Vládní reformy dočasně oživují poptávku po bytech
Sazby DPH mají být jednotné a platné pro veškeré zboží a služby, rozhodla vláda. Přibližovat se začnou první den příštího roku, o rok později by měla začít platit jednotná daň 17,5 procenta, a to pro všechny bez výjimek. Tedy i pro developery. Naprostá většina bytů, které prodávali dosud, přitom patřila do snížené desetiprocentní sazby jen díky velkoryse pojaté definici sociálního bydlení. Za něj byl v Česku považován každý byt s plochou menší než 120 metrů čtverečních nebo rodinný dům, jehož rozměry nepřekračují 350 metrů čtverečních.
Na vládní rozhodnutí zareagovali developeři okamžitě. Jejich marketingová kampaň zní halasně a unisono: „Kupujte byty nyní, od příštího roku budeme zdražovat.“ Nebo: „Využijte mimořádně výhodné akční nabídky – poslední byty s desetiprocentní DPH.“ I realitní makléři využívají vládní návrh ve svůj prospěch a snaží se rychle prodat vše, co mají v nabídce. Potenciální kupující přesvědčují, ať si byt koupí ještě předtím, než se DPH v jeho ceně projeví. Činí tak kupodivu i u starších bytů, na jejichž ceny nemá DPH přímý vliv. Některé realitky ale tvrdí, že se ceny starších bytů vždy odráží od cen novostaveb. Vskutku nelehký úkol pro klienty, kteří se v tom mají vyznat!
Zopakuje se historie?
Připočteme-li ke sjednoceným sazbám DPH také záměr ministra financí Miroslava Kalouska zrušit od následujícího roku možnost daňových odpočtů z hypoték pro nově uzavřené smlouvy, nabízí se otázka, zda nehrozí opakování situace z roku 2007. Stavební boom tehdy dosáhl vrcholu a lidé skupovali vše, co se objevilo na trhu, včetně bytů z projektů, které zatím byly jen na papíře. Gigantickou poptávku vyprovokovalo „evropské“ rozhodnutí zvýšit od prvního ledna roku 2008 nižší sazbu DPH z pěti na deset procent a varování developerů, že vyšší daň v cenách bytů zohlední. S možností, že by i do Čech mohla dorazit krize, která nakonec byty zlevní v některých případech až o desítky procent, tehdy nikdo nepočítal.
„Nárůst poptávky sledujeme přibližně od druhé poloviny února,“ tvrdí Evžen Korec, ředitel developerské společnosti Ekospol. V týdnu, kdy se ministři shodli na definitivní podobě sjednocování obou sazeb DPH, vzrostla poptávka po bytech Ekospolu o 61 procent. „Ohlasy na naše byty rostly i nadále, tentokrát o dalších devatenáct procent,“ dodává Korec. Vyšší poptávku hlásí i další velcí developeři, například Finep a Central Group.
Vzrostla také poptávka o samotné hypotéky. „Naši členové zaznamenali nárůst zájmu o hypotéky, a to zhruba o patnáct až 20 procent. Začal v únoru a přetrvává doposud,“ tvrdí Petra Horáková Krištofová, manažerka Asociace hypotečních makléřů.
Není kde brát
Developeři zatím lákají klienty na „staré“ ceny. „Budeme se snažit usnadnit život klientům tím, že jim umožníme doplatit zůstatek ceny bytu ještě před plánovaným zavedením vyššího DPH,“ říká Michal Kocián, předseda představenstva Finepu. Central Group zase nyní garantuje sníženou DPH u všech svých bytů a domů, ať už jsou dokončené, rozestavěné nebo se čerstvě objevily v nabídce. „Podmínkou je profinancování ceny nemovitosti do konce roku 2012,“ vysvětluje Jiří Vajner, obchodní ředitel firmy Central Group.
Analytička společnosti King Sturge Iva Nováková však předpokládá, že v budoucnu developeři vyšší DPH do cen svých bytů promítnou, protože krize je už ke slevám donutila a jiný prostor už nemají. „Nevylučujeme však, že ve stále trvajícím převisu nad poptávkou se budou někteří developeři snažit získat kupce upozorňováním na plánované zvyšování DPH či na to, že právě oni drží ,staré‘ ceny,“ dodává Nováková.
