V současné době zažíváme boom developerských projektů a obdobných aktivit jak v oblasti rezidenční, tak nerezidenční. Procesům, které během těchto akcí probíhají, jsme se podrobně věnovali v příloze Profitu č. 15/2005.
Nyní zveřejňujeme krátký seriál, zaměřený speciálně na čtyři témata transakcí s nemovitostmi, která jsou předmětem častých nejasností a zbytečných chyb: právní audit pozemků, dohodu o společném záměru, předkupní právo a svěřeneckou smlouvu.
Mgr. Gabriel Achour je advokát, zastupuje přední investory v oblasti financování a realizace developerských projektů. Je členem správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Od roku 2001 pracuje v advokátní kanceláři Glatzová & Co.
(pokračování z Profitu č. 40/2005)
2. 5. Praktické využití dohod o společném záměru
V případě sjednání dohody o společném záměru v transakcích vztahujících se k nájmu nebytových prostor se v dohodě o společném záměru zpravidla řeší následující otázky:
• specifikace nebytových prostor,
• účel nájmu,
• doba nájmu,
• prodloužení,
• předpokládaná doba zahájení doby nájmu,
• nájemné,
• zajištění (security deposit, bankovní záruka),
• společné náklady,
• stavební úpravy nebytového prostoru,
• rozsah dokončenosti nebytového prostoru,
• poplatek za marketing,
• ostatní obecné záležitosti, jako například důvěrnost, rozhodné právo, řešení sporů.
Velmi se osvědčilo vyhotovovat takovéto dohody ve vztahu k nájemním transakcím ve formě tabulky.
Dohoda o společném záměru se standardně využívá i v případech joint venture transakcí, kdy dvě či více stran zakládají joint venture společnost za účelem developmentu nebo realizace určitého projektu. Jeden z partnerů zpravidla disponuje vyšším kapitálovým vybavením, zatímco druhý vlastní know-how nebo pozemek. V takovém případě by dohoda o společném záměru měla řešit zejména:
• účel projektu,
• formu projektové společnosti,
• vklady do projektové společnosti,
• dohodu o výkonu hlasovacích práv,
• zajištění managementu projektové společnosti,
• zajištění úvěrů a půjček,
• management projektu,
• odpovědnost za řízení projektu,
• smluvní vazby mezi projektovou společností a partnery joint venture,
• rozdělení výnosů,
• zajištění podpory a propagace projektu,
• zajištění zprostředkování prodeje projektu,
• zajištění project managementu.
2. 6. Vzory dohod
Mnoho velkých společností má standardizované vzory dohod o společném záměru. V praxi se často používají jednotné vzory, ve kterých se dále jen upravují specifika konkrétních případů.
Pro usnadnění či inspiraci nabízíme několik (nikoliv závazných a jediných možných) tipů na texty ustanovení dohod o společném záměru:
„Strany tímto potvrzují, že dosáhly dohody v základních principech transakce týkající se potenciálního převodu obchodního podílu ve společnosti [x], se sídlem [x], zapsané v obchodním rejstříku vedeném [x], oddíl [x], vložka [x] („Společnost“) včetně due diligence („Transakce“). Následující podmínky představují soupis dosaženého kompromisu a dohodnutých podmínek Transakce.“ (Poznámka: následují konkrétní dohodnuté podmínky.)
nebo
„Níže uvedené podmínky jsou stanoveny pouze pro účely nastínění podmínek, podle kterých má dojít k uzavření definitivní smlouvy nebo smluv. V současné době nepředstavují závaznou smlouvu, s výjimkou skutečnosti, že přijetím těchto podmínek a podpisem této Dohody o společném záměru se Investor zavazuje, že po dobu třiceti (30) dnů ode dne podpisu této Dohody, za předpokladu, že Strany pokračují v dobré víře v jednání o uzavření investice, nebudou jednat nebo vstupovat v jednání s jakýmkoli jiným investorem nebo skupinou investorů. Investice do Projektu je závislá (mimo jiné) na úspěšném provedení due diligence a vyjednání a uzavření uspokojivé smlouvy o joint-venture“.
V takovýchto smlouvách se obvykle používají výrazy typu reasonable (rozumný), satisfactory (uspokojivý), u kterých lze velmi těžko vymezit obsah. Proto kladou důraz na pečlivost zpracování a uvážení manévrovacího prostoru.
