Situace na tuzemském realitním trhu stavitelům stále příliš nepřeje. Počet nově rozestavěných bytů loni meziročně klesl o čtvrtinu. Banky developerům půjčují jen za přísných podmínek a potenciální kupci si dávají na čas.
Foto: Central Group
V loňském roce byla v Česku dokončena výstavba zhruba 36,5 tisíce bytových jednotek, což je o 5,2 procenta méně než v roce 2009. Vyplývá to z údajů Českého statistického úřadu. Ještě větší pokles úřad zaznamenal u zahájených projektů. Developeři začali loni stavět kolem 28,1 tisíce nových bytových jednotek, což je o čtvrtinu méně než v předloňském roce.
Jedním z faktorů ovlivňujících výstavbu nových projektů je přístup bank. „Jednání o poskytnutí úvěru se prodloužila a jeho získání stále není samozřejmé ani lehké,“ konstatuje analytik společnosti King Sturge Ondřej Novotný. Banky developerům nedají úvěr zpravidla dříve, než prodají alespoň třetinu bytů z projektu. Stejně tak musí stavitelé při úvěrovém financování stále počítat s tím, že nejméně 30 procent z investičních nákladů zaplatí z vlastní kapsy.
Na podzim loňského roku začaly některé české banky dokonce hovořit o tom, že aktivněji než dosud přistoupí k řešení nesplacených úvěrů developerských společností, od úprav splátkových kalendářů k nucenému prodeji projektu. „Jedním z prvních příkladů v oblasti rezidenčního developmentu byla prosincová veřejná dražba bytového projektu firmy Kvalt v Milheimově ulici v Pardubicích,“ přibližuje analytik.
Hypotéky zlevnily
V roce 2010 jsme byli svědky laviny marketingových aktivit bank, která zvýšila podíl udělených hypotečních úvěrů o 13 procent. Banky se předháněly ve snižování úrokové sazby. Zatímco v roce 2009 byla průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů zhruba 5,56 procentl, v roce 2010 klesla v průměru na zhruba 4,55 procent.
Pramen: King Sturge
Cena na prvním místě
V průběhu ekonomické recese se obecně prodloužil prodejní proces. Kupující zvažují více alternativ, opakovaně navštěvují více nemovitostí, disponují širokým spektrem informací, které analyzují a srovnávají, a díky tomu jsou schopni si vyjednat zajímavé snížení ceny. „I v loňském roce řada lidí s koupí vyčkávala, ať už kvůli obavám ze ztráty zaměstnání a pochopitelné neochoty přijímat dlouhodobé závazky nebo spekulovala na další pokles cen,“ říká Novotný. K mírnému oživení poptávky podle něho došlo až v druhé polovině roku 2010.
Při rozhodování kupců hraje prim lokalita a cena, kvalita bývá kompromisem. Tlak na co nejnižší cenu se u nových projektů projevuje například snižováním základních standardů vybavení či zmenšováním bytů.
Ceny bytů v Česku klesly v loňském roce v průměru o 3,3 procenta. V některých městech už ale začaly znovu růst. Ze sledovaných lokalit se loni podle společnosti King Sturge ceny bydlení nejvíce snížily v Kladně, a to o 12 procent. O devět procent klesly ceny bytů v Berouně, Plzni, Českých Budějovicích a v Karlových Varech. Naopak v Ostravě a Rakovníku se loni cena bytů zvýšila o 9,5 procenta. Bydlení podražilo i v Olomouci, Opavě a části Brna.
V Praze je pořád draho
Ceny bytů v Praze loni poklesly v průměru o 4,1 procenta. Celkově se ale značné množství projektů stále pohybuje nad cenami, které jsou dnes běžní kupci ochotni akceptovat. „V poslední době se objevily informace o tom, že bytů na pražském trhu je nadbytek. Pokud se ale podíváme na čísla, zjistíme, že až 59 procent dokončených bytů v Praze převyšuje cenu 50 tisíc korun za metr čtvereční, z toho jedna čtvrtina patří do kategorie luxusního bydlení s cenou nad 80 tisíc korun za metr čtvereční,“ upozorňuje Michal Kocián, předseda představenstva developerské společnosti Finep. Například pro rodiny se středními příjmy, které aktuálně řeší bydlení, jsou tyto byty nedostupné. „Pokud rodina s dětmi hledá byt o minimální dispozici 3+kk nebo 4+kk, představuje výše měsíční splátky téměř jeden průměrný měsíční plat,“ říká Kocián.
Z developerských společností byl na poli výstavby bytových domů v Praze nejaktivnější Central Group se 17 procenty na celkovém počtu zahájených bytových jednotek. Následovaly společnosti Skanska, Ekospol a Finep. Ve všech případech jde o silné developerské společnosti s vlastním finančním zázemím.
