Stavební spoření prožívá úvěrový boom
O stavebním spoření se nejčastěji hovoří jako o výhodně uložených penězích. Porovnáme-li výnosy z tohoto instrumentu s úroky termínovaných vkladů, je toto tvrzení jistě pravdivé. Méně se ale již připomíná, že spořitelny jsou schopny půjčit i na celou kupní cenu bytu či domu. Kupec nemovitosti se však musí připravit na to, že vyřízení úvěru bude nějaký ten týden trvat. „Zájemců je skutečně hodně,“ upozorňuje Rostislav Trávníček, ředitel marketingu Českomoravské stavební spořitelny (ČMSS). „V německy mluvících zemích je ve většině případů pravidlem, že část finančních prostředků mají klienti v hotovosti, řekněme jednu třetinu. Jednu třetinu financují ze stavebního spoření a zbytek prostřednictvím hypotečního úvěru. V posledních dvou letech pozorujeme u nás obrovský boom úvěrového financování. To se týká jak stavebního spoření, tak hypotečních úvěrů. V roce 2002 poskytla Českomoravská stavební spořitelna přes 53 tisíc úvěrů v objemu přibližně 8,8 miliardy korun. To představuje meziroční nárůst o 43 procent. Podobný trend je možné vysledovat i u konkurenčních ústavů a hypotečních bank.“
Čím je tento boom způsoben? Mnoha faktory. Jedním je pochopitelně nízká úroková sazba. Dále se zlepšuje ekonomická situace některých skupin obyvatelstva, které mají tendenci si půjčovat a nebojí se zadlužit. Vliv na vzestup úvěrového financování má i stav bytového fondu. Bezmála polovina bytů byla postavena do roku 1945. To znamená, že bytový fond je velmi zastaralý, potřebuje obnovit, rekonstruovat a modernizovat. V České republice připadalo v roce 2000 na tisíc obyvatel 2,4 dokončeného bytu. V tomto ohledu rozhodně v Evropě nezaujímáme první místo. Například v Německu je 5,1 nového bytu na tisíc obyvatel, v Rakousku 6,4. Podobně jako my jsou na tom Maďaři a Poláci.
Na co si lidé nejčastěji půjčují? Z údajů za všechny stavební spořitelny vyplývá, že největší část prostředků šla na modernizaci a rekonstrukci bydlení, následovaly investice do nákupu bytu nebo domu. Zbytek věnovali zákazníci na jiné bytové potřeby. Úvěry, které poskytla ČMSS v posledním půlroce, směřovaly na koupi staršího bytu nebo domu (38 procent), 33 procent financí bylo použito na rekonstrukce a modernizace a 23 procent na stavbu nového domu nebo bytu.
Domníváte se, že se tento trend do budoucna změní a že vzroste zájem pořídit si nové bydlení? Je možné si klást takovou otázku především v případě urbanistických celků, jako je Praha, kde je bytová výstavba z České republiky největší. V Praze se ale tato skutečnost projevuje v poklesu nájemného. Lidé si spočítají, že investovat do vlastního bydlení, ať už prostřednictvím stavebního spoření nebo nějakým jiným způsobem, přinese stejné finanční zatížení, jako když si pronajmou byt. Kromě Prahy a velkých měst se nových bytů nestaví takové množství, aby to mohlo zamíchat procenty, kam směřují finance ze stavebního spoření. Nesmíme zapomínat na starý bytový fond. Lidé, kteří v něm bydlí, buď tyto byty privatizují, nebo je odkupují do osobního vlastnictví. Je jasné, že s těmito domy a byty musí něco dělat. Není možné, aby bytový fond v České republice zůstal nadále tak zastaralý.
Zmiňoval jste, že v podílu bytů na tisíc obyvatel za západní Evropou zaostáváme. Co podle vás může do budoucna výstavbu nových bytů rozhýbat a jaký vliv na to bude mít deregulace nájemného? Je nutné říci, že nájemné vzrostlo za posledních deset let asi devětkrát. Můj osobní názor je, že regulace nájemného není správné řešení. Jsem pro deregulaci, a to rychlejším tempem, než o jakém se uvažuje. Myslím, že by to mohl být jeden z momentů, který přispěje k rozhýbání nové výstavby. Do jaké míry a jakým způsobem, to si netroufnu odhadnout.
Podstatnou část úvěrů ze stavebního spoření použijí lidé na rekonstrukci a modernizaci bydlení. Co všechno si mohou z těchto prostředků pořídit? Byl by to dlouhý seznam. Co klient může nebo nemůže ze stavebního spoření financovat, deklaruje zákon o stavebním spoření, který je striktní a kterým se stavební spořitelny řídí. Možnosti jsou velmi široké, od pořízení domu nebo privatizaci bytu přes opravy střechy až po plynofikaci.
