Právní audit pozemků Dohoda o společném záměru
V současné době zažíváme boom developerských projektů a obdobných aktivit jak v oblasti rezidenční, tak nerezidenční. Procesům, které během těchto akcí probíhají, jsme se podrobně věnovali v příloze Profitu č. 15/2005. Nyní se zaměříme speciálně na čtyři témata transakcí s nemovitostmi, která jsou předmětem častých nejasností a zbytečných chyb: Právní audit pozemků, dohodu o společném záměru, předkupní právo a svěřeneckou smlouvu.
Gabriel Achour je advokát, zastupuje přední investory v oblasti financování a realizace developerských projektů. Je členem správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Od roku 2001 pracuje v advokátní kanceláři Glatzová & Co.
1. Due Diligence pozemků
1. 1. Jistota ohledně pravdivosti tvrzených skutečností
Podnikatelské i právní klima vyspělé společnosti by s sebou automaticky mělo nést jistotu ohledně pravdivosti skutečností tvrzených obchodními partnery, ať už k němu dochází v rámci jakéhokoli jejich ekonomického či právního vztahu. Skutečnost je však bohužel taková, že bezmezná důvěra v poskytnuté informace se nevyplácí. Bez hlubšího ověření skutečností tvrzených druhou stranou se pak podnikatel může v pozdější fázi transakce dočkat přinejmenším rozčarování po zjištění pravého stavu věcí. Často dochází k nepříjemnému zkomplikování zamýšleného projektu, které přináší (v lepším případě) časové zdržení a zvýšené finanční náklady.
Nesouhlas poskytnutých informací se skutečným stavem nebývá vždy způsoben jen úmyslným zamlčením podstatných informací. Mnohem častěji se totiž jedná o skutečnosti, kterým prodávající ani kupující nemusejí zpočátku přikládat velký význam, ačkoliv mají významný dopad na přípravu i samotnou realizaci developerského projektu.
Důkladným způsobem prozkoumat veškeré relevantní informace a faktický stav věcí je samozřejmě nutné před zahájením jakékoli významné podnikatelské akce či úmyslu. Pro zahájení přípravy developerského projektu však tato opatrnost a pečlivost, vzhledem k jeho velmi vysokým finančním nákladům, platí ve zvýšené míře.
Nejrůzněji modifikované formy právního auditu pozemků, ať již co do šíře záběru zkoumaných skutečností nebo do časové náročnosti jeho provedení, by měly být provedeny při jakémkoli záměru využití pozemku. Vždyť otázky právní jistoty vlastnictví, zatížení pozemků či ekologického znečištění jsou stejné při záměru stavby rodinného domu jako při realizaci velkého nerezidenčního developerského projektu.
1. 2. Právní audit
Významnou etapou, bez které by se dnes neměla příprava žádného kvalitního developerského projektu uskutečnit, je tedy provedení takzvaného právního auditu pozemků. Právní audit, neboli právní due diligence, je termín, který se v českém právním prostředí již zcela vžil. Označuje posouzení veškerých právních skutečností a podkladů týkajících se určitého připravovaného projektu, jehož výsledky by měly vést jednak k ujasnění a usměrnění obchodního záměru podnikatele a následně by měly být promítnuty v přípravě projektu a relevantní smluvní dokumentaci.
Cílem právního auditu by tedy mělo být v maximální míře odhalit možná rizika a potenciální ztráty, které by mohly při realizaci projektu vzniknout, a navrhnout optimální opatření vedoucí k vyloučení zjištěných rizik. Aby výsledky právního auditu mohly být efektivně využity, musí být proveden v počáteční fázi projektu, tedy ve fázi hodnocení nákladů a zisku celého projektu.
S pojmem právního auditu se nejčastěji setkáváme při posuzování hlavních právních dokumentů společnosti, jež je předmětem prodeje či jiného akvizičního záměru. V oblasti přípravy developerských projektů jde zejména o právní audit pozemků. Právní audit pozemků (resp. jiných nemovitostí) se provádí spolu s technickým auditem, jehož předmětem není právní posouzení, ale technické aspekty současného stavu a možnosti využití pro připravovaný projekt.
Zcela specifický je právní audit budov, jímž se v tomto článku nezabýváme, zpravidla se však provádí společně s právním auditem pozemků.
1. 3. Předmět právního auditu pozemků
Při realizaci developerského projektu jsou nejdůležitějšími otázkami:
• finanční a ekonomické zajištění,
• otázka polohy a vhodnosti pozemků (s ohledem na charakter připravovaného projektu),
• právní a faktická bezvadnost pozemků.
Právní audit pozemků by tedy měl být – společně s dalšími uvedenými body – jedním z prvním kroků zamýšleného projektu. V praxi už se právní audit stal obvyklou součástí přípravy.
