Developeři ekologicky šetrných budov mohou stavět spekulativně, prý se jim to vyplatí
Development je přesně takový, jaká je poptávka na trhu, tvrdí makléři. Pro mnoho firem být in dnes znamená sídlit v ekologicky šetrných kancelářích. Developeři proto pracují na projektech zelených budov. Česko v tomto ohledu zaostává. Situace se však mění. A těží z ní nejen nájemci, kteří mohou mimo jiné svou adresu využívat jako PR – chovají se přece šetrně k životnímu prostředí – ale i developeři. Analytici tvrdí, že mohou požadovat vyšší nájemné, a navíc budou ve výhodnější pozici při vyjednávání s institucionálními investory o prodeji objektu.
Riziko nevadí
Developeři zelených kancelářských budov si mohou dovolit riskovat i v době krize. Tři ze čtyř kancelářských budov, jejichž výstavba začne v nejbližší době v Praze, budou splňovat charakteristiky zelených objektů. Kromě mezinárodně uznávaných certifikátů – LEED, BREEAM nebo Green Building Certificate – spojuje připravované projekty i to, že jsou budovány spekulativně. „Developeři chystaných kancelářských budov, jako je Skanska, HB Reavis, Karimpol či Immorent, představují na trhu nový fenomén – zvyšující se důvěru. Ještě před několika měsíci by bylo zahájení výstavby bez předpronájmů na úrovni minimálně 40 procent takřka nemyslitelné,“ konstatuje Bert Hesselink, vedoucí oddělení Office & Industrial Agency v pražské kanceláři mezinárodní poradenské společnosti DTZ.
Makléři předpokládají, že se podstoupené riziko developerům objektů šetrných k životnímu prostředí vyplatí. Mezi nájemci se totiž zvyšuje poptávka po těchto budovách. Přesné statistiky, jak velké procento z celkové poptávky na tyto „uvědomělé“ firmy připadá, však neexistují. Aby bylo možné říci, jak velký je o šetrné budovy zájem, bylo by nutné porovnat dva objekty ve stejné lokalitě, přičemž jeden by byl ekologicky šetrný a druhý standardní. „Jsme přesvědčeni, že v budoucnu si stále více společností zvolí zelenou budovu,“ tvrdí Hesselink. A dodává, že v současné době není v Česku široký okruh firem, které by byly ochotny sídlit výhradně v zelených kancelářích. Jejich počet však roste. „Kdyby stejná otázka – jak početná je skupina zájemců o ekologicky šetrné budovy – padla před šesti nebo devíti měsíci, musel bych odpovědět, že na trhu taková firma není. To se však rychle mění,“ říká Hesselink.
Prostory pro nové sídlo dnes například hledá UniCredit Bank, která hodlá opustit tři administrativní budovy v centru Prahy. Jedním z požadavků managementu banky je, aby byl nový objekt ekologicky šetrný. Makléři předpokládají, že nájemci zelených budov budou globální společnosti. Adresu mohou využít jako reklamu. Navenek ukážou, že je pro ně důležité hledisko udržitelnosti a že se chovají odpovědně k životnímu prostředí. „Zelené budovy se týkají nejen toho, že jsou s nimi spojeny nižší provozní náklady, ale i odpovědnosti,“ domnívá se Hesselink. Výstavba ekologicky šetrných budov musí splňovat předpisy, které se týkají použití stavebních materiálů. Vybraná lokalita musí být dobře dostupná hromadnou dopravou. V objektu jsou také například vyhrazena parkovací místa pro jízdní kola.
Uvědomělé Česko
Rostoucí zájem o zelené kanceláře naznačily již loni výsledky studie Skanska Office Index. Průzkum byl proveden mezi šesti sty respondenty v Polsku, Maďarsku a v Česku a mimo jiné se zabýval přístupem k otázkám ochrany životního prostředí. V České republice se téměř 60 procent dotázaných domnívá, že deklarace ekologické odpovědnosti by byla zajímavá jako záruka kvality pro jejich budoucí kancelářské prostory. Výdaje za energie jsou pro respondenty v ČR druhým nejdůležitějším rozhodovacím faktorem pro výběr administrativních ploch. Hned za hlediskem, zda prostory přispívají ke spokojenosti a dobrému pracovnímu prostředí zaměstnanců. V Maďarsku je tento faktor třetí a v Polsku až šestý nejdůležitější.