V závěrečných ustanoveních dohod o společném záměru lze uvádět například následující text:
„Tato dohoda o společném záměru nepředstavuje závaznou dohodu a veškeré podmínky týkající se Transakce budou plně platné a účinné až po uzavření Smlouvy o převodu obchodního podílu (jak je definována výše). Nicméně platí, že tato dohoda o společném záměru vyjadřuje záměr Stran v principech, jak jsou nyní sjednány. Tato dohoda může podléhat změnám. Strany se zavazují jednat v souladu s oprávněnými zájmy druhé Stra
ny a dále učinit jakýkoli právní úkon, který bude nezbytný pro realizaci transakce zamýšlené touto dohodou o společném záměru. Tento závazek součinnosti se vztahuje pouze na takové právní úkony, jež vedou nebo by mohly vést k naplnění cílů stanovených a dojednaných touto dohodou o společném záměru.“
3. Předkupní právo
3. 1. Problémy současné právní úpravy
Předkupní právo je sice historickým právním institutem, ale v důsledku jeho současné právní úpravy není příliš užíváno. Dosavadní právní úprava se totiž už přežila a správná aplikace tohoto institutu v praxi vyžaduje kvalitní právní zpracování transakční dokumentace – jinak může být sjednání předkupního práva velmi rizikovou záležitostí.
Cílem následujícího textu je rozbor vybraných praktických poznatků a zkušeností z úpravy a aplikace předkupního práva k nemovitostem. Nezabýváme se, pokud to není nezbytně nutné, teoretickými úvahami spojenými s popisovaným právním institutem.
Předkupní právo jako jeden z historicky osvědčených právních institutů by mělo být jednoznačné a v zásadě aplikovatelné bez větších problémů. Bohužel, současná právní úprava (lze-li vůbec o úpravě hovořit) a praxe je přesně opačná. Předkupní právo je dosud nedoceněným právním nástrojem, jehož úloha zřejmě v budoucnosti vzroste.
3. 2. Účel předkupního práva
Účelem předkupního práva je po právní stránce zajistit, aby určitá osoba, které svědčí předkupní právo (takzvaný oprávněný), měla možnost nabýt nemovitost v případě, kdy se vlastník nebo spoluvlastník takové nemovitosti (takzvaný povinný; budeme nadále hovořit jen o vlastníku, přestože se totéž týká i spoluvlastníka nemovitosti) rozhodne vlastnické právo k nemovitosti převést na jinou osobu. Této možnosti oprávněného pak odpovídá povinnost vlastníka, zamýšlí-li nemovitost prodat, nabídnout tuto nemovitost přednostně právě jemu jako osobě, která má k dané nemovitosti předkupní právo.
Kdy a za jakých podmínek můžete odstoupit od kupní smlouvy?
To je pro investory velmi důležité v případech, kdy není možné určitý pozemek získat přímo, ale kdy je například uzavírána nájemní smlouva.
Při obecném vymezení předkupního práva lze dospět k závěru, že jde o jisté břemeno (nikoli však věcné břemeno jako takové), které zatěžuje vlastníka nemovitosti. V některých smlouvách se lze v praxi setkat s pojmem „věcné břemeno spočívající v předkupním právu“ a podobně. Takové vymezení je však nesprávné a matoucí a může mít negativní vliv na zápis předkupního práva do katastru nemovitostí. Předkupní právo je tedy vždy třeba chápat jako zatížení svého druhu, nikoli jako věcné břemeno.
3. 3. Typy předkupního práva
Předkupní právo existuje ve dvou typech:
• takzvané zákonné předkupní právo,
• takzvané smluvní předkupní právo.
Zákonným předkupním právem je typicky předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti. V tomto případě se předkupní právo uplatní ze zákona, aniž by bylo nutné sepisovat jakoukoli smlouvu o zřízení předkupního práva. Naproti tomu smluvní předkupní právo vzniká právě na základě smlouvy.
U smluvního předkupního práva rozeznáváme takzvané závazkové předkupní právo a takzvané věcněprávní předkupní právo. Druhým z nich rozumíme takové právo, které je zapsáno do katastru nemovitostí a působí vůči každému dalšímu vlastníku nemovitosti, ke které se vztahuje. Toto věcné předkupní právo se nabývá vkladem do katastru nemovitostí na podkladě písemné dohody o zřízení předkupního práva. Oproti tomu závazkové předkupní právo se na nové nabyvatele nemovitosti nevztahuje – jde pouze o vztah mezi dvěma subjekty, tj. oprávněným a povinným, který ve vztahu k třetím osobám zaniká okamžikem převodu vlastnického práva k dotčené nemovitosti. Jinými slovy: v případě závazkového předkupního práva nový vlastník nemovitosti již nemá povinnost nabídnout nemovitost přednostně oprávněnému.
