V Brně se rodí další případ podobný nechvalně proslulému H-Systému. Lidé mohou přijít o zaplacené byty
Brno je zlatá loď, zpíval kdysi Ivan Mládek. A nejde jen o místní pohledná, chytrá a věrná děvčata. Jihomoravská metropole se v posledních letech jen hemží kontroverzními insolvenčními kauzami. Mezi odbornou veřejností zabývající se konkurzy se s nadsázkou začíná mluvit o tom, že Brno se stává Ústím z časů soudce Berky. Zlý sen momentálně prožívají lidé, kteří si koupili byt v romanticky nazvaném developerském projektu Duhová pole. Slíbené bydlení však není ani trochu duhové, spíše se začíná zalévat černí. Za dosud nezkolaudované byty sice zaplatili přesně v duchu smluvních podmínek, mnozí se kvůli vysněnému pohodlí i zadlužili, jenže teď by o střechu nad hlavou mohli přijít. Hned dvě zkrachovalé firmy si totiž byty zahrnuly do své konkurzní podstaty, tedy jako svůj majetek. A teď se o ně přou. Pokud se nedohodnou, mohou budoucí obyvatelé Duhových polí o byty, a tedy i o peníze, přijít. „V souladu s uzavřenými smlouvami klienti uhradili developerovi, společnosti Residence Brno, zálohy na kupní cenu bytové jednotky, a to ve výši mezi 80 až 100 procenty ze sjednané celkové ceny bytu. Residence však nesplnila svůj závazek zkolaudovat objekty a bytové jednotky ve sjednaném termínu, a právě proto ani neuzavřela ve sjednaných termínech s klienty samotné kupní smlouvy o převodu jednotek do jejich vlastnictví,“ vysvětluje advokátka Michaela Vosecká Klečková, která v kauze zastupuje celkem třináct rodin. „Než mohla proběhnout kolaudace bytů i jednotek, byly zapsány do majetkové podstaty společnosti Mintom,“ pokračuje Vosecká. Několik měsíců nato zkrachoval i developer a domy se octly i v soupisu jeho majetku.
Kolaudace v nedohlednu
Ale po pořádku. Příběh začíná v roce 2007, kdy Rastislav Ružička, který v minulosti působil například jako šéf české pobočky Slovnaftu, kupuje od akademického sochaře Miroslava Bernátka společnost Duhová pole, jež vlastní pozemky a projekt na výstavbu souboru bytových domů v brněnské lokalitě stejného jména. Pozemky i developerský projekt následně Ružička převedl na jinou svou společnost – Residence Brno. Zároveň domlouvá s Československou obchodní bankou (ČSOB) financování developerského projektu ve výši zhruba 230 milionů korun. A v červenci uzavírá smlouvu o dílo s inženýrskou společností Mintom, jež má být zhotovitelem stavby. Ještě v témže roce se začíná stavět.
Zpočátku šlo všechno jako na drátkách, zájemci o byty podepisovali s Residencí smlouvy o smlouvách budoucích o převodu bytových jednotek s tím, že kolaudovat se mělo na jaře 2009. Zároveň skládali zálohy na byty, na což si někteří vzali hypotéky.
Jenže žádná kolaudace neproběhla. Následně Residence odstupuje od smlouvy o dílo s dodavatelem stavby Mintom. Byty jsou nicméně z devadesáti procent dostavěné a část budoucích majitelů se do nich již stěhuje s vírou, že zakrátko se stanou jejich právoplatnými majiteli. Záhy se však ukáže, že jde bohužel o utopický sen.
Inženýrská firma Mintom totiž loni v srpnu zkrachovala. To by ale ještě nemusela být žádná pohroma. První dějství dramatu se začalo psát až letos v únoru. Insolvenční správkyně Romana Andělová na pokyn věřitelského výboru zahrnula rozestavěné byty do konkurzní podstaty firmy Mintom. K údivu Residence i jejích zákazníků. „Insolvenční správkyně krok odůvodnila de facto neplatností smlouvy o dílo uzavřené na výstavbu předmětných bytových domů mezi Mintomem jako zhotovitelem a Residencí Brno jako objednatelem. Residence Brno podala z tohoto důvodu žalobu o vyloučení jednotek z podstaty Mintomu, na její stranu jako žalobce přistoupili někteří klienti, kteří začali mít obavy z vývoje celé věci, nicméně o žalobě dosud nebylo Krajským soudem v Brně rozhodnuto,“ vysvětluje advokátka Vosecká.