Marže developerů podle šéfa Ekospolu v posledních dvou letech klesla u bytů do 50 metrů čtverečních na deset procent. „Je jen otázkou, zda se ceny prodávaných bytů zvýší o celá čtyři procenta, nebo půjde ještě jedno až dvě procenta pokrýt ze zbývající marže. Konkrétní rozhodnutí bude záviset na aktuálním vývoji poptávky po zvýšení DPH,“ dodává Korec.
Nejen krize
Střízlivý pohled na český realitní trh napovídá, že to s růstem poptávky a případným nárůstem cen nemusí být zase až tak horké. Léta stavebního boomu pominula především z demografických důvodů. Podle některých realitních analytiků je zřejmé, že silné ročníky Husákových dětí už většinou bydlí a navzdory výraznému útlumu stavební výstavby v době krize Česko dávno netrpí akutním nedostatkem bytů. Svědčí o tom i „ležáky“, kterých je zejména v Praze až několik tisíc a jejichž neprodejnost nelze vysvětlovat jen přemrštěnými cenami.
Developeři přitom nyní začínají realizovat stavby, které dlouho odkládali. V několika příštích letech má podle dat společnosti Ekospol vyrůst jen v Praze přes 20 tisíc nových bytů. To je o 36 procent více než firmy plánovaly před rokem.
„Zdá se, že se o něco vyšší počty zájemců na trhu objevují. Spíše se ale rozmýšlejí, než konají,“ domnívá se Jiří Pácal, šéf realitní společnosti Central Europe Holding. Souvisí to i s tím, že cenový vývoj nových bytů nemá smysl zobecňovat, protože trh se už diferencoval. „Každý projekt má svůj příběh, a to i cenový. V některých mohou ceny oproti počátku prodeje růst a u jiných klesat,“ myslí si Pácal.
Sami developeři očekávají, že letos sice dojde k jistému předzásobení klientů, situace z roku 2007 se prý ale opakovat nebude. Trh není na vrcholu boomu jako před čtyřmi lety. „Navíc současná změna DPH nebyla dopředu tolik avizovaná,“ podotýká Vajner. Skutečné rozhýbání trhu zřejmě přinese až zotavení ekonomiky spojené s růstem HDP a poklesem nezaměstnanosti.
Byty jako jachty
Nicméně podle některých developerů by letošní oživení mohlo být celkem slušné. „Největší nápor zájmu o nové byty očekáváme v průběhu druhého a čtvrtého čtvrtletí letošního roku a ten bude vzrůstat s blížícím se termínem zvýšení DPH. Podle našich predikcí by mělo být v Praze prodáno zhruba 3000 až 3500 nových bytů, trh tedy vzroste o patnáct až 30 procent proti loňskému roku, kdy se prodalo 2691,“ domnívá se Korec.
Lidé určitě budou chtít využít výhodnějších podmínek, které letos platí zřejmě naposledy – především možnost uplatnit daňové odpočty u hypoték. Vyšší počet transakcí se proto dá očekávat.
Příležitost současně vycítili mnozí vlastníci starších bytů, kteří dosud s prodejem kvůli nižším cenám váhali. „V posledních týdnech jsme zaznamenali téměř desetiprocentní nárůst počtu inzerovaných nemovitostí,“ tvrdí Jan Mertl, manažer serveru Sreality.cz, který zároveň potvrzuje, že o jednotky procent se zvedají i nabídkové ceny prodávaných nemovitostí.
Zatímco dříve prodávající počítali s tím, že se budou s potenciálním kupcem o ceně dohadovat, nyní jejich ochota smlouvat značně poklesla. „Sledujeme, že se nabídkové ceny rovnají prodejním. Majitelé mají jasnou představu, za kolik chtějí nemovitost prodat a zpravidla neslevují,“ tvrdí Horáková Krištofová.
Má ale nová výstavba na ceny starších bytů skutečně takový vliv? „Trh s novými byty není u nás nikterak silný, prodá se jich v současnosti asi tolik co jachet. Jde o trh pro několik tisíc lidí v celé České republice,“ tvrdí Jiří Pácal. Starších bytů je v nabídce výrazně více, ale ani zde není zájem příliš vysoký a orientuje se spíše na rodinné domy. Mnoho lidí prý zcela zbytečně otálí s prodejem, protože očekávají nárůst. „Myslím, že ani s koupí, ani s prodejem nemá smysl vyčkávat,“ uzavírá Pácal.
