Generální ředitel skupiny FinepTomáš Pardubický je přesvědčen, že krize je – alespoň co sejeho společnosti týká – už jentemnou minulostí. Hospodářský propad sice nemovitostní trhpodstatně změnil, ale ta změnamu prospěla. „Trh se konsolidoval a profesionalizoval,“ říká Pardubický.
Autor: Jakub Stadler
Názory podnikatelů na to, zda krize skončila, nebo trvá, se různí. Co si myslíte vy? Jaká je situace na nemovitostním trhu?
Já jsem přesvědčen o tom, že krize pominula. O tom, co krize je nebo byla, bychom sice mohli diskutovat, ale z pohledu naší firmy je krize rozhodně pryč. Její důsledky však budou určitě dlouhodobé. Krize změnila strukturu trhu i způsob podnikání, i přesto její dopad vidím, možná trochu překvapivě, jako pozitivní.
Co se změnilo?
Strávil jsem 11 let v bankovnictví. To prošlo ve druhé polovině devadesátých let rozsáhlou konsolidací a strukturální změnou trhu, která byla z dnešního pohledu rozhodně zdravá a prospěšná. Její příčinou přitom byla krize.
To stejné teď potkalo development. Ekonomická krize přinutila toto odvětví více se sofistikovat a změnila poměry hráčů na trhu. Skupina Finep je jedním z hráčů, kteří mají development jako hlavní předmět podnikání, je to náš core business. V posledních 10 letech celá řada společností investovala do nemovitostí vedle svých jiných hlavních aktivit. Tyto společnosti chápaly investice do nemovitostí jako způsob uchování hodnoty nebo dodatečné zhodnocení svých finančních prostředků. Krize je ale přivedla k rozhodnutí trh opustit, což vedlo ke konsolidaci a profesionalizaci trhu.
Jak krize změnila Finep? V souvislosti s tou otázkou si vybavuji situaci z roku 1999. Byl jsem šéf eBanky a jedním z mých úkolů bylo ji prodat. Jednali jsme se zahraničními fondy a jejich zástupci se nás ptali, jestli jsme někdy jako banka prošli krizí. Odpovídal jsem jim, že ne. Oni to ale nepovažovali za nejlepší zprávu, říkali, že teprve krize ukáže, jestli je banka dobrá a má dobré vedení. A já až teď plně porozuměl tomu, o čem mluvili. Krize náš manažerský tým posílila, utužila jej, donutila nás být flexibilnější a více vnímaví vůči naší vnitřní efektivitě. Museli jste propouštět?
Bohužel ano, samozřejmě nás to velmi mrzelo, ale bylo to potřebné, protože jsme museli zastavit výstavbu řady projektů. Mohli jsme na nich pracovat pouze v přípravné fázi, takže pro část zaměstnanců práce nebyla a v rámci udržení efektivity to byl bohužel nutný krok.
Které období bylo nejtěžší? Byly to roky 2008 a 2009. Krize začala na podzim roku 2008 a teď odešla, zlomový byl, myslím, prosinec 2009. To období ale považuji především za období psychologické krize, na trhu byly velké obavy lidí o zaměstnání a banky hodně zpřísnily kritéria na hypotéční financování. Problémy přiživovaly často protichůdné zprávy o tom, jestli se byty budou stavět, nebo ne a jak se budou vyvíjet jejich ceny. Byla to hodně zmatená doba. Řada klientů se v ní rozhodla vyčkat a odložit nákup na dobu, kdy se situace vyjasní. Jaký vliv to mělo na počet prodaných bytů?
