Komplex by měl být do dubna připraven k prodeji
Okolo pražského kongresového centra začíná být opět rušno. Jelikož několikrát avizovanému prodeji monstrózního komplexu na vyšehradském kopci již nic nebrání, pražská reprezentace s potvrzeným povolebním mandátem chystá tendr, který bude představovat evropskou - ne-li světovou - raritu. Akce by měla být spuštěna do dubna. Otázkou ovšem zůstává, co vlastně hodlají politici z Mariánského náměstí prodávat a jakým způsobem. V útrobách akciové společnosti Kongresové centrum Praha se totiž vedle zadlužené dominanty skrývá potenciál, který by mohl zajímat developery a investory do nemovitostí spíše než společnosti, pro které představují „core byznys“ konference a kongresy. Kdyby šli politici z radnice cestou rozprodeje realit, centrum by pravděpodobně ochromili a na krku by jim nebo jejich následovníkům zůstaly dluhy. V případě, že se rozhodnou hledat komplexní řešení prodejem akcií, nemohou očekávat žádný velký okamžitý výnos. Zvýší ale šanci, že se bývalý Palác kultury vyhoupne mezi kongresové špičky 21. století. Každopádně prodej Kongresového centra Praha (KCP) nebude jednoduchou matematikou.
Tak jak vlastně?
„Kongresové centrum Praha by mělo být připraveno na vstup strategického partnera v dubnu letošního roku,“ potvrdil informace týdeníku EURO pražský radní Pavel Klega, který má na starosti správu majetku. Strategii transakce, jíž bude předcházet snížení základního jmění společnosti ze současných 7,138 miliardy korun na zhruba 1,5 miliardy korun, však příliš neozřejmil. „Model, kterým by měl partner do společnosti vstoupit, by měl vzejít z nabídek uchazečů. Vybereme ten nejlepší se zřetelem na rozvoj kongresové turistiky, která přináší Praze významné příjmy,“ uvedl pouze Klega. Nevyloučil ani dlouhodobý pronájem. Materiál k prodeji centra připravený pro jednání městské rady však podle informací týdeníku EURO počítá pouze s dvěma variantami, a to s prodejem akcií KCP nebo prodejem aktiv (nemovitostí) společnosti v jakékoliv podobě. Primátor Pavel Bém i dosluhující předseda představenstva a bývalý náměstek primátora Jan Bürgermeister, kterého by měl v čele představenstva KCP vystřídat buď radní Pavel Klega, nebo radní pro kulturu Milan Richtr, navíc hledání dlouhodobého operátora zavrhli již před loňskými komunálními volbami.
Neveselé dědictví.
Ještě v roce 1989 pronášeli svá moudra v největším sále v republice, který pojme více než 2700 delegátů, komunističtí pohlaváři. O jedenáct let později stáli u řečnického pultu osobnosti Světové banky a Mezinárodního měnového fondu. Rekonstrukce centra za tři miliardy korun, která zasedání v roce 2000 předcházela, ovšem předurčila jeho budoucnost na několik let. V roce 2014 musí KCP splatit obligace ve výši 55 milionů eur, které bylo nuceno vydat, přestože předchozí vlády slibovaly financovat přestavbu z veřejných zdrojů. Navíc si centrum muselo vzít na dofinancování rekonstrukce úvěr ve výši 800 milionů u Živnostenské banky, za který ručí město Praha. Tyto skutečnosti ovlivní cenu, kterou by město mohlo získat případným prodejem. Na nemovitosti KCP má totiž kvůli záruce zástavní právo stát a ministerstvo financí nebylo jejich prodeji za vlády sociální demokracie právě nakloněno. Jaký názor zaujme resort pod vedením Miroslava Kalouska, nelze předvídat. Na ministerstvo se také vrací dlouholetý náměstek Eduard Janota, který měl záležitosti KCP na starosti už od dob rekonstrukce.
Proč právě teď?