Pro více než polovinu účastníků ankety v Česku je také významné využívání obnovitelných zdrojů energie, ekologicky šetrných materiálů a dostupnost linek veřejné hromadné dopravy. „Takzvaná generace Y – lidé narození po roce 1981 – dbá na stav životního prostředí a pojmy, jako je udržitelný rozvoj, pro ni nejsou prázdnými frázemi. Tato skupina lidí zároveň sleduje společnosti, které jsou takzvaně in a vyznávají jim blízké hodnoty. Aby firmy nalákaly perspektivní mladé zaměstnance, musejí přizpůsobit svou firemní kulturu,“ vysvětluje nový trend Zdeněk Hausvater, konzultant pražské kanceláře Cushman & Wakefield.
Ve vyspělých státech západní Evropy a Severní Ameriky, v Austrálii nebo Japonsku je důraz na ekologii ve výstavbě kancelářských prostor naprosto běžný. Česko v tomto ohledu zatím zaostává. Odborníci očekávají, že důraz na ekologii dorazí brzy i do tuzemských kanceláří. „Nabízí se srovnání s bioprodukty, které byly před několika lety téměř neznámé. Zákazníkům určitou dobu trvalo, než začali za kvalitní a zdravé výrobky platit vyšší cenu, protože si uvědomili jejich přínos,“ poznamenává Hausvater.
Jen několik budov se v Česku může prokázat certifikátem, že jsou ekologicky šetrné. Pravděpodobně nejekologičtější administrativní budovou ve střední Evropě se stala centrála ČSOB v pražských Radlicích. Získala zlatý certifikát v mezinárodně uznávaném hodnocení ohleduplnosti k životnímu prostředí LEED již v roce 2008 jako zatím jediná budova v Evropě. Objekt by plochou zabral území zhruba třetiny Václavského náměstí. Stavební náklady se vyšplhaly ke dvěma miliardám korun. „Zelené pojetí“ stavbu prodražilo o dvě procenta stavebních nákladů.
Úspory nákladů
Certifikaci GreenBuilding od Evropské komise získala v roce 2009 dokončená Nordica Ostrava, jejímž developerem byla společnost Skanska Property. Developer sedmipodlažní budovy zveřejnil, že rozdíl v investovaných nákladech oproti klasické budově činil pouhé jedno až dvě procenta. Někteří developeři však mají odlišnou zkušenost. Tvrdí, že ekologicky šetrná budova pro ně byla až o 30 procent dražší než standardní objekt. Porovnání nákladů je však zavádějící. „Stavební náklady zelených budov jsou vyšší. O kolik však závisí na mnoha faktorech. Jedním z nich je druh budovy. Hlavním však zkušenosti a dovednosti developera,“ vysvětluje Hesselink. Developer, který působí na celém světě, má prý s výstavbou ekologicky šetrných budov zkušenosti, disponuje expertizami a bude schopný omezit nárůst nákladů.
Výhodou zelených budov jsou nižší provozní náklady. Úspora na poplatcích je zhruba čtvrtinová. Skanska Property v případě Nordiky nastavila technologie a stavební postupy tak, že budova má spotřebu energií zhruba o 30 procent nižší oproti standardnímu řešení. Mezi další úsporné kancelářské budovy v Česku patří nové komplexy v pražském Karlíně – Danube House, Nile House nebo Amazon Court od společnosti Europolis. Energeticky úspornou kancelářskou budovou s certifikací kategorie A je i pražský projekt Libeň Dock od společnosti Crestyl.