3. 4. Ustanovení v občanském zákoníku
Smluvní předkupní právo k nemovitostem je upraveno zejména v ustanoveních
§ 602 a následujících občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb., v platném znění).
Zde nastává první závažný problém. Podle ustanovení § 602 odst. 1 občanského zákoníku platí, že „kdo prodá věc s výhradou, že mu ji kupující nabídne ke koupi, kdyby ji chtěl prodat, má předkupní právo“. Ustanovení § 602 a následující jsou systematicky řazena jako takzvaná vedlejší ujednání u kupní smlouvy. Některé katastrální úřady z toho dovozují, že předkupní právo jako právo věcné lze zřídit pouze v rámci kupní smlouvy (tedy v případě, kdy prodávající prodává věc kupujícímu a kupující se v kupní smlouvě zavazuje, že pokud by chtěl věc v budoucnu prodat, nabídne ji přednostně původnímu prodávajícímu, který by v nové transakci vystupoval jako kupující). Podle našeho názoru je však správný ten výklad, že předkupní právo lze sjednat i bez nutnosti uzavírat kupní smlouvu, tedy že předkupní právo lze zřídit jak na základě ujednání o zřízení předkupního práva v rámci například kupní či nájemní smlouvy, tak i samostatnou smlouvou o zřízení předkupního práva (pro zjednodušení budeme dále o obou variantách sjednání předkupního práva hovořit jen jako o smlouvě o zřízení předkupního práva). V opačném případě by totiž význam předkupního práva velmi poklesl. Je nezbytné kromě jazykového a systematického výkladu použít také zdravý rozum.
Občanský zákoník dále stanoví, že předkupní právo lze zřídit nejen pro případ prodeje, ale i pro případ jiného zcizení věci než prodejem. V zásadě se má na mysli darování.
3. 5. Obsah smlouvy
Praktické zkušenosti nás učí, aby smlouva o zřízení předkupního práva jako práva věcného byla velice přesná. Zde bohužel neplatí, že méně je někdy více. Při vymezení práv a povinností vyplývajících z předkupního práva je totiž občanský zákoník velmi strohý. Ze současné textace občanského zákoníku lze dovodit, že povinný by měl učinit nabídku, že nabídka se vykonává ohlášením všech podmínek a že v případě nemovitosti musí být tato nabídka (ohlášení) učiněna v písemné podobě. Taková zákonná úprava je však naprosto nedostatečná.
Smlouvu o zřízení předkupního práva (bez ohledu na skutečnost, zda se jedná o věcně právní či obligačně právní závazek) by proto měla především stanovit:
• jasná pravidla pro učinění nabídky,
• jasná omezení vlastníka nemovitosti v nakládání s nemovitostí po dobu, ve které se uplatní závazek předkupního práva.
3. 6. Postup při zřízení předkupního práva v praxi
Jak tedy prakticky zřídit před
kupní právo?
Smlouva, kterou se zřizuje předkupní právo, by měla stanovit, že pokud vlastník nemovitosti pojme úmysl převést vlastnické právo k nemovitosti (ať již k budově nebo pozemku nebo samostatnému bytu či nebytovému prostoru), měl by o této skutečnosti učinit oznámení oprávněnému. Zároveň by měl v tomto oznámení učinit nabídku k přednostnímu a výlučnému uzavření kupní smlouvy s oprávněným. Platí tedy, že oprávněný má být vždy první osobou, se kterou bude vlastník jednat o prodeji nabízené nemovitosti.
Smluvní strany mnohdy zapomínají stanovit přesné formální náležitosti právních úkonů, které budou na základě jejich vztahu činěny. Není pochyb, že oznámení vlastníka o úmyslu převést vlastnické právo k nemovitosti by mělo být dáno písemně a že jeho vzor by měl být uveden v příloze smlouvy.