Bernátek na scéně
Na scénu nyní poprvé vstupuje bratr uvedeného akademického sochaře právník Petr Bernátek. V případu získává nejprve roli zástupce věřitelů společnosti Mintom. Tento bývalý policista z protikorupčního útvaru policie není veřejnosti neznámý. Po odchodu do advokacie se například účastnil obhajoby expremiéra Stanislava Grosse v jeho bytové aféře, působil i v týmu obhájců Jiřího Čunka, obviněného z přijímání úplatků. Loni krátce figuroval v seznamu absolventů plzeňské právnické fakulty, jimž chtěla škola odebrat titul, nakonec o něj však nepřišel. Letos v srpnu byl zvolen členem představenstva loterijní firmy Sazka. Andělová v dokumentu uveřejněném v insolvenčním rejstříku, vysvětluje důvody, proč byty zahrnula do majetku Mintomu. Píše, že vymezení předmětu díla je ve smlouvě příliš obecné, naprosto nekonkrétní a nedostatečné. Jedinou jistou skutečností je podle jejích slov „částečné plnění dle fakturace dlužníka (tedy Mintomu) a provedená výstavba dle neurčitého zadání“. Ono částečné dokonce i vyčíslila sumou 320 milionů korun. Dodejme, že ani Andělová nezpochybňuje, že se domy stavěly na pozemcích vlastněných společností Residence. Překvapení představitelé společnosti Residence Brno proto iniciovali v březnu jednání protistran u soudu. Jak vyplývá z výpisu v insolvenčním rejstříku, Andělová na něj dorazila se svým právním zástupcem Radovanem Dospělem, Residenci zastupoval advokát Vladan Vala. Věřitelský výbor Mintomu udělil právní moc k zastupování v insolvenčním řízení právě Petru Bernátkovi. Soudkyně Ludmila Hanzlíková, jež na řízení s Mintomem dohlíží, při něm vyzývá Andělovou, aby zvážila svůj postup a do týdne sdělila, zda trvá na soupisu nemovitostí do majetkové podstaty Mintomu. „Jde o následky, které jsou s tím spojeny (dokončování harmonogramu prací, kolaudace, předávání bytů koncovým zákazníkům, kteří zaplatili zálohy, možnost vzniku sankcí a rozsáhlých škod). Soud upozorňuje, že se jedná o stavby na cizím pozemku, což ovlivní další postup při předávání bytů koncovým zákazníkům,“ vysvětlila soudkyně.
Rozhodne žaloba
Andělová ovšem trvá na svém původním rozhodnutí. V dalším dokumentu z rejstříku za nezpochybnitelné považuje pouze tři věci: na pozemcích společnosti Residence Brno je postaveno devět budov s komunikacemi, touto společností byla Mintomu uhrazena částka ve výši cca 320 milionů korun, ale „na základě zcela obecných faktur, které v rozporu se zvyklostmi neobsahovaly konkrétní údaje toho, co bylo vlastně fakturováno“. A konečně za třetí: výstavbu provedl Mintom. Vše ostatní je dle interpretace Andělové „pochybné a nejisté“. Dodává ovšem, že si je vědoma závažnosti kroku i ve vztahu k budoucím kupujícím bytových jednotek, kteří již složili část kupních cen. Píše, že „je připravena vyvinout veškeré úsilí a poskytnout součinnost k tomu, aby v kolaudaci bylo pokračováno, stejně tak v hledání způsobu řešení k pokračování prodeje jednotek budoucím kupujícím, v součinnosti s obchodní společností Residence Brno a insolvenčním soudem“.
Zahrnutí bytů do konkurzní podstaty Mintomu ovšem Andělové nijak nebrání v tom, aby na Residenci vymáhala pohledávku z posledních nesplacených faktur za stavbu obytných domů, již i s úroky vyčíslila na 55,8 milionu korun. Podle advokáta Residence Brno tím poněkud sporně a chaoticky nárokuje platbu na základě smlouvy o dílo, jejíž existenci sama popírá. Správkyně ovšem tvrdí, že tyto neproplacené faktury byly žalovány ještě před potvrzením konkurzu na Mintom.
Posouzení oprávněnosti soupisu nemovitostí do majetkové podstaty dlužníka (rozuměj Mintomu) je dle Andělové spornou otázkou, natolik skutkově a právně složitou, že přesahuje rámec insolvenčního soudu. Proto dává přednost rozhodnutí v incidenčním sporu (vylučovací žalobě – pozn. red.).
