Český realitní trh je druhý nejlepší z kandidátských zemí
České republice patří druhé místo v hodnocení trhu komerčních nemovitostí v zemích střední a východní Evropy. Vyplývá to z průzkumu Emerging Europe, který vydala společnost Cushman & Wakefield Healey & Baker (C&W/H&B), světový poradce v oboru nemovitostí. Nejlépe si v oboru realit vedou Maďaři, třetí příčka patří Polsku. Průzkum předpokládá, že zájem o komerční nemovitosti, mezi něž vedle kanceláří spadají také sklady, maloobchody a průmyslové prostory, poroste v kandidátských zemích po přijetí do Evrospké unie přibližně stejným tempem jako doposud. Důvod je nasnadě. Většina firem a investorů, pro které je zajímavý středoevropský trh, na něm již působí. Studie Emerging Europe je vypracována na základě porovnání padesátky ukazatelů z oborů ekonomika, politika a trh nemovitostí jednotlivých zemí. Do průzkumu byly kromě Malty a Kypru zahrnuty všechny země přistupující k unii v roce 2004, i Bulharsko, Rumunsko a Chorvatsko, které by měly do unie vstoupit ve druhé vlně. Navíc byly zařazeny Turecko a Rusko. „Nabídka moderních prostor - ať už kancelářských, prodejních či skladovacích - hraje důležitou roli při zájmu zahraničních firem o přístupové země,“ říká Jonathan Hallett, partner a výkonný ředitel C&W/H&B v České republice. V regionech, které nenabízejí dostatek prostorů požadované kvality, může dojít ke zpomalení ekonomiky.
Lákavý výnos.
Pro investory, jejichž finance směřují do realitního trhu, jsou kandidátské země přitažlivým místem, protože v nich dosahují vyššího výnosu (přes deset procent), než je evropský průměr (necelých šest procent). Jak ale ukazují zkušenosti ze Španělska a Portugalska, výnos z nemovitostí se po vstupu těchto států do unie v nich brzy dostal na průměrnou úroveň členských zemí.
Zahraniční investoři z oboru realit se kromě výnosu rozhodují pro konkrétní zemi také na základě dynamiky hospodářství. Rychle rostoucí ekonomika je pro investory pozitivním signálem. Příležitosti a rizika v jednotlivých zemích - jak ukazuje studie Emerging Europe - se výrazně odlišují. Odhady uvádějí, že České republice bude trvat zhruba patnáct let, než její HDP na hlavu dosáhne tří čtvrtin úrovně HDP v současné patnáctce zemí unie. Jediný rok by na to měl stačit Slovinsku, zatímco Maďarsko bude potřebovat jedenáct let a Polsko až 33 let.
„Vstup do Evropské unie bude mít na trh nemovitostí přistupujících zemí vliv. Žádný velký třesk však neočekáváme, neboť přizpůsobování trhu pobíhá průběžně už delší dobu,“ říká Jonathan Hallett. Důkazem je prý vstup švédského textilního řetězce Hennes & Mauritz do České republiky. Původní plán předpokládal, že prodejny budou otevřeny až po vstupu Česka do Evropské unie. Nakonec vedení firmy své rozhodnutí změnilo a první dva obchody již fungují od jara letošního roku. „Švédové viděli příležitost a zjistili, že v Česku jsou pro podnikání srovnatelné podmínky jako v zemích unie,“ říká Hallett.
Studie Emerging Europe zařadila Českou republiku mezi sledovanými zeměmi na druhé místo. Nejsilnější postavení získala v kritériích přímé zahraniční investice, legislativa v oblasti pronájmu a oceňování nemovitostí. Mnohem více příležitostí než Česko pro developery během 90. let poskytovalo třetí Polsko a vítězné Maďarsko. „V Polsku je to dané velikostí trhu. Vezmeme-li ale v úvahu průměr nově zbudovaných ploch na jednoho obyvatele, zařadí se Polsko až za Českou republiku,“ vysvětluje Hallett. Maďarsko vděčí svému vítězství hlavně přílivu investorů v druhé polovině 90. let, kteří se zaměřili na budování budapešťských shopping center.
Příliv nových projektů.