V oznámení vlastníka pak musí být přesně specifikována nabídka, zejména rozsah převáděné nemovitosti (například část pozemků, část budovy) a cena. Zejména je vhodné, aby smlouva stanovila, že vlastník je oprávněn převést pouze celou nemovitost, nebo stanovit přesné části, které lze samostatně převést. Tím totiž zamezíme tomu, aby vlastník nemovitosti obešel svou povinnost vyplývající z předkupního práva tím, že bude prodávat pouze části nemovitosti (a to takové, které jsou samy o sobě bez vlastnictví ostatních částí bezcenné nebo mají jen minimální hospodářskou hodnotu). Není ale vyloučeno, že takové omezení by soud mohl pokládat za neplatné, byť není výslovně zakázáno. Tomu se lze vyhnout tehdy, když smlouva o zřízení předkupního práva stanoví negativní závazek vlastníka spočívající v tom, že nebude docházet například k dělení pozemku a podobně.
Smlouva musí dále stanovit, že jakákoli nabídka činěná oprávněnému musí být v souladu s dobrými mravy, odpovídat reálně dosažitelné tržní ceně, musí být vážně míněná, a to vše při zachování pravidel poctivého obchodního styku. Rovněž je nezbytné, aby v nabídce byly stanoveny i jiné podmínky, které eventuálně třetí osoba nabízí vlastníku v souvislosti s koupí nemovitosti.
3. 7. Možnost odstoupení od úmyslu převést vlastnické právo
Dalším praktickým aspektem předkupního práva je otázka, zda může povinný „odstoupit“ od svého úmyslu převést vlastnické právo, a zda v tomto ohledu tedy může revokovat svoji nabídku učiněnou oprávněnému.
Na tuto otázku platné právo ani judikatura nedává odpověď, a je tudíž třeba ji smluvně ošetřit.
Jde totiž o velmi praktickou otázku. Představme si situaci, kdy povinný chce převést vlastnické právo na třetí subjekt a nepřeje si, aby oprávněný své předkupní právo vykonal. Zde tedy bude situace zpravidla taková, že třetí strana po dohodě s povinným nabídne za nemovitost nereálnou kupní cenu, kterou by oprávněný za normálních okolností nezaplatil. Povinný bude předpokládat, že oprávněný nabídku s touto cenou nepřijme. Učiněním nabídky povinný nastartuje proces realizace předkupního práva. Pokud však oprávněný, přes výše uvedená očekávání vlastníka, nabídku akceptuje, mělo by dojít k převodu vlastnického práva na oprávněného. V těchto situacích pak povinní často argumentují například tím, že sami upustili od úmyslu prodat. Obdobně bude obvykle povinný chtít zrušit svou nabídku, kterou oprávněnému učinil bez jakýchkoli výše naznačených postranních úmyslů, avšak v mezidobí obdrží lepší nabídku. Jak je vidět, jde o zajímavé situace – a pokud nejsou upraveny ve smlouvě, mohou vyvolávat velmi nepříjemné právní situace.
3. 8. Zjištění skutečného stavu nemovitosti
V praxi se často setkáváme s tím, že smluvní strany nemyslí na proces zjištění skutečného stavu nemovitosti, která je předmětem předkupního práva. Pokud však smlouva neobsahuje jasná pravidla pro zjištění skutečného stavu nabízené nemovitosti, nelze než konstatovat, že jde o nekvalitní smlouvu, přímo o hazard investora.
O co jde? V okamžiku, kdy je učiněna nabídka ke koupi nemovitosti v rámci realizace sjednaného předkupního práva, měl by kupující dostat možnost ověřit zejména technický stav nabízené nemovitosti. Neboť zatímco právní stav lze do jisté míry zjistit z katastru nemovitostí (byť není radno se na katastr nemovitostí plně spoléhat), o technickém stavu nemovitosti je možné se přesvědčit pouze na místě samém.
Smlouva by tedy měla nastavit mechanismus provádění technické due diligence. Tento mechanismus by měl být určen jednak časovým rámcem (podle typu nemovitosti, například 7-30 dnů) a jednak hloubkou a rozsahem zkoumaných skutečností. Smlouva by měla jednoznačně umožnit oprávněnému z překupního práva a jeho konzultantům vstup do prostor nabízené nemovitosti a provádění průzkumu, měření, revizí a podobně. Pokud je ve smlouvě o zřízení předkupního práva stanovena lhůta, ve které má být přijata nabídka ke koupi nemovitosti (což by v každé dobré smlouvě tohoto typu být mělo), je nanejvýš vhodné stanovit, že se tato lhůta automaticky prodlužuje o dobu, po kterou je prodávající v prodlení s plněním povinnosti zpřístupnit oprávněnému nabízenou nemovitost a umožnit provedení due diligence.