V tom jí dává za pravdu i právník, jehož týdeník Euro požádal o nezávislé posouzení případu. „Jelikož nemám smlouvu o dílo k dispozici, nelze posoudit oprávněnost nároků dlužníka zastoupeného insolvenční správkyní či věřitele, společnosti Residence Brno. S ohledem na ustanovení insolvenčního zákona však lze obecně konstatovat, že úkolem insolvenčního správce je dosáhnout maximálního uspokojení všech věřitelů dlužníka. I když je vlastnictví k výše uvedeným stavbám sporné, jejich nezahrnutí do majetkové podstaty by v situaci, kdy by se prokázalo, že se jedná o majetek dlužníka, mohlo znamenat odpovědnost insolvenční správkyně za škodu,“ míní David Fechtner z advokátní kanceláře bnt – pravda & partner.
Dobrodružná cesta
Jak už bylo řečeno, Residence Brno v polovině letošního března Andělovou zažalovala. „Dílo bylo ve smlouvě identifikováno takovým způsobem, aby nebylo zaměnitelné s jiným dílem,“ tvrdí žalující Residence. Její advokát Vladan Vala zároveň upozornil, že někteří členové věřitelského výboru Mintomu se v minulosti obraceli na žalobce (neboli Residenci) a uváděli, že disponují vlastnickým právem k některým komponentům stavby. „Sepsání daných nemovitostí do majetkové podstaty Mintomu není ničím jiným než trikem věřitelů, kterak se domoci svého tvrzeného vlastnického práva k některým částem stavby. Je až smutné, že se žalovaná nechala vlákat do této doslova dobrodružné cesty a naprosto ignoruje skutečnost, že hrubým a bezprecedentním způsobem zasahuje do vlastnického práva žalobce,“ míní advokát Vala. O několik dní později navrhuje Andělové, aby uzavřeli dohodu a souhlasili s prodejem dosud neudaných bytů a dodržením dosavadních závazků vyplývajících ze smluv o smlouvách budoucích. Na tento návrh ovšem Andělová nereagovala, jak vyplývá z výpisu z insolvenčního rejstříku. Místo toho poslala počátkem května obyvatelům sporných bytů dopis, kde jim vysvětluje, proč byty zahrnula do podstaty Mintomu. „Situace, do které věc dospěla, je komplikovaná a její řešení nelze očekávat v bezprostředně blízké době, ale spíše v řádu měsíců. Z nastalé situace však nelze vinit mě a nebylo by spravedlivé z něj vinit ani (pouze) Mintom, když přinejmenším stejnou měrou přispěla i společnost Residence Brno i financující banka,“ brání se. V bance, tedy v ČSOB, podle jejích slov selhaly kontrolní mechanismy a financovala stavbu dle neplatné smlouvy o dílo. Celá stavba byla podle ní navíc o 50 milionů korun podfinancována, a to je prý důvodem, proč jinak prosperující společnost Mintom zkrachovala. Budoucí majitele bytů rovněž informuje, že není důvod spekulovat o platnosti či neplatnosti smlouvy o dílo, „neboť je jisté, že předmětná stavba vznikla souběžně vedle sjednaného díla, a je tedy ve vlastnictví dlužníka“. Také je upozorňuje, že dodávky vody, tepla a elektřiny má zajistit Residence. Tento přípis developera namíchl, a obrátil se proto na soudkyni Ludmilu Hanzlíkovou, ať rozhodne, kdo a jak může s majetkem nakládat. „Nelze totiž po právnické osobě spravedlivě požadovat, aby byla omezena v nakládání s veškerým svým majetkem a přitom hradila náklady spojené s udržováním daného majetku,“ míní advokát Vala. Načež soudkyně Andělovou upozornila, že správa a údržba majetkové podstaty je její povinností. Zároveň jí doporučila, aby přijala návrh Residence Brno na společný prodej bytů zákazníkům, což Andělová v souladu s postojem věřitelského výboru odmítla.
Bernátek z kola ven
Aby toho nebylo málo, insolvenčním návrhům začala čelit i společnost Residence Brno. První pokus se podařilo odvrátit. Poté, co se k původnímu návrhu společnosti Redalia připojila i Andělová za Mintom a jako třetí v pořadí Jaroslav Mišinger s pohledávkou ve výši 107 tisíc korun, již získal od jiného věřitele až počátkem září, ale soudkyně Hana Hrstková konkurz na Residenci 26. října vyhlásila.
Insolvenčním správcem soud k údivu věřitelů jmenoval jim již dobře známého Petra Bernátka. Tedy stejnou osobu, jež vystupovala jako zástupce věřitelského výboru Mintomu v době, kdy se rozhodlo, že domy budou zahrnuty do jeho podstaty.