Právní audit pozemků by se měl zaměřovat alespoň na těchto základních pět okruhů otázek:
• otázky právního vlastnického práva k pozemkům včetně jejich užívání,
• otázky typu, druhu a charakteru pozemků,
• příslušenství a součásti pozemku,
• omezení váznoucí na pozemku,
• možnosti budoucího využití pozemku s ohledem na charakter plánovaného
projektu.
Předmětem právního auditu pozemků by tak mělo být získání odpovědí na co nejširší okruh otázek týkajících se předmětných pozemků. Šíře a rozmanitost zkoumaných skutečností pak bude modifikována zejména důvody, pro které se pozemky získávají, jejich polohou, ale také specifickými požadavky klienta.
Vzhledem k tomu, že rozsah a rozmanitost posouzení jednotlivých skutečností, týkajících se zkoumaných pozemků a zejména pak zhodnocení dopadů zjištěných informací na další vývoj a realizaci projektu, jsou natolik rozsáhlé, je vhodné, aby takovýto úkol zpracovával sehraný tým odborníků různých právních oblastí. Výsledná závěrečná zpráva právního auditu pozemků pak musí být jednolitým celkem se zvýrazněním jednotlivých rizik a návrhy jejich eliminace.
1. 4. Otázky vlastnictví a případných
omezení vlastnického práva k pozemkům
1. 4. 1. Předmět ověřování
Prvním a zároveň nejdůležitějším bodem zkoumání v rámci zmíněného typu právního auditu jsou bezesporu otázky vlastnictví a případných omezení vlastnického práva k pozemkům. Počáteční fází auditu je tak analýza právních titulů, na jejichž základě bylo vlastnické právo získáno (a to alespoň částečně i do minulosti). Současně je nutné zkoumat také rozbor příslušných dokumentů, smluv, výpisů z katastru nemovitostí, katastrálních map, a to například s ohledem na charakter sousedících pozemků, přístupnost pozemků a podobně.
Byl-li pozemek získán od obchodní společnosti, je nutné například prověřit, zda převáděcí listiny byly podepsány k tomu oprávněnými osobami. Audit dále zkoumá, zda při převodu pozemku z majetku společnosti byly splněny veškeré požadavky kladené na takovouto transakci obchodním zákoníkem, tedy
zda byl s převodem vysloven souhlas dozorčí radou společnosti či ve specifických případech také valnou hromadou.
Podobné aspekty je třeba zkoumat i v případě nabytí majetku od obce či jiného územně správního celku – také zde jsou právními předpisy vyžadovány mnohé předchozí souhlasy s převodem, jejichž neexistence může způsobit neplatnost převodu pozemku z majetku územněsprávního celku na nabyvatele.
Jedná-li se o převod majetku od fyzické osoby, je na prvním místě třeba zjistit, zda pozemek náležel do společného jmění manželů a zda druhý manžel vyslovil s převodem pozemku potřebný souhlas.
Často se při zkoumání původních převodních smluv zapomíná na otázku, zda byly splněny veškeré povinnosti vyplývající z původních smluv mezi předešlými vlastníky pozemků. Tato otázka se totiž dotýká zejména problematiky možnosti odstoupení od smlouvy. Nelze vyloučit, že vlastník, který v developerské transakci vystupuje jako prodávající vůči developerovi, nesplnil svoje povinnosti vůči původnímu vlastníkovi a že může dojít ze strany takovéhoto původního vlastníka k odstoupení od původní smlouvy.
1. 4. 2. Nespoléhejte jen na katastr nemovitostí
Mnohé zkušenosti nás utvrdili, že při ověřování vlastnického práva k pozemkům nelze spoléhat pouze na informace obsažené v byť nejaktuálnějším výpisu z katastru nemovitostí, ale je nutné pátrat i dále. Narážíme na stále neuzavřenou problematiku restitucí, která se táhne již od počátku 90. let. Katastr nemovitostí jako soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení a obsahující zejména evidenci vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem je souborem veřejným a při dispozicích s nemovitostmi se vychází právě z aktuálních údajů v něm obsažených. Bohužel, právě informace o probíhajícím restitučním řízení týkajícím se pozemků z něj tak jednoduše nevyčteme.
Bez důkladného prozkoumání geneze vlastnictví se tak může stát (a bohužel k tomu občas také dochází), že při koupi nabude kupující pozemek od vlastníka, který však nebyl původním majitelem pozemku. Následně dojde k vydání pozemku původnímu majiteli. Kupující se tak ocitá v nepříjemné situaci, neboť vydáním pozemku původnímu vlastníkovi pozbývá vlastnictví k pozemku a bude muset být řešena otázka náhrady škody vůči tomu, kdo mu pozemek prodal.
A to byla jen ukázka, co všechno lze rozborem příslušných informací a dokumentů zjistit a čemu všemu lze při včasném odhalení takové informace zabránit.