| TOMÁŠ PARDUBICKÝ (36) |
| Narodil se 17. srpna 1974 v Praze. Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze. V roce 1997 se zapojil do manažerského týmu, který založil eBanku (tehdy Expandia banku), tu opustil v roce 2001 z pozice generálního ředitele. Jeho dalším zaměstnavatelem byla společnost PriceWaterhouseCoopers. Zde vedl oddělení poradenství pro finanční instituce. Poté přešel do Komerční banky na pozici výkonného ředitele pro oblast organizace a řízení projektů. Od roku 2007 je generálním ředitelem společnosti Finep Holding, SE. Jeho hlavní zálibou je parašutismus, rád cestuje. |
Poklesy prodejů se pohybovaly v řádu desítek procent. Dnes se ale vrátily na úroveň před rokem 2007. V tomto roce byly totiž kvůli chystaným změnám DPH mimořádně vysoké. Současné prodeje tedy navazují na trendy roku 2006. Trh je zdravý, má ohromný potenciál a ohromné nedostatky v nové výstavbě. Špičkový růst z roku 2007 se už sice nevrátí, ale řekl bych, že dnešní situace se od té před rokem 2007 liší jen výrazně nižšími maržemi.
Snížila krize i náklady na výstavbu? Vzhledem k tomu, že se méně stavělo, stavební společnosti byly nuceny zmenšit svá očekávání, snížily se jejich marže a snížila se cena stavebních materiálů i pracovní síly. Tyto změny se pak plně odrazily v cenách bytů. Všechny statistiky prokazují jednoznačný trend – ceny novostaveb poklesly. Konkrétně v Praze se ten pokles pohybuje zhruba okolo deseti procent. Jak se změnilo chování bank vůči developerům?
Vztah bank ke skupině Finep se příliš nezměnil. S bankami máme dlouhodobé vztahy a řekl bych, že se chovají partnersky. Faktem ale je, že se obecně zpřísnil risk management. Banky požadují větší záruky – větší předprodeje nebo, v případě kanceláří, větší předpronájmy. To ale považuji za logické. V dobách krize je třeba přemýšlet nejen o snižování nákladů a vyšší efektivitě, ale i o lepším řízení rizika.
Chovají se dnes vaši klienti, respektive zájemci o byty nebo kanceláře jinak než před krizí?
Jak v bytové, tak v kancelářské výstavbě vyžadují klienti výrazně větší flexibilitu – a mohou si více vybírat. Poptávková strana se totiž omezila a dopady krize na nabídkovou stranu začínají být vidět až v letošním roce. Klienti se mnohem více zajímají o konkrétní parametry projektu, jsou více sofistikovaní a vyžadují naprosto profesionální přístup.
Dříve je zajímala především cena, velikost a lokalita bytu. Teď je, kromě těchto samozřejmých parametrů, zajímá i vybavenost té lokality službami a obchody, její dopravní napojení, poměr zeleně a úprava bezprostředního okolí. Začali pracovat s představou reálného života v dané lokalitě, takže už například nechtějí jít bydlet do satelitů jenom proto, že je to trendy a za dobrou cenu.
Kupují si dnes lidé stejně velké a kvalitní byty jako v minulosti? Faktor ceny získal na váze. A v průměru došlo k poklesu poměru financování koupě bytu hypotékou a vlastními prostředky. Tyto dva faktory způsobily, že disponibilní objem peněz na nákup bytu je u řady klientů nižší. Klienti tedy mají dvě alternativy. Mohou se rozhodnout buď pro koupi menšího bytu, než měli původně v úmyslu, a nebo si mohou koupit byt s nižším standardem. Jak byste odhadl další vývoj trhu?
Krize dala zákazníkům větší vyjednávací sílu, před ní byl převis poptávky nad nabídkou, v krizi to bylo naopak a dnes situaci považuji za poměrně vybalancovanou. Otázkou je, jak pružně zareagují developeři s nabídkou nových bytů. Dva roky se téměř nepřipravovaly žádné projekty, takže nabídka bytů je poměrně omezená, a pokud se dnes developer rozhodne připravit projekt, bude mu trvat jeden až dva roky, než ho bude schopen uvést do prodeje, a další dva roky mu pak bude trvat výstavba. Takže od rozhodnutí o spuštění projektu do jeho dokončení uběhnou čtyři roky. Developeři, kteří si v krizi nepřipravovali projekty, jsou najednou v situaci, kdy trh ožívá a oni nemají co nabídnout. Krize tedy může paradoxně způsobit lehký převis poptávky nad nabídkou. Neočekávám ale žádný extra velký boom, spíš pozvolný návrat k normálnímu tempu růstu.
