale nemusí být vůbec špatné, obzvláště když ceny nájemného již několik let klesají, a ceny hypoték naopak kvůli zvyšování sazeb porostou. Jen za poslední rok tržní nájemné v Praze kleslo v průměru o deset procent a je mnohdy nižší než platby spojené s koupí bytu na hypotéku. Připomeňme pro a proti obou variant.
Vlastní bydlení na hypotéku
+ financuji vlastní majetek místo cizího, po splacení úvěru budu hradit jen provozní výdaje + daňová úspora: od daňového základu odpočítávám zaplacené úroky z hypotečního úvěru + při růstu cen nemovitostí jde o výhodnou investici - nebezpečí finanční ztráty v případě nutnosti předčasného ukončení úvěru - ztráta životní pohody způsobená dlouhodobým závazkem vysokých měsíčních splátek
Nájemní bydlení
+ bez obtíží a finančních ztrát při potřebě změnit bydlo
+ tržní nájemné klesá, a pokud současná hypoteční mánie nepoleví, zřejmě bude klesat i nadále
+ platba nájemného je konečným výdajem, nájemník neřeší náklady na opravy či rekonstrukce
- o zaplacené nájemné nelze ani částečně snížit daňový základ
- při růstu cen nemovitostí nájemník prodělává, mohl bydlet a zároveň výhodně investovat
Růst, který nenastal.
Až vstoupíme do Evropské unie, ceny nemovitostí prudce vzrostou. Říkalo se. Právě toto očekávání spolu se zakládáním rodin populačně silnými ročníky dnešních třicátníků hnalo v posledních letech ceny strmě vzhůru. Poté, co se ukázalo, že cizinci o české paneláky a další starou výstavbu nemají zájem, protože již dnes jsou ceny bytů nižší například v jen 350 kilometrů vzdáleném Berlíně, začaly ceny stagnovat. Dlouhodobě bylo neudržitelné, aby rostly výrazně rychleji než výše průměrné mzdy v zemi. Zatímco v České republice zvyšovali v posledních letech ceny bytů a domů především „třicátníci“ a strach ze vstupu do EU, v zahraničí tlačí na růst cen především již pět let trvající „akciová blbá nálada“. „Už se na ty ztráty nemohu dívat, prodejte všechny akcie a kupte mi nějakou nemovitost,“ zní stále častěji zadání, jímž klienti úkolují své bankéře a finanční poradce. Tento druh poptávky však zvyšuje na vyspělých trzích ceny pozemků, domů a bytů a roztáčí spirálu, která dnes již vykazuje podobné znaky jako někdejší boom na akciových trzích.
Prostor existuje.
Osmdesát procent hypotečních úvěrů poskytuje trojice bank – Česká spořitelna, Hypoteční ze skupiny ČSOB a Komerční banka. Celkově ale v Česku nabízí hypotéky deset bank. Přes toto vysoké číslo není trh hypotečních produktů dosud příliš efektivní, neboť se podmínky bank od sebe v praxi často výrazně liší. Než bloudit džunglí nabídek samostatně, vyplatí se najmout finančního, případně specializovaného hypotečního poradce (například Hyposervis nebo Simply). Poradenské firmy za úplatu (v průměru do dvaceti tisíc korun) najdou nejvýhodnější nabídku a pomohou projít procedurou schvalování úvěru. Kdyby se náhodou stalo, že vás všechny banky odmítnou, vzdají se své provize také hypoteční poradci. Řady zájemců o hypotéku již možná v příštích měsících a letech neporostou tak rychle, určitě ale neprořídnou. V zemích evropské patnáctky roste hypoteční trh v průměru o deset procent ročně. Na toto „šnečí“ tempo si budou muset postupně zvyknout i tuzemští bankéři. Prostor pro další rozšíření hypoték je však zatím ještě značný - zatímco ve zmíněných unijních zemích dosahuje průměrné zadlužení hypotékou v průměru 300 tisíc korun, v tuzemsku je to zatím přibližně jen 20 tisíc korun.
Šestero z hypoték
1. Nenechte se okouzlit nízkými úroky natolik, že se zadlužíte, až vám nezbudou peníze na slušné živobytí, na pokrytí osobních rizik a podobně. Splátka hypotéky by neměla pohltit více než třetinu příjmu domácnosti. 2. I když vám banka půjčí na celou nemovitost, zkuste dát dohromady maximum vlastních peněz - třetina je dobrá, polovina perfektní. Pokud dost vlastních peněz nemáte, počkejte, příležitosti výhodně koupit bydlení se naskytnou i v budoucnu. 3. Vyvarujte se uzavření nevýhodného kapitálového životního pojištění, případně jiných drahých a nadbytečných forem zajištění úvěru, dealeři bank vám je budou určitě zkoušet prodat, pro schválení úvěru ale nejsou nezbytné. 4. Zvolte odpovídající dobu fixace – spíše kratší než delší - konkurence mezi bankami poroste a jejich nabídka se bude zkvalitňovat, prudký růst úroků je přitom nepravděpodobný. 5. Snažte se hypotéku zkombinovat s úvěrem ze stavebního spoření – je výhodněji úročen a nevyžaduje tolik papírování. 6. Pokud s partnerem žijete teprve krátce, nevíte, jak velkou rodinu chcete mít ani zda ve vybrané lokalitě chcete žít dlouhodobě, zvolte raději pronájem. Trh s domy zatíženými hypotékou je v tuzemsku bohužel zatím na počátku a při prodeji byste hodně tratili.