1. 4. 3. Věcná břemena, zástavy a další omezení
Vlastnictví k pozemkům může být dále omezeno nejrůznějšími zatíženími – věcnými břemeny, zástavami, omezeními ze zákona. V některých případech se jedná například o začlenění pozemků do památkové zóny, chráněného území či do oblasti archeologických nalezišť. To jsou další nepříjemná omezení, která v konečné fázi mohou výrazně omezit zájem klienta o investici na takovém místě či mohou zvýšit náklady na realizaci projektu.
V mnoha případech bude naopak vlastník pozemku oprávněn vykonávat práva k jiným pozemkům, například právo vyplývající z věcného břemene. Může se jednat o právo cesty, průjezdu, užívání inženýrských sítí a podobně.
Při posuzování charakteru pozemků je v některých případech nezbytné provést důkladný průzkum, který teprve může odhalit míru jejich kontaminace. Na jeho základě pak mohou být posouzeny následky, které z takového zjištění vyplývají jak pro současné, tak budoucí majitele pozemků. Jedná se tedy o podobný postup a zkoumání obdobných otázek, jako například při právním auditu zpracovávaném při koupi podniku.
S ohledem na konkrétní situaci tak lze jen doporučit, aby v těchto případech proběhl právě zmíněný průzkum kvality pozemků zaměřený zejména na možné ekologické škody a nutnost jejich nápravy.
Vzhledem k zamýšlenému využití pozemků je pak vhodné posoudit charakter a polohu pozemků z hlediska jejich začlenění do územního plánu. Důležitá je například také poloha vzhledem k povodňovému území.
1. 4. 4. Sousední pozemky
Již v úvodní fázi je vhodné zkoumat i charakter sousedících pozemků a zájmy jejich vlastníků, zejména v návaznosti na budoucí řízení směřující k zahájení stavby projektu. Analýza sousedních pozemků se zaměřuje také na otázky právního i faktického přístupu na pozemky.
V praxi se velmi často vyskytují případy, kdy je zajištěn faktický volný přístup na pozemky, ale chybí k němu jakýkoli právní titul. Může se jednat kupříkladu o situaci, kdy vlastník sousedního pozemku respektuje faktický průjezd přes svůj pozemek na pozemky ostatní, ale novým majitelům může tento průjezd znemožňovat. Nebo naopak z právního hlediska přístup na pozemky zajištěn je, ale fakticky možný z jakéhokoli důvodu není.
Předmětem zkoumání pozemků tak nemůže být pouze jejich právní stránka, ale je nutné analyzovat i jejich faktické (skutečné) užívání. Mohlo například dojít k tak-zvanému vydržení věcného břemene cesty přes pozemek, jež má podle projektu sloužit zcela jinému účelu.
Význam právního auditu pozemků tedy spočívá právě v komplexním nezávislém a odborném posouzení veškerých skutečností týkajících se pozemků při respektování charakteru zamýšlené investice, tak aby byl přesně ohraničen prostor pro vyjednání smluvních podmínek při koupi pozemků.
1. 5. Objektivní zhodnocení získaných informací
Abychom dosáhli vymezených cílů a účelu právního auditu pozemků prováděného v rámci přípravy developerského projektu, musí být audit zaměřen nejen na popis zjištěných skutečností a odhalení případných rizik, ale tyto informace musí být objektivně zhodnoceny. Musí dojít k posouzení jejich vlivu na projekt a míry rizika z nich vyplývající.
Ne každá právní či faktická vada pozemku totiž musí mít negativní vliv na realizaci projektu. Mnohé skutečnosti také mohou být dodatečně napraveny, či naopak mohou mít příznivý vliv například na cenu pozemků a podobně.
Závěrečná zpráva právního auditu by pak také měla obsahovat návrhy opatření ke zmírnění odhalených rizik a ke vhodnému využití všech zjištěných informací v rámci přípravy a posléze i realizace projektu, tak aby rizika byla eliminována a aby byla zajištěna efektivita příznivých skutečností. Obsahuje-li závěrečná zpráva o provedení pozemkového due diligence veškeré výše zmíněné části a odpovídá-li kvalitním a srozumitelným způsobem na všechny otázky klienta, lze říci, že se jedná o profesionálně zpracovaný právní audit.
1. 6. Smluvní dokumentace
Jak už jsme uvedli, právní audit pozemků by měl být – vzhledem ke svému významu • proveden hned v první části zamýšleného projektu. Tedy ještě dříve než budou pozemky koupeny, dříve než na nich začnou probíhat jakékoli přípravné práce. Právní audit pozemků by tak měl být proveden v takovém časovém horizontu, který umožní, aby na základě zjištěných závěrů teprve mohlo být rozhodnuto o dalším pokračování projektu.
Nejsou-li odhalené vady a rizika na z