To už ale nadzvedlo mandle zástupcům ČSOB, jež mohla jen přihlížet tomu, jak jí z kontraktu, který ještě před pár měsíci nebyl hodnocen jako problematický, mizejí peníze pod rukama, a podali proti Bernátkovi námitku podjatosti. Rozporovali nejen jeho vystupování za zájmy společnosti Mintom, ale předkládají i další důvody. Například to, že akademický sochař Miroslav Bernátek, který v roce 2007 prodal Ružičkovi společnost Duhová pole a jenž je bratrem Petra Bernátka, blokuje kolaudaci. „Vyvíjí aktivity proti dokončení projektu – například se angažuje v občanském sdružení Zelená Morava, jež brojí proti vydání kolaudačního rozhodnutí,“ praví zástupci banky v dokumentu založeném v insolvenčním rejstříku. Petr Bernátek by v roli správce mohl dle ČSOB učinit úkony, kterými by nevratně poškodil věřitele Residence „zejména ve vztahu k řízení o žalobě proti Romaně Andělové“.
I když Bernátek všechna tato nařčení odmítl jako nedůvodná a neopodstatněná, soudkyně Hrstková ho 22. listopadu z funkce odvolala a novou správkyní určila Ivanu Rychnovskou. Ta se ovšem v této fázi odmítla pro týdeník Euro ke kauze jakkoli vyjádřit.
Duhová pole podruhé
I když je to první vyhraná bitva, válka ani náhodou nekončí. Hlavně postavení lidí, kteří si kupují byty na Duhových polích, zůstává velmi nejisté. Závisí totiž nejen na tom, na kterou stranu se soud postaví v řízení o vyloučení bytových domů z podstaty Mintomu. Ale i na tom, zda budou obě insolvenční správkyně ochotné se dohodnout.
„Se společností Mintom nemají klienti samozřejmě žádné právní vztahy, neboť smlouvy o smlouvě budoucí byly uzavřeny s Residencí Brno. V případě, že by byty zůstaly v majetkové podstatě Mintomu, se dle mého názoru šance na uspokojení pohledávek mých klientů podstatně snižuje, neboť podle dostupných informací nemá Residence kromě komplexu Duhová Pole III žádný další majetek takového rozsahu, jaký by stačil k uspokojení předmětných pohledávek,“ vysvětluje jejich advokátka. Bývalý insolvenční správce Bernátek navíc za dobu svého působení obyvatelům sporných domů nepotvrdil, že by pokračoval v jejich smlouvách budoucích. A ty proto zanikly. „Klienti tudíž nemají jistotu, zda s nimi budou uzavřeny samotné kupní smlouvy o převodu bytových jednotek; nicméně tuto variantu stále nevylučujeme,“ vysvětluje Vosecká.
Příliš radostná by ale situace nebyla ani v případě, že by se podařilo byty vrátit zpět do podstaty Residence. V tomto řízení si totiž největší pohledávku ve výši 209 milionů korun nárokuje ČSOB. A jakožto zajištěný věřitel má přednostní právo inkasovat výtěžek z prodeje podstaty až do výše sta procent pohledávky. „Postavení klientů je v této chvíli nejisté. V obou případech však věříme, že obě insolvenční správkyně zohlední skutečnost, že lidé si byty ,koupili‘ v dobré víře v kvalitní bydlení na dobré adrese. Nyní ale čelí reálné hrozbě, že o byty přijdou a nedostanou zpět ani peníze, které na účet Residence jako zálohy na kupní ceny bytů poukázali,“ doufá Vosecká.
Co dodat? Snad jen to, že brněnská Duhová pole jsou snad zakletá. Uvedený příběh vypráví až o třetí fázi výstavby na tomto místě. Před zhruba deseti lety, když se zde stavěly první domy, jejich developer, společnost Stromi, rovněž zkrachoval. Poškozena byla zhruba stovka klientů a případ byl svým rozsahem i dopadem srovnáván s proslulým H-Systémem. Lidé na zálohách skládali nejméně milion korun, ale přišli jak o peníze, tak o byty. Se současným případem zřejmě podobnost čistě náhodná. Dle výpisu z obchodního rejstříku však v čele představenstva společnosti Stromi stál již zmíněný Jaroslav Mišinger, jedna z osob, jež podaly návrh na konkurz na Residenci. A ve statutárních orgánech majitele této firmy, společnosti Future Financial, zase jednu dobu figuroval odvolaný správce Bernátek.
