PROGNÓZA VÝVOJE Realitní trh České republiky je v rámci středoevropského regionu všeobecně považován za nejrozvinutější a nejperspektivnější. Takřka ve všech jeho segmentech to ovšem platí jen pro hlavní město, zatímco ve "zbytku" území ČR je vývoj o poznání pomalejší.
Nejatraktivnější lokalitou města je centrum, kde ale chybějí pozemky. Ke slovu proto přicházejí rekonstrukce. Jak dokumentuje případ hotelu Kriváň, jde o přestavby skutečně komplexní.
PROGNÓZA VÝVOJE Realitní trh České republiky je v rámci středoevropského regionu všeobecně považován za nejrozvinutější a nejperspektivnější. Takřka ve všech jeho segmentech to ovšem platí jen pro hlavní město, zatímco ve „zbytku“ území ČR je vývoj o poznání pomalejší. K tomuto závěru dospěli autoři nedávno publikovaného materiálu „TREND Report 2004“, který je dílem realitních odborníků sdružených v Asociaci pro rozvoj trhu nemovitostí. Trend Report nejen mapuje současnou situaci, ale obsahuje i prognózy vývoje na další dva roky, a to pro všechny typy realit. BYTY: VÝSTAVBA SÍLÍ Neexistence nové výstavby nájemních bytů - to je jeden z hlavních parametrů českého bytového trhu. Bezkonkurenčním lídrem tohoto segmentu realitního trhu je Praha. Mimo území hlavního města je rezidenční trh „mělký“, což znamená především malou nabídku. To jsou dvě konstanty, vedle nich existují i proměnné a zvláště loňský rok byl na ně bohatý. Snadný přístup k finančním zdrojům (zejména hypotékám), historická minima úrokových sazeb a očekávání vzestupu cen po vstupu do EU. Letos už je všechno jinak. Úrok roste, cenová bublina splaskla. Zájem o vlastnické bydlení ovšem trvá, a tak je dnes rozestavěno kolem 140 tisíc bytových jednotek. Bohužel stále existují i bariéry, a to je především pokračující regulace nájemného a v důsledku toho deformované tržní poměry, brzdou je iabsence státní bytové politiky. Bytů v ČR kupodivu není málo: na 1000 obyvatel připadá 427 bytů, což představuje v Evropě spíše nadprůměr. Tento fond se ovšem - také právě díky regulaci - špatně využívá (neobsazené byty apod.) a kromě toho je starý (v průměru dosahuje jeho stáří 46 let). Rozdíl mezi tržním a regulovaným nájmem je obvykle velmi citelný, a to zejména v Praze. KANCELÁŘE: NIŽŠÍ KVALITA = MENŠÍ NÁJEMNÉ Katalyzátorem rozvoje tohoto segmentu trhu byl příliv zahraničních investic a následně také náš vstup do Evropské unie. Zahraniční společnosti, které se rozhodly působit na našem území, jaksi sekundárně vyvolaly vznik nebo příchod řady specializovaných služeb (auditoři, účetní, právní firmy apod.), naše zařazení do evropského ekonomického prostoru zase před řadu zahraničních firem a institucí postavily potřebu „být při tom“. Díky tomu byla poptávka po kancelářských prostorách v uplynulých letech poměrně vysoká. K nevelké radosti majitelů takových objektů (především nově postavených) ovšem nájemci pečlivěji vybírali. Na tom mají zásluhu jednak povodně, které zasáhly mnohé oblasti Prahy, jednak potřeba redukovat provozní náklady, které pociťovala nejedna firma. Dobrou zprávou pro malé a střední podnikatele, kteří se obvykle soustřeďují na nižší kvalitu (kategorie C - kanceláře ve starších budovách, bez klimatizace apod.), je klesající trend v poptávce. To by mělo vést k poměrně citelnému poklesu nájemného. To u nás ostatně klesalo i v minulosti (za poslední dva roky o 5-10 %). V Praze se nyní pohybuje mezi 9-19 eury za metr čtvereční plochy v závislosti na kvalitě. Pokles bude v kategoriích B a C pokračovat - podle některých informací už dokonce dochází ke zpětné konverzi takových kanceláří v obytných domech na byty. PRODEJNÍ PROSTORY: JAKO V UNII Na jednoho obyvatele dnes připadá 0,9 metru čtverečního prodejní plochy, což je asi 75 % unijního průměru. Nicméně v téže relaci kupní síla v ČR dosahuje zhruba 55 %. Závěr je jasný: Co se týká maloobchodu, za EU nijak nezaostáváme. To je výsledek bezprecedentního tempa budování sítě širokosortimentních hypermarketů. Těch je u nás dnes přes 150, další se budují a lidé si už dávno zvykli nakupovat právě v nich (týká se to 37 % domácností). Moderních prodejen má dále přibývat: do roku 2006 by to mělo být zhruba 800 000 m 2 nové prodejní plochy. Změny budou patrné hlavně na jejich nájemcích: v podstatně větší míře se bude prosazovat móda a zábava, zatímco význam „tradičních“ hypermarketů bude oslabovat. Co se nájemních cen týká, i tady lze očekávat větší posuny. V P raze, zejména na hlavních obchodních třídách, budou nájmy i nadále enormní, nicméně všude jinde se začne projevovat jednak určitá nasycenost trhu, jednak konkurence. To by mělo přinést jistý pokles nájemních cen maloobchodní plochy, a to zejména v centrech měst, na jejichž okrajích vyrůstají nákupní střediska. CESTOVNÍ RUCH: VYSOKÉ VÝNOSY
Obsazenost i výnosy ubytovacích zařízení je u nás - opět v porovnání s Unií - vyšší. Například v P raze se investice do hotelu vyšší kategorie mohou vrátit (při výnosech kolem 20 procent ročně) za pět let. V méně atraktivních lokalitách se výnosy pohybují mezi 12-18 %, ovšem i tato úroveň vysoce přesahuje evropské standardy. Hotelů samozřejmě i proto přibývá, problémem ovšem je jejich teritoriální rozložení a koneckonců i kvalita. Potenciál cestovního ruchu ČR je evidentní, proto v zemi už delší dobu působí většina nadnárodních hotelových společností, logicky se ale soustřeďují na metropoli, případně západočeská lázeňská centra. Jinde je situace horší.
PRŮMYSLOVÉ OBJEKTY: VÝHODY POLOHY
Poptávka po výrobních a skladovacích objektech se v posledních dvou letech zvýšila, jakkoli západoevropský průmysl v té době prožíval období stagnace. Naším vstupem do Evropské unie se totiž bezezbytku začala fruktifikovat výhodná geografická poloha České republiky. Proto také nejvíce narůstal počet logistických center multinacionálních firem. Přitom Praha není jediným cílem těchto investorů, atraktivní jsou víceméně všechny dálniční tahy. Velký potenciál má ale také celá Morava, jejíž výhodou je „východnější“ poloha - to souvisí s potřebou logisticky pokrýt území na východ od prostoru Evropské unie. Poptávka po skladovacích kapacitách bude zřejmě dostatečná i v nejbližších dvou letech, hladina nájmů v logistických centrech se ale v minulosti snižovala, a to tempem 1,5 % ročně.
