Třetí rozměr kruhů

Jak využít olympijské stavby i po hrách

O úspěchu olympiády se z valné části začíná rozhodovat den po skončení her. Pokud sportovní slávu připomínají mrtvé nevyužívané stavby, poslouží pořadatelské město odpůrcům her jako odstrašující memento pro budoucí generace. Studie, které nechalo vypracovat město Praha, se zamýšlejí nad tím, jak se takového konce u hlavních olympijských staveb – ceremoniálního stadionu, plaveckého areálu a olympijských vesniček - vyvarovat. „Každá olympiáda má svůj třetí rozměr. Smysl má v případě, že pro město znamená rozvoj. Náš koncept, který netrpí megalomanstvím, má v tomto ohledu šanci,“ soudí Světlana Kubíková, poradkyně pražského primátora a bývalá ředitelka Útvaru rozvoje hlavního města Prahy. Jenže…

===== Letňanský zádrhel.

Již dnes je jasné, že z několika zvažovaných lokalit pro výstavbu hlavního olympijského stadionu vedou na plné čáře Letňany, kde by byly hry zakomponovány do projektu rozvoje Pražského veletržního areálu (PVA). Ten ostatně Praha plánuje již od roku 1998. Strahovský stadion, pro který podle některých odborníků znamená olympiáda posední šanci k záchraně, by se mohl dočkat snad jen v případě, že by priorita tzv. Pražské severní terasy z nějakého důvodu vyhořela. A to se může lehce stát v případě, že se město nedohodne se společnosti SPGroup. Developerská firma bývalého pojišťovacího magnáta Pavla Sehnala koupila v minulém roce 66,5 procenta společnosti ABF, jež ovládá 89 procent společnosti Pražský veletržní areál (PVA). Zbylých jedenáct procent vlastní město Praha. Město v minulosti zapůjčilo společnosti PVA pro výstavbu moderního výstaviště na sto let 23,8 hektaru pozemků, další okolní parcely mělo město postupně vykupovat a vkládat do firmy, což se nedělo. SPGroup vstoupila do ABF s ambiciózním plánem přeměny areálu ve veletržní komplex s krytou výstavní plochou 113 tisíc metrů čtverečních, administrativními budovami s plochou 114 tisíc metrů čtverečních, hotelem a kongresovým centrem. To celé celkem za třináct až patnáct miliard korun.
Jenže na pozemcích vázne stavební uzávěra, na změně územního plánu musí developer nutně spolupracovat s městem Prahou. SPGroup se svými plány na magistrátu ovšem narazila. Situace nyní vypadá tak, že se město pro svůj koncept olympijských her v Letňanech bez pozemků, které obhospodařuje SPGroup neobejde, a developer bez vstřícnosti samosprávy zase nic nepostaví. Výsledkem napjatých vztahů jsou mimo jiné dvě odlišné koncepce spojení letňanské olympiády s veletržním areálem. Jednu vypracoval na zadání města ateliér A.D.N.S., který umístil část staveb na pozemky spravované SPGroup. Firma reagovala vlastním návrhem.
Studie A.D.N.S. počítá s výstavbou dvou až sedmi výstavních hal v letech 2010 až 2019. V roce 2010 by se měla začít budovat Městská aréna s kapacitou 40 tisíc diváků, ve které by se pořádaly velké „open-air“ kulturní a společenské akce. Aréna by byla zasazena do zatravněného valu postaveného z vytěžené zeminy, například z výstavby metra. Zastřešením a postavením provizorní severní tribuny, která by rozšířila kapacitu amfiteátru na 60 tisíc diváků, by pro potřeby olympiády vznikl ceremoniální stadion využitelný pro atletické závody. Stadion by tvořila železobetonová konstrukce zasazená do hliněného půlkruhového valu z vnější strany pokrytého parkovou zelení. Na vnitřní straně konstrukce by vyrostala hlavní tribuna. Po skončení olympiády by provizorní tribuny nahradily výstavní haly. Náklady na projekt sportovišť a veletržního areálu studie spočítala na 9,4 miliardy korun. Zároveň upozornila, že město musí pro jeho uskutečnění nalézt strategického partnera, který by převzal podnikatelská rizika.
SPGroup již svůj „konkurenční“ projekt, ve kterém olympijské stavby nezasahují do jejích plánů výstavby výstavního areálu, představila primátorovi Pavlu Bémovi. „Netvářil se odmítavě. Prezentovali jsme naše řešení, jak skloubit nový veletržní areál s možností olympijských her. Nyní čekáme na odezvu, míč je straně města,“ říká projektový manažer SPGroup Otakar Šmíd. Některé výstavní haly by mohli využít sportovci, a naopak nově postavené haly pro hry by se změnily na veletržní. Administrační centrum by posloužilo jako press centrum a zázemí her, využít by bylo možné hotel a kongresové centrum. Výstavištěm by se dalo procházet k ceremoniálnímu stadionu umístěnému za vypůjčenými pozemky. SPGroup přišla s myšlenkou využít po olympiádě stadion jako Národní fotbalový stadion. Taková úvaha se neobjevila poprvé. Opakovaně a celkem logicky zaznívá z úst architektů i urbanistů: pro naplnění tak velkého stadionu přichází v úvahu v českých podmínkách pouze kopaná.

Bydlení pro studenty i seniory.