Vedle stanovení lhůty pro provedení due diligence by strany měly rovněž sjednat lhůtu, ve které bude mít oprávněný možnost si nabídku promyslet. Smlouva by tak měla stanovit, že v každém jednotlivém případě má oprávněný právo k rozmyšlení, a to například ve lhůtě do deseti dnů ode dne uplynutí lhůty pro provedení due diligence. Rozhodně by tato lhůta neměla být stanovena ode dne doručení nabídky k výkonu předkupního práva.
3. 9. Cena nabízené nemovitosti
Další spletitá situace nastává, pokud jde o cenu nabízené nemovitosti. Za jakou cenu lze nemovitost nabýt v rámci výkonu předkupního práva? Tato otázka je obzvláště na místě, vezmeme-li v úvahu, že k realizaci předkupního práva může dojít až po několika letech po jeho sjednání a cena nemovitosti se mezitím samozřejmě může změnit.
Občanský zákoník k tomu stanoví: „Kdo je oprávněn koupit věc, musí zaplatit cenu nabídnutou někým jiným, není-li dohodnuto jinak.“ Občanský zákoník dále stanoví, že „nemůže-li (oprávněný z předkupního práva) věc koupit nebo nemůže-li splnit podmínky nabídnuté vedle ceny a nelze-li je vyrovnat ani odhadní cenou, předkupní právo zanikne“.
Na otázku ohledně uplatnění ceny není jednoduché odpovědět. V úvahu nicméně přicházejí tři varianty:
1) Cena může být cena stanovena jako ekvivalent nabídky učiněné třetí osobou. Tuto variantu bychom však nedoporučovali, neboť v případě potřeby se jistě najde vždy dostatek třetích osob, které nabídnou velmi zajímavou cenu, jež neodpovídá hodnotě nemovitosti, která je zatížena předkupním právem. Ti, kteří se ve své dennodenní praxi setkávají s trhem realit, vědí, o čem je řeč.
2) Další možností je stanovení kupní ceny nezávislou třetí osobou, znalcem. To může být, jak odborníci jistě vědí, opět dosti problematické. V tomto případě je nezbytně nutné počítat s možností zpracování oponentního znaleckého posudku. A pokud ani takovýto posudek nebude akceptovatelný pro obě strany, pak se zpracováním třetího posudku znalcem, na kterém se shodnou již určení znalci, popřípadě samotné strany.
3) Třetí vari
antou je stanovit cenu pevně ve smlouvě o zřízení věcného břemene. Tato varianta však opět není úplně ideální, neboť jak je uvedeno výše, v mezidobí od sjednání do realizace předkupního práva může dojít ke změně hodnoty nemovitosti, a to v obou směrech. Takové určení ceny by navíc mohlo být soudem považováno za neplatné z důvodu, že nereflektuje skutečnou hodnotu nemovitosti. V případě, že se strany rozhodnou pro tuto variantu, je tedy nezbytné, aby jejich úmysl stanovit pevnou cenu ze smlouvy zcela jednoznačně vyplýval. Ve své podstatě by šlo s velkou mírou nadsázky o opční obchod svého druhu.
Samozřejmě, že je možné kombinovat různé mechanismy stanovení ceny. Nejvhodnějším řešením se zdá být pevné stanovení ceny ve smlouvě s možností její částečné úpravy v případě, že se hodnota nemovitosti časem změní.
Mechanismus stanovení a zaplacení kupní ceny by měl být každopádně ve smlouvě o zřízení předkupního práva velmi pečlivě ošetřen. V opačném případě totiž „hrozí“ aplikace ustanovení § 605 občanského zákoníku, podle kterého platí: „Není-li dohodnuta doba, kdy má být prodej proveden, musí oprávněná osoba vyplatit movitost do osmi dnů, nemovitost do dvou měsíců po nabídce.“ Jinými slovy, v rámci nemovitosti by musela být cena zaplacena do dvou měsíců po doručení nabídky, a to bez ohledu na vklad vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí a podobně. Jde o nedomyšlenost zákona a každý oprávněný velmi riskuje, pokud tuto problematiku ve smlouvě výslovně neřeší.
