V současné době zažíváme boom developerských projektů a obdobných aktivit jak v oblasti rezidenční, tak nerezidenční. Procesům, které během těchto akcí probíhají, jsme se podrobně věnovali v příloze Profitu č. 15/2005. Nyní se zaměříme speciálně na čtyři témata transakcí s nemovitostmi, která jsou předmětem častých nejasností a zbytečných chyb: Právní audit pozemků, dohodu o společném záměru, předkupní právo a svěřeneckou smlouvu.
Gabriel Achour je advokát, zastupuje přední investory v oblasti financování a realizace developerských projektů. Je členem správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Od roku 2001 pracuje v advokátní kanceláři Glatzová & Co.
1. Due Diligence pozemků
1. 1. Jistota ohledně pravdivosti tvrzených skutečností
Podnikatelské i právní klima vyspělé společnosti by s sebou automaticky mělo nést jistotu ohledně pravdivosti skutečností tvrzených obchodními partnery, ať už k němu dochází v rámci jakéhokoli jejich ekonomického či právního vztahu. Skutečnost je však bohužel taková, že bezmezná důvěra v poskytnuté informace se nevyplácí. Bez hlubšího ověření skutečností tvrzených druhou stranou se pak podnikatel může v pozdější fázi transakce dočkat přinejmenším rozčarování po zjištění pravého stavu věcí. Často dochází k nepříjemnému zkomplikování zamýšleného projektu, které přináší (v lepším případě) časové zdržení a zvýšené finanční náklady.
Nesouhlas poskytnutých informací se skutečným stavem nebývá vždy způsoben jen úmyslným zamlčením podstatných informací. Mnohem častěji se totiž jedná o skutečnosti, kterým prodávající ani kupující nemusejí zpočátku přikládat velký význam, ačkoliv mají významný dopad na přípravu i samotnou realizaci developerského projektu.
Důkladným způsobem prozkoumat veškeré relevantní informace a faktický stav věcí je samozřejmě nutné před zahájením jakékoli významné podnikatelské akce či úmyslu. Pro zahájení přípravy developerského projektu však tato opatrnost a pečlivost, vzhledem k jeho velmi vysokým finančním nákladům, platí ve zvýšené míře.
Nejrůzněji modifikované formy právního auditu pozemků, ať již co do šíře záběru zkoumaných skutečností nebo do časové náročnosti jeho provedení, by měly být provedeny při jakémkoli záměru využití pozemku. Vždyť otázky právní jistoty vlastnictví, zatížení pozemků či ekologického znečištění jsou stejné při záměru stavby rodinného domu jako při realizaci velkého nerezidenčního developerského projektu.
1. 2. Právní audit
Významnou etapou, bez které by se dnes neměla příprava žádného kvalitního developerského projektu uskutečnit, je tedy provedení takzvaného právního auditu pozemků. Právní audit, neboli právní due diligence, je termín, který se v českém právním prostředí již zcela vžil. Označuje posouzení veškerých právních skutečností a podkladů týkajících se určitého připravovaného projektu, jehož výsledky by měly vést jednak k ujasnění a usměrnění obchodního záměru podnikatele a následně by měly být promítnuty v přípravě projektu a relevantní smluvní dokumentaci.
Cílem právního auditu by tedy mělo být v maximální míře odhalit možná rizika a potenciální ztráty, které by mohly při realizaci projektu vzniknout, a navrhnout optimální opatření vedoucí k vyloučení zjištěných rizik. Aby výsledky právního auditu mohly být efektivně využity, musí být proveden v počáteční fázi projektu, tedy ve fázi hodnocení nákladů a zisku celého projektu.
S pojmem právního auditu se nejčastěji setkáváme při posuzování hlavních právních dokumentů společnosti, jež je předmětem prodeje či jiného akvizičního záměru. V oblasti přípravy developerských projektů jde zejména o právní audit pozemků. Právní audit pozemků (resp. jiných nemovitostí) se provádí spolu s technickým auditem, jehož předmětem není právní posouzení, ale technické aspekty současného stavu a možnosti využití pro připravovaný projekt.
Zcela specifický je právní audit budov, jímž se v tomto článku nezabýváme, zpravidla se však provádí společně s právním auditem pozemků.
1. 3. Předmět právního auditu pozemků
Při realizaci developerského projektu jsou nejdůležitějšími otázkami:
• finanční a ekonomické zajištění,
• otázka polohy a vhodnosti pozemků (s ohledem na charakter připravovaného projektu),
• právní a faktická bezvadnost pozemků.
Právní audit pozemků by tedy měl být – společně s dalšími uvedenými body – jedním z prvním kroků zamýšleného projektu. V praxi už se právní audit stal obvyklou součástí přípravy.
Právní audit pozemků by se měl zaměřovat alespoň na těchto základních pět okruhů otázek:
• otázky právního vlastnického práva k pozemkům včetně jejich užívání,
• otázky typu, druhu a charakteru pozemků,
• příslušenství a součásti pozemku,
• omezení váznoucí na pozemku,
• možnosti budoucího využití pozemku s ohledem na charakter plánovaného
projektu.
Předmětem právního auditu pozemků by tak mělo být získání odpovědí na co nejširší okruh otázek týkajících se předmětných pozemků. Šíře a rozmanitost zkoumaných skutečností pak bude modifikována zejména důvody, pro které se pozemky získávají, jejich polohou, ale také specifickými požadavky klienta.
Vzhledem k tomu, že rozsah a rozmanitost posouzení jednotlivých skutečností, týkajících se zkoumaných pozemků a zejména pak zhodnocení dopadů zjištěných informací na další vývoj a realizaci projektu, jsou natolik rozsáhlé, je vhodné, aby takovýto úkol zpracovával sehraný tým odborníků různých právních oblastí. Výsledná závěrečná zpráva právního auditu pozemků pak musí být jednolitým celkem se zvýrazněním jednotlivých rizik a návrhy jejich eliminace.
1. 4. Otázky vlastnictví a případných
omezení vlastnického práva k pozemkům
1. 4. 1. Předmět ověřování
Prvním a zároveň nejdůležitějším bodem zkoumání v rámci zmíněného typu právního auditu jsou bezesporu otázky vlastnictví a případných omezení vlastnického práva k pozemkům. Počáteční fází auditu je tak analýza právních titulů, na jejichž základě bylo vlastnické právo získáno (a to alespoň částečně i do minulosti). Současně je nutné zkoumat také rozbor příslušných dokumentů, smluv, výpisů z katastru nemovitostí, katastrálních map, a to například s ohledem na charakter sousedících pozemků, přístupnost pozemků a podobně.
Byl-li pozemek získán od obchodní společnosti, je nutné například prověřit, zda převáděcí listiny byly podepsány k tomu oprávněnými osobami. Audit dále zkoumá, zda při převodu pozemku z majetku společnosti byly splněny veškeré požadavky kladené na takovouto transakci obchodním zákon