Stejně jako ve většině pořadatelských měst by olympiáda v Praze znamenala výstavbu nové olympijské vesnice pro šestnáct tisíc sportovců a mediální vesnice pro zhruba deset tisíc zástupců tisku, rozhlasu a televize. Strategii jejich umístění a poolympijské transformace zmapovala poměrně podrobně studie společnosti Kolpron CZ a Jana Suchého z Ateliéru S. Zkušenosti ze světa ukazují, že areály je možné využít zejména pro byty nebo ubytování pro studenty. V Mnichově našly v olympijské vesnici domovy sociálně slabší skupiny populace, v ostatních městech byly jednotky většinou rozprodány střední a nižší vyšší třídě. V Los Angeles a v Atlantě se v areálech po hrách zabydleli vysokoškolští studenti.
Zpracovatelé analýzy se zamýšleli nad možností konverze komplexů na vysokoškolský areál. Kampus s výukovými prostory pro deset tisíc studentů poptává Univerzita Karlova, ČVÚT požaduje výhradně ubytovací areál pro pět tisíc studentů. Studie nakonec vyhodnotila transformaci vesniček na plnohodnotný univerzitní areál jako nevhodnou, dispozice olympijských zařízení neumožňují s minimálními náklady přestavbu pro výukové programy. V úvahu proto přicházely klasické koleje, ubytovny, byty a domy s pečovatelskou službou.
Analýza spočítala, že v případě přestavby olympijské vesnice na bydlení vzniknou čtyři tisícovky bytů. Mediální vesnice transformovaná pro bydlení by přinesla dalších 3390 bytů. Kombinací přestavby olympijské vesnice na bydlení a koleje by v metropoli přibylo 2750 bytů a postele pro pět tisíc studentů. Program transformace mediální vesnice pro bydlení, ubytovny a domy s pečovatelskou službou by znamenal 1200 bytů, 1700 lůžek v ubytovnách a 1500 míst pro seniory. Pokud by se myslelo i na studenty, vzniklo by pět tisíc kolejních lůžek, 1373 míst v ubytovnách a 1500 míst pro důchodce.
Studie zvažovala jako vhodné lokality Holešovice-Bubny, Letňany západ, Letňany východ, Čakovice a Kbely. Na vytypované holešovické parcely by se obě vesničky nevešly, navíc společnosti Orco Property Group, která v minulém roce koupila pozemky od Správy železniční dopravní cesty za více než miliardu korun, by se zřejmě nelíbilo, že jí úřednici namalovali na její parcely olympijské areály. Výstavby mediální vesnice by byla v Holešovicích nejnákladnější, atraktivní pozemky v blízkosti centra města také nejsou nejvhodnější pro bydlení nižšího standardu. Výhodou západního území Letňan ohraničeného ulicemi Kbelská, Tupolevova a zástavbou rodinným domům Kolonka, by byla blízkost k hlavnímu stadionu. Oblast ale nedovoluje vtěsnat sportovce a novináře na jedno místo. Východní letňanská varianta vymezená ulicí Beranových a areálem Avie Letňany (dnes Daewo Avia) sice umožňuje umístit obě vesnice do jednoho kompaktního celku, což by znamenalo nižší náklady na zajištění bezpečnosti, není ale vhodná pro studenty. Ne právě ideální napojení na městskou dopravu by nevadilo seniorům, lokalita klidným okolím přímo svádí k transformaci na domy s pečovatelskou službou. Čakovice, kam by se vešly oba areály, odrazují špatným dopravním spojením. Do Kbel by se prostorově vešla jen mediální vesnice. Silnou stránku místa ale představuje blízkost olympijského stadionu a možnost konverze nevyužívaného areálu kasáren.
Pro výstavbu olympijské vesnice studie nakonec doporučila Letňany západ, náklady na výstavbu a následnou přestavbu vyčíslila na 7,49 miliardy korun. Pokud by se olympijská vesnice přestavěla jen na byty, hrozilo by přehlcení trhu, které se ještě zvyšuje v případě varianty, že by na bydlení byla přeměněna i mediální vesnice – v jednom okamžiku by musel trh vstřebat 7400 nových bytů, přičemž v celé Praze se ročně postaví tři až čtyři tisíce bytů. I z tohoto důvodu studie doporučila skloubit variantu bydlení a vysokoškolských kolejí, kterou vyhodnotila jako „nízkonákladovou“. Apartmány pro sportovce lze bez velkých úprav využít jako koleje. Značnou část zázemí lze bez potíží využít pro studenty, například jako jídelnu nebo zdravotní středisko.
Mediální vesnička by měla vyrůst ve Kbelích. Přesycení trhu s byty eliminovala analýza kombinací bydlení, ubytoven a domů s pečovatelskou službou. Transformace ubytování pro novináře hotelového typu s jedno až dvoulůžkovými pokoji bez zázemí na vysokoškolské koleje je totiž obtížná. Navíc rozdílnost stylu života seniorů a studentů by prý mohla přinést tenze. Náklady na výstavbu a transformaci mediálního komplexu ve Kbelích by dosáhly 5,9 miliardy korun.

Vodomilové by se dočkali.

Jestliže u předchozích dvou staveb jsou úvahy o tom, zda je Praha potřebuje i bez olympiády, na místě, plavecké centrum metropole postrádá s jistotou. Diskutovat se nemuselo ani nad jeho umístěním – hlavní plavecký olympijský areál pro dvanáct tisíc diváků by měl vyrůst na Maninách na Rohanském ostrově. Po olympiádě by byl pro veřejnost doplněn službami, jako fitcentrum, solária a sauny. Studie PricewaterhouseCoopers Česká republika nastínila ještě možnost transformace areálu na zábavní akvacentrum s vlnovým bazénem, tobogány a vodními atrakcemi. Doplněním o hotel s kongresovým centrem, obchodní plochy a další volnočasové aktivity by mohl u Vltavy vzniknout celoměstský areál sportu a volného času.