Dalším praktickým problémem je zjistit, za jakou cenu byla nemovitost ve skutečnosti prodána, byla-li nemovitost převedena na jinou osobu než oprávněného. Proč je tato skutečná výše ceny pro oprávněného důležitá? Vlastník nemovitosti je v případě, že oprávněný řádně učiněnou nabídku nepřijme, oprávněn převést vlastnické právo k nemovitosti za cenu výhodnější (tedy nižší), než za jakou ji nabídl oprávněnému v oznámení (nabídce), pouze v případě, že oprávněný nepřijme nebo odmítne i tuto výhodnější cenu (přestože tato skutečnost vyplývá ze zákona, měla by být ve smlouvě o zřízení předkupního práva výslovně uvedena).
Smlouva o zřízení předkupního práva by proto měla stanovit, že pro tyto účely bude mít oprávněný právo seznámit se s kupní nebo jinou obdobnou smlouvou, na základě které bylo vlastnické právo převedeno na jinou osobu, a to včetně ujednání o ceně a dalších relevantních podmínkách prodeje. Povinný by měl oprávněnému na jeho žádost předat originál příslušné smlouvy nebo její notářsky ověřenou kopii, a to bezodkladně. Lze rovněž sjednat, že oprávněný bude mít právo být informován o jakémkoli jednání vlastníka se třetí osobou o možném převodu vlastnického práva k nemovitosti, a to i částečného.
Je však nutné uvést, že ani tento mechanismus oprávněnému nedá plnou kontrolu skutečné kupní ceny, neboť ke kupní smlouvě lze kdykoli sjednat dodatek o změně kupní ceny a není vyloučeno ani to, aby podle kupní smlouvy uzavřené se třetí osobou bylo placeno až po dlouhé době po vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí a v mezidobí nedošlo ke snížení kupní ceny v důsledku vad apod. Bylo by tedy nanejvýš vhodné, aby smlouva o zřízení předkupního práva obsahovala jako přílohu vzor kupní smlouvy (který by měl být za normálních okolností uplatněn na oprávněného z předkupního práva) aplikovatelný i na třetí osobu, na kterou povinný převede nemovitost v případě, kdy oprávněný nevyužije svého předkupního práva.
Ohlídat si skutečnou výši kupní ceny bude však vždy složité. V praxi se lze setkat i s takovým přístupem, kdy je sjednána určitá kupní cena (tedy ta, na kterou oprávněný nebyl ochoten přistoupit), avšak tato není zaplacena v plné výši. Zde platí ono známé, kde není žalobce, není ani soudce. Dovozovat, že šlo o obcházení zákona, bude velmi komplikované a zdlouhavé, zvláště při absenci důkazních prostředků.
3. 10. Negativní závazky povinného
Snad nejdůležitějším ustanovením smlouvy o zřízení předkupního práva je ujednání o takzvaných negativních závazcích povinného. Jde především o to omezit povinného v nakládání se zatíženou nemovitostí způsobem, který zajistí, aby výkon předkupního práva nebyl v budoucnu ohrožen, eventuálně vyloučen. Jestliže povinný například zamýšlí způsobit, aby oprávněný nekoupil nemovitost (což se bohužel stává často), zřídí k nemovitosti (zcela účelově) zástavy, věcná břemena a jiná omezení a zatížení včetně nájemních smluv.
V kvalitní smlouvě o zřízení věcného břemene bude katalog negativních závazků představovat několik stran textu. Zejména půjde o závazek nezastavit nemovitost nebo ji jiným způsobem nezatížit, zejména nezřídit věcná břemena, nepřenechat nemovitost do nájmu, nedělit nemovitost, neměnit její charakter a podobně.
Pro případ porušení těchto negativních závazků opět doporučujeme sjednání smluvní pokuty.
Negativní závazky lze členit na dvě skupiny:
• závazky vyloučené absolutně,
• závazky, které jsou vyloučeny pokud není příslušná transakce schválena oprávněným.
Při formulaci negativních závazků je vhodné modelovat tato omezení podle budoucího zamýšleného využití nemovitostí. Rovněž je vhodné, aby se negativní závazky neomezovaly pouze na nemovitosti, ale rovněž na činnost povinného, jeho zadlužení, jeho podnikatelskou činnost a podobně. To vše za účelem, aby povinný byl omezen ve svých aktivitách způsobem, který alespoň sníží riziko prohlášení konkurzu nebo případnou exekuci (respektive následky těchto skutečností).