Podmínky na trhu komerčních prostor v České republice se na rozdíl od rezidenčního trhu, který je stále regulován státem, blíží evropskému standardu. Proto také není propastný rozdíl mezi cenami nájmů za kanceláře a průmyslové prostory, které platí firmy v České republice a v zemích Evropské unie. Odborníci na trh nemovitostí proto předpokládají, že by se ceny neměly nijak výrazně změnit ani po vstupu do unie, protože již dnes jsme v tomto ohledu na 80 procentech evropského průměru. Na rozdíl od cenových změn lze ale očekávat pokračující růst developerských aktivit. Do konce roku 2004 by mělo být v České republice dokončeno více než 300 tisíc metrů čtverečních obchodních prostor. Tento nárůst souvisí s rostoucí konkurenceschopností domácích prodejců a zároveň s vysokým zájmem zahraničních řetězců. „V následujících dvou letech by mělo být v deseti přistupujících zemích dokončeno 3,36 milionu čtverečních metrů nové prodejní plochy v nákupních centrech,“ upřesňuje Hallett. Předpokládá, že v České republice bude výrazný růst v oblasti obchodních prostor pokračovat dalších pět let. Poté by se měla dynamika zpomalit. „Toto oslabení nastane, až se množství obchodních ploch na jednoho obyvatele vyrovná s evropským průměrem,“ tvrdí Jonathan Hallett.
Kancelářská Praha.
Poptávka po kancelářských prostorách poroste po vstupu do Evropské unie zvolna, neboť většina zahraničních firem se již na středo- a východoevropských trzích usadila. Očekává se však zájem ze strany veřejnoprávních institucí, jako například úřadů Evropské unie či různých obchodních a zájmových organizací. Praha dnes vykazuje největší kancelářskou plochu na osobu mezi sledovanými zeměmi, a to 1,1 metru čtverečních. Následuje s nepatrným odstupem Varšava, hůře jsou na tom Budapešť a slovinská Lublaň s 0,7 metru čtverečními na jednu osobu. V loňském roce našlo nájemce na českém trhu přes 143 tisíc metrů čtverečních kancelářských ploch. Trh si tak nadále udržuje vysokou dynamiku růstu, který se v posledních letech pohybuje v průměru 140 až 160 tisíc metrů čtverečních nově pronajaté kancelářské plochy ročně. Naprostá většina zájemců směřuje do Prahy. Velká poptávka přicházela především z řad bankovních a pojišťovacích institucí. Pro dnešní český trh s kancelářskými prostorami je charakteristická rostoucí náročnost nájemců, kteří vyhledávají dobré umístění a vybavené objekty. Průzkum City Monitor, který hodnotící podmínky pro podnikání v evropských městech (koncem loňského roku ho zveřejnila společnost C&W/H&B), vynesl Prahu na šestnáctou příčku. Z analýzy vyplývá, že Praha trpí hlavně nedostatkem kancelářských prostor v centru města, kde poptávka několikanásobně převyšuje nabídku. Odborníci proto předpokládají, že tento nedostatek bude kompenzován výstavbou nových ploch v širším centru a v okrajových částech, třetím, čtvrtém, pátém a osmém městském obvodu. Jonathan Hallett předpokládá, že v Česku lze po přijetí do unie očekávat dlouhodobý růst trhu s kancelářskými prostorami, podobně jako tomu bylo ve Španělsku a v Portugalsku, kde se nabídka moderních kancelářských prostor zdvojnásobila.
Výhodná poloha.
Dlouhodobý vzestup se týká i segmentu průmyslových prostor, který si získává důvěru developerů a investorů. Každý rok se v Česku objevují noví hráči, kteří se zaměřují na výstavbu skladovacích a výrobních hal. I přesto zůstává objem poptávky v porovnání s nabídkou téměř dvojnásobný. To je také jedním z důvodů, proč jsou nájemní ceny těchto ploch v porovnání se západní Evropou podstatně vyšší. V loňském roce bylo v České republice dokončeno 40 tisíc metrů čtverečních průmyslových ploch. Poptávka však byla více než dvojnásobná. Výsledkem tohoto nepoměru je rekordně nízké procento neobsazenosti těchto prostor, které se pohybuje kolem dvou procent. Tento stav lze z pohledu trhu považovat téměř za nezdravý. Například v Maďarsku dosahuje neobsazenost průmyslových objektů pěti procent, v Polsku osmnácti. Na vině je hlavně nedostatečná nabídka. „Odstranění obchodních překážek po vstupu do unie povzbudí k přesídlení do nových členských zemí přepravní a logistické společnosti, kterým tak umožní vybudování panevropského trhu,“ komentuje očekávání na trhu průmyslových nemovitostí Ferdinand Hlobil z C&W/H&B. Česko tak bude moci ještě více zúročit svou z logistického pohledu výhodnou polohu.