Mnoho lidí považovalo stavební spoření za výhodný prostředek investování. Jak se jejich postoj změní do budoucna i ve vztahu k připravované novele zákona? Odpovím pomocí průzkumů, které si stavební spořitelny dělají. Přibližně 70 procent prostředků, které občané již neinvestují znovu do stavebního spoření, ukládají do oblasti bydlení. Není to tedy tak, jak se mnohde dočteme, že je použijí k nákupu třeba nějakého spotřebního zboží. V letošním roce předpokládáme, že co se týká počtu uzavřených smluv, bude rekordní. Loni uzavřely spořitelny asi 1,6 milionu smluv, v letošním roce tuto hranici ještě překročí. Na ČMSS připadlo asi 560 tisíc smluv, tedy zhruba 35procentní podíl na trhu. V letošním roce předpokládáme ještě větší nárůst, už nyní to dokazuje meziroční srovnání za pololetí. Jde o 37procentní nárůst. Nyní dosahuje počet klientů stavebních spořitelen asi 5,2 milionu. Letos by mohla být dosažena hranice šesti milionů klientů.
To ale znamená, že na českém trhu již není tak vysoký potenciál růstu. Myslím, že po tomto roce dosáhne trh vrcholu. Je ale potřeba říci, že každý člověk může mít několik smluv, ale jen na jednu je možné čerpat státní podporu. V zemích, kde má stavební spoření velkou tradici, jako jsou Rakousko a Německo, tvoří jeho klientelu asi 60 procent obyvatel. Pochopitelně změna, kterou vláda navrhuje, se již teď odráží ve zvýšeném zájmu. Lidé uzavírají smlouvy, aby si zajistili příznivější podmínky, což je z jejich strany naprosto logické a racionální. Myslím si, že připravený návrh novely zákona o stavebním spoření je velmi razantní a mohl by přinést některá negativa. Přesto se domnívám, že stavební spoření zůstane zajímavým produktem i po 1. lednu 2004.
Jaká konkrétní negativa může novela přinést? Je potřeba připomenout, že státní podpora se od roku 1993 nevalorizovala. To znamená, že její reálná hodnota je dnes poloviční. Většina obyvatel nečerpá státní podporu v plné výši, v průměru dosahuje 2700 korun. Kdyby klienti čerpali podporu v plné výši, výdaje státu by byly mnohonásobně vyšší. To je potřeba zdůraznit na obranu současného systému. Nedomníváme se také, že je optimální omezení věku spořitelů. Mladí neplnoletí lidé samozřejmě sami nespoří, ale peníze ukládají jejich zákonní zástupci, a když si potom chtějí pořídit bydlení, mají již předspořeno a mohou si vzít úvěr. Navíc rozdělení státní podpory do dvou sazeb na 12 a 15 procent není podle mého názoru motivující. Bude to administrativně náročné, jak pro spořitelnu, klienta, tak i pro samotný stát. V oblasti stavebního spoření hrají důležitou roli přátelští klienti. Stavební spoření je založeno na kolektivním systému. Aby si jeden klient mohl vzít úvěr, musí být několik dalších, kteří spoří. Změny ve stavebním spoření by mohly omezit počet přátelských klientů, kteří jsou nutní pro fungování systému.
Jak Česká republika obstojí ve srovnání s podmínkami, které pro stavební spoření platí v zahraničí? Podmínky jsou trochu odlišné. V Německu je forma podpory v každé spolkové zemi jiná. Spořicí cyklus je delší, tak tomu je i na Slovensku nebo v Rakousku. Na Slovensku je systém obdobný jako u nás, nicméně je potřeba poukázat na to, že asi před dvěma lety bylo spoření na Slovensku narušeno zásahem státu. Systém se málem zhroutil a byl znovu nastartován novou úpravou státních podpor. Dnes zdárně funguje. V Rakousku se výše státní podpory každý rok stanovuje nově, v závislosti na úročení spolkových půjček v předchozím období.
Jak se vyvíjí konkurence mezi úvěrem ze stavebního spoření a hypotékou? Dávno již neplatí, že úvěr ze stavebního spoření je poskytován jen v menších částkách. Dnes stavební spořitelny půjčí při splnění podmínek i několik milionů. V ČMSS nevybíráme poplatky za vyřízení úvěru, klient šetří v řádu tisíců korun. U hypotečních bank je tento proces zpoplatněn. Za pět měsíců tohoto roku poskytly stavební spořitelny šestkrát více úvěrů ze stavebního spoření než hypotečních úvěrů, i když objem půjčených finančních prostředků je téměř identický. Oba produkty si konkurují, ale vzájemně se dovedou i doplňovat.