Možná to může znít paradoxně, ale moderní transakční dokumenty v rámci realitních transakcí v mnohém připomínají úvěrovou smlouvu (nikoli svým předmětem nebo obsahem, ale rozsahem požadovaných omezení). Jde o moderní trend, který dříve či později může i na našem území mít výrazný vliv. Tento trend je v českém právním prostředí umocněn skutečností, že současná právní úprava je kusá, nesystematická a v mnohých ohledech nelogická.
3. 11. Finální realizace předkupního práva
Podívejme se také na finální realizaci předkupního práva, tedy uzavření vlastní smlouvy o převodu nemovitosti.
Kupní smlouva zakládá dvojstranný právní vztah a vyjadřuje konsenzus smluvních stran o celém obsahu jejich právního vztahu – tedy nejen o tom, že oprávněný svého překupního práva využije.
Může tak dojít k situaci, že prodávající bude souhlasit s prodejem nemovitosti v rámci předkupního práva za určitou kupní cenu, ale odmítne uzavřít kupní smlouvu z důvodu nesouhlasu s obsahem některého jiného ustanovení smlouvy (typicky ustanovení o odškodnění či prohlášení a ujištění a podobně). Lze tedy doporučit jediné možné řešení: ať je přílohou smlouvy o zřízení překupního práva byl předjednaný text kupní smlouvy.
Aby komplikací nebylo dost, je i zde nezbytné mít na paměti, že může dojít k některým změnám a že tak (v zásadě finální) text kupní smlouvy přiložený ke smlouvě o zřízení předkupního práva může doznat určitých změn.
Jako velmi praktické se rovněž jeví sjednat konkrétní místo a okamžik podpisu kupní smlouvy.
Pokud oprávněný nevyužije svého práva k přednostní koupi, přechází závazek z předkupního práva, je-li toto sjednáno jako právo věcné, na nového vlastníka nemovitosti. Občanský zákoník k tomu stanoví. „Nekoupí-li prodávající věc nabídnutou kupujícím, zůstává mu zachováno předkupní právo i vůči jeho právnímu nástupci.“
Jde opět (na první pohled) o banální ustanovení. Jdeme-li však hlouběji k podstatě věci, zjistíme, že toto ustanovení je více než problematické. Jak máme správně rozumět větě „zůstává mu zachováno předkupní právo i vůči jeho právnímu nástupci“?
Většina stran vychází z předpokladu, že nový vlastník nemovitosti (tedy nový povinný) bude vázán v zásadě stejným rozsahem, jakým je vázán původní vlastník (původní povinný). Takový výklad však nemusí být zcela přesný, neboť současná právní úprava ani judikatura neví, v jakém rozsahu vlastně předkupní právo přechází – v původním sjednaném, nebo v novém limitovaném?
Zde právo tápe. Pokud si povinný a oprávněný sjednali například smluvní pokuty pro případ nedodržení závazků, pak – podle převažujícího výkladu – tyto pokuty na nového povinného nepřecházejí. Jinými slovy, bylo by nezbytné je s nabyvatelem sjednat nově, což samozřejmě nabyvatel neudělá. Dokonce není zcela jasné, zda přecházejí také konkrétní lhůty a povinnosti sjednané mezi původními stranami smlouvy o zřízení předkupního práva.
Pro zjednodušení lze konstatovat, že podle nejhoršího možného výkladu přechází na nabyvatele pouze povinnost nabídnout nemovitost při jejím dalším převodu, a to za podmínek obecně stanovených platnými právními předpisy. Jde o velmi přísný výklad, avšak tento výklad je umožněn tím, že občanský zákoník nedefinuje obsah předkupního práva, a dále tím, že není stanoveno, že se nový vlastník stává smluvní stranou původní smlouvy.
Domyslíme-li všechny důsledky výše uvedeného, je jasné, že situace není zrovna ideální. Jak z ní ven? V zásadě lze doporučit ve smlouvě o zřízení předkupního práva uložit (pod hrozbou sankce smluvní pokuty) povinnost původnímu (a zároveň každému dalšímu) povinnému, aby při každém převodu nemovitosti smluvně zajistil, že nový vlastník nemovitosti bude předkupním právem vázán ve stejném rozsahu jako on sám. K tomu pak může dojít v zásadě pouze na základě zvláštní dohody o přistoupení k závazku, kterou nový vlastník nemovitosti přistoupí ke smlouvě o zřízení předkupního práva namísto původního povinného. Jak je vidět, jde již o relativně složitější právní úvahy, které přesahují účel tohoto dokumentu. Lze jen doporučit konzultovat tato rizika s právním zástupcem.