O privatizaci bývalého Paláce kultury začali hovořit zástupci města Prahy, které je jeho stoprocentním vlastníkem, kvůli zadlužení centra. KCP muselo ročně vydělat jen na splátky a úroky z obligací a úvěrů 300 milionů korun, což se nedařilo. Pražská radnice jej proto musela každý rok dotovat zhruba 90 miliony. V roce 2004 byla půjčka u Živnostenské banky přefinancována a samospráva mohla penězovod uzavřít. Proč tedy chtějí politici prodávat KCP právě nyní? Je úspěšné, vydělává a je schopno samo splácet půjčku a úroky z obligací. Když budou prodány pouze lukrativní nemovitosti, centrum přestane být schopno tyto závazky plnit. Splatit pouze obligace z prodeje majetku před rokem 2014 by také nebylo výhodné. K ráznému kroku město netlačí ani naléhavá potřeba lepšího manažerského vedení. Loni prošlo centrem zhruba 110 tisíc zahraničních návštěvníků v rámci více než 350 akcí, které se tam konaly. Praha se zařadila podle statistik Mezinárodní kongresové asociace (ICCA) na šesté místo v počtu dlouhodobě plánovaných kongresů a nechala za sebou i tak atraktivní destinace, jako jsou Hongkong či Berlín. Finančně si společnost také nevede špatně. Příjmy z kongresů a konferencí přesahují 200 milionů korun ročně, dlouhodobé nájmy v centru a administrativní budově vynášejí přibližně 120 milionů, příjmy z hotelu Holiday Inn se pohybují kolem 60 milionů, parkoviště přináší 20 milionů ročně. Jenže… Centrum ročně vydá na splátky úroků a jistin 230 milionů korun, takže vydělané peníze po odečtení nákladů jen přesměruje na umořování dluhů a na investice do technických zařízení a modernizace budovy zbývají jen drobky. Centrum je proto podinvestované, někteří používají i přívlastek vybydlené. A právě z tohoto pohledu se může zdát vstup strategického partnera logickým řešením. „Je třeba, aby do Kongresového centra Praha vstoupil další kapitál. Město nemá prostředky na dostavbu potřebných prostor a především na investice do staré budovy, která není v dobré kondici. Myslím si, že do přestavby před MMF valná část ze tří miliard nešla,“ soudí člen představenstva KCP a pražský zastupitel František Hoffman (KSČM). Domnívá se, že město by mělo jít cestou odprodeje části akcií KCP a nemovitosti by se neměly od centra oddělovat. „Mohlo by se totiž stát, že by zůstaly dluhy a stará budova v nepříliš dobré kondici,“ dodal Hoffman. Pro prodej pražského kongresového centra nelze ve světě pravděpodobně nalézt srovnání. Jak uvádí Karel Procházka, ředitel a spolumajitel společnosti Guarant International, která se specializuje na pořádání kongresů, města nebo stát obvykle zakládají s privátním sektorem společné podniky. Procházka však považuje prodej akcií KCP za správnou cestu. „Budoucí investor má šanci zajistit spolu s dostavbou okolí komerční efekt, což město, které není developerem ani operátorem, nedokáže,“ říká.
Sladké hrozinky Hrozinky na zadluženém centru představuje administrativní objekt, hotel a parcely. Analýza poradenské společnosti Deloitte & Touche, kterou si KCP objednalo před pěti lety, spočítala, že by z prodeje tohoto majetku mohlo KCP získat mezi 1,9 až 2,7 miliardy korun. Osmipatrovou administrativní budovu Business Centra Vyšehrad studie ocenila až na 838 milionů korun. Ještě větší potenciál tehdy poradci připsali hotelu Holiday Inn, jehož roční výnosy experti odhadli až na 105 milionů korun. Jeho maximální cenu na trhu vypočetli na 1,1 miliardy korun. Čtyřhvězdičkový hotel by však byl problematicky prodejný vzhledem k desetileté smlouvě s operátorem Targa Hotels, který zařízení spravuje. Dalším majetkem, který Deloitte & Touche označil za strategický, jsou přilehlé více než pětihektarové pozemky na pankrácké pláni. Firma je ocenila na 685 milionů korun. Na zástavbu volných pozemků pláně nechalo město před dvěma lety vypracovat architektonickou studii. Jižně od Kongresového centra navrhla studie kanceláře A. D. N. S. několik objektů, které bude možné využít jako byty, hotel, obchodní nebo administrativní prostory. Na severní terase centra by mohla vyrůst výstavní hala.