Ekologické přínosy zelených budov jsou zřejmé a nejde jen o nižší spotřebu energie a čistější klima. Jedním z hlavních kritérií, která rozhodují o zařazení mezi zelené objekty, jsou například provozní emise oxidu uhličitého (CO2) a veškeré znečištění, které budova vyprodukuje, využití zeleně okolo ní nebo na fasádách a střechách. V objektech se využívá dešťové vody pro závlahu či splachování. Hodnocena jsou však i sociální kritéria, mezi něž například patří způsob osvětlení, kvalita akustiky, produkce tepla, čistota ovzduší, dostupnost služeb a dopravy, bezbariérovost a v neposlední řadě zabezpečení budovy.
Za tento nadstandard bude nájemce platit vyšší nájemné. Konkrétní částka závisí na lokalitě a stejně jako u jiných budov především na nabídce a poptávce. „V Praze je složité říci, o kolik je nájemné v zelených budovách vyšší než v běžných, protože jich zatím příliš není,“ říká Hesselink. Makléři argumentují dvěma důvody, proč by měli majitelé ekologicky šetrných budov dosáhnout vyšších částek z jejich pronájmu. Provozní náklady jsou v těchto budovách nižší, protože zelené budovy jsou efektivnější, spotřebovávají méně elektrické energie a vody, a proto servisní poplatky poklesnou. Druhým důvodem je, že zelené kanceláře poskytují lepší prostředí, čímž nájemníci dostávají vyšší hodnotu pro své zaměstnance, která na něco přijde.
Jen do zelených
Developeři se snaží zajistit pro projekty certifikát, že jsou ekologicky šetrné, i s ohledem na konečné finanční výstupy a odprodej projektů institucionálním investorům. Ti, jak vyplývá z průzkumu společnosti DTZ, z dlouhodobého hlediska požadují udržitelné budovy, které mají určitý certifikát. „Očekáváme, že o takové objekty bude mezi institucionálními investory zájem a budou ochotni platit vyšší částky,“ tvrdí Bert Hesselink. A dodává, že pro investory, kteří vyhledávají nejkvalitnější projekty, se v budoucnu stane rozhodujícím faktorem při koupi, zda jde, či naopak nejde o zelenou budovu. V zemích, jako je Švédsko, jež patří v oblasti ekologie mezi globální lídry, jsou firmy, které speciálně žádají o kanceláře v zelených budovách. Totéž platí o Velké Británii či USA. Na základě poptávky po ekologických administrativních budovách prý v zahraničí vznikly i „zelené“ nemovitostní fondy, které se zaměřují výhradně na investice do energeticky šetrných staveb. Založily je společnosti Hermes, Palmer Capital Partners nebo Prupim.
Dle údajů mezinárodní realitní společnosti DTZ bude ve druhé polovině letošního roku dodáno na pražský trh pouze zhruba 27,5 tisíce metrů čtverečních nových kancelářských prostor. V roce 2011 či 2012 by však objem dokončených či rozestavěných kancelářských staveb mohl dosáhnout přibližně sto tisíců metrů čtverečních. Aktuální úroveň neobsazenosti dosahuje v Praze 13,8 procenta, což odpovídá 375 tisícům metrů čtverečních administrativních ploch. Analytici očekávají, že zelené kanceláře budou mít na trhu administrativních prostor významnou konkurenční výhodu a vyšší šanci vyhovět poptávce nájemců. Zejména pokud se naplní ekonomické predikce a firmy budou už v příštím roce rozšiřovat své pobočky a hledat prostornější kanceláře, než dosud využívají.
„Může nastat zajímavá situace, za níž bude více neobsazených ploch ve starších či konvenčních kancelářských budovách. V důsledku toho se také bude mezi oběma druhy administrativních center zvyšovat rozdíl ve výši nájmů –samozřejmě ve prospěch zelených budov. Počet zelených kanceláří v různém stadiu výstavby je však stále nízký vzhledem k současné i očekávané poptávce,“ shrnuje Hesselink. „Přijde-li dnes firma s požadavkem, že hledá výhradně ekologicky šetrnou budovu a chce ji hned, pravděpodobně žádnou nenajde.“