Jen pro úplnost uvádíme, že občanský zákoník výslovně vylučuje přechod předkupního práva na dědice oprávněného i převod předkupního práva oprávněným na třetí osobu. Oprávnění z předkupního práva má totiž osobní povahu.
3. 12. Porušení závazku ohledně předkupního práva
Povinný svůj závazek z předkupního práva poruší nejen tehdy, když převede nemovitost na třetí osobu, aniž by ji přednostně nabídl oprávněnému. Poruší jej také v případě, že nemovitost prodá za nižší cenu nebo za výhodnějších podmínek, než jaké uvedl ve své nabídce oprávněnému.
Porušení věcněprávního smluvního předkupního práva (viz výše) nemá za následek neplatnost převodu nemovitosti na třetí osobu. Podle současné právní teorie však může oprávněný v případě porušení předkupního práva, které bylo sjednáno jako věcné právo, požadovat, aby mu nový vlastník nemovitost nabídl ke koupi, a to za stejných podmínek, za kterých ji sám od povinného nabyl. Právní praxe dokonce připouští, aby se oprávněný tohoto práva domáhal u soudu, který svým rozhodnutím může projev vůle nového vlastníka nahradit. A jestliže oprávněný z věcného předkupního práva nemovitost nezíská, zůstává jeho předkupní právo zachováno i vůči novému vlastníku nemovitosti.
Naproti tomu z porušení předkupního práva, které bylo sjednáno jen jako závazkové, oprávněnému podle právní teorie vyplývá pouze nárok na náhradu škody vůči povinnému, tedy původnímu vlastníkovi. Dokázat škodu v takovém případě je velmi složité a mnohdy naprosto nereálné. Je opět nezbytné použít osvědčený institut smluvní pokuty, který však musí být výslovně sjednán.
Pro úplnost dodejme, že bylo-li porušeno zákonné předkupní právo, má oprávněný stejné možnosti jako oprávněný ze smluvního předkupního práva, které má věcněprávní povahu. Na rozdíl od režimu smluvního předkupního práva však porušení předkupního práva stanoveného zákonem způsobuje relativní neplatnost převodu nemovitosti na třetí osobu – oprávněný z předkupního práva se může této neplatnosti dovolat.
3. 13. Nutnost nové právní úpravy
Z výše uvedeného je patrné, že právní teorie i praxe nahlíží na následky porušení předkupního práva jaksi nelogicky a nevyváženě. I to je tedy jedna z nedokonalostí současného pojetí předkupního práva, která by měla být novou právní úpravou odstraněna.
Žádná smlouva není ideální. Rovněž tak málokterý subjekt v pozici povinného přistoupí na výše uvedená tvrdá omezení. Přesto hledání rizik a poté nalezení kompromisu s protistranou je cestou, kterou je nezbytné podstoupit. V praxi se lze setkat i s tím, že popudem pro přistoupení na tvrdé podmínky stanovené ve smlouvě o zřízení předkupního práva je úplata placená oprávněným povinnému za možnost zřízení předkupního práva. Zákon tuto úplatu nevylučuje. (Pro vyloučení pochybností zdůrazňujeme, že pojem „úplata“ je zde používán ve striktním právním významu. Obdobná úplata se platí například v opčních termínovaných obchodech.)
Přestože se tedy na první pohled zdá právní úprava smluvního předkupního práva obsažená v občanském zákoníku jako jednoduchá (dalo by se říci nekonfliktní), jak vyplývá z výše uvedeného, přesný opak je pravdou. Lze předpokládat, že předkupní právo bude v rámci připravované rekodifikace občanského zákoníku nově upraveno tak, aby vyhovovalo potřebám praxe a moderním trendům ve vývoji realitního a developerského trhu.
Jaká by tedy měla být tato nová úprava předkupního práva? Především musí výslovně umožňovat zřízení předkupního práva jako práva věcného zcela samostatnou smlouvou, nikoli pouze jako vedlejší ujednání v rámci kupní smlouvy. Dále musí být jednoznačně stanoveny sankce za porušení předkupního práva. V neposlední řadě by měla být dána stranám pokud možno co nejširší smluvní autonomie při možnosti sjednávání podmínek realizace předkupního práva. Rovněž by mělo dojít k ujasnění rozsahu povinností, které přecházejí převodem vlastnického práva k nemovitosti, na níž lpí předkupní právo.
(dokončení přineseme v příští příloze Legislativa)
