Výstavba družstevních bytů podle Štěpána Havlase, ředitele společnosti FINEP, zažívá v posledních letech, to je od roku 2011, kdy FINEP přišel na trh s produktem moderní družstevní bytové výstavby, zajímavý boom.
* » Starší generace zná družstevní bydlení, ale mladší téměř ne. Vysvětlete princip současného pojmu družstevní bydlení.
Pravdou je, že na samém počátku byl přívlastek „družstevní“ vnímán jako něco zastaralého, nemoderního, tedy něco, co bylo spojováno s hlubokou minulostí. V dnešní době se nicméně jedná o plně etablovaný standardizovaný moderní produkt na trhu, jenž se dostal do povědomí i mladých Pražanů. Družstevní bytová výstavba je realizována v identickém standardu jako výstavba bytů do osobního vlastnictví, tedy po technické stránce se jedná o identické produkty, a to jak z hlediska skladby či velikosti bytů, tak i jejich vybavení.
* » V čem se liší od vlastnického bydlení?
Družstevní bytová výstavba má několik aspektů, které jej od něho odlišují a které jsou současně cílovou skupinou vnímány jako benefit v porovnání s vlastnickým bydlením. Veškeré finanční prostředky na výstavbu bytu si musí zajistit družstvo, družstevník se podílí „pouze“ svým členským vkladem, který činí minimálně 25 procent hodnoty bytu. Byt či garáže nebo sklep jsou ke každému družstevnímu podílu takzvaně přiděleny, což v praxi znamená, že se pojí s daným družstevním podílem právo jeho výhradního užívání daným členem družstva, tedy s ním po dobu splácení plně disponuje a po splacení dojde k převodu bytu do jeho vlastnictví. Družstevník tak neprokazuje bonitu či není limitován svým věkem. Druhou důležitou věcí je to, že družstvo má od samého prvopočátku celkem jasná pravidla, podle kterých se jedná. Na začátku se vypracují stanovy a ty se musejí dodržovat. Řeší se v nich provozní věci, pravidla, jak bude družstvo fungovat, jak se bude hlasovat, jaké budou příspěvky, od začátku jsou prostě jasně definovaná pravidla, což v žádné případně neplatí pro svět společenství vlastníků bytových jednotek. Tam zákon řadu věcí ošetřuje velmi nedostatečně, do budoucna to vnímáme jako celkem zásadní ohrožení fungování společenství vlastníků. Další výhodou družstevní bytové výstavby je, že majitel družstevního podílu si může jednoduše řídit výši měsíční splátky bez nějakých zásadních sankcí. Pokud máte hypotéku, máte velmi omezené možnosti, jak splatit část půjčené částky ve větší míře, než je pravidelná měsíční splátka. Relativně snadné je také převádění družstevního podílu mezi členy rodiny nebo kýmkoli jiným. Stačí na to jednoduchá smlouva. Při těchto transakcích se také neplatí daň z nabytí, protože se nepřevádí skutečná nemovitost, tu dále vlastní družstvo, ale převádí se družstevní podíl.
* » Takže zájemce nemusí oslovovat banky. Na základní vklad postačí například překlenovací úvěr?
Zájemce o družstevní byt si skutečně nemusí dělat hlavu či shánět hypoteční financování. Jediné, co je po něm požadováno, je uhradit svůj členský vklad ve výši minimálně 25 procent, a pokud nemá k dispozici celou tuto částku, na trhu existují produkty, jež mu částečně pomohou s touto úhradou členského vkladu, například úvěr ze stavebního spoření je častou volbou této formy překlenovacího úvěru.
* » Mohu byt prodat byt i se závazkem splátek?
Jedná se o naprosto běžnou transakci, na níž má každý z družstevníků právo, nicméně v tomto případě se nepřevádí byt jako takový, ale převádí se onen družstevní podíl, k němuž se pojí členská práva a povinnosti - mimo jiné i výhradní právo užívat byt přidělený členovi družstva, ale současně i závazek doplatit nesplacený úvěr vážící se k tomuto bytu. Proto také tento převod není zatížen daní z nabytí nemovitých věcí. Jedná se o smluvně velice jednoduchou transakci.
* » Předpokládám, že závazek lze dědit.
Družstevní podíl v bytovém družstvu je samozřejmě předmětem dědického řízení stejně tak jako každý jiný majetek.
* » Jak se určuje anuita? Kolik let se splácí? Výše měsíční anuitní splátky je vypočtena na stejné bázi jako v případě hypotečního úvěru, princip výpočtu je identický. Základem pro výpočet jsou tedy tři základní ukazatele: výše úvěru, délka splácení úvěru a výše úrokové sazby. Výši úvěru si každý z družstevníků volí sám a jedinou podmínkou je, že úvěr nesmí překročit 75 procent hodnoty daného bytu, což tedy znamená, že si družstevník sám zvolí, zda uhradí na členských vkladech na počátku pouze požadovaných 25 procent hodnoty, nebo více, čímž si sníží měsíční splátku. Délka úvěru v rámci nově stavěných družstevních domů je buď 25 let, nebo 30 let. Stran úrokové sazby v našich projektech pracujeme s pětiletým obdobím fixní úrokové sazby.
* » Je možné splatit jednorázově bez sankcí?
Platí, že úvěr v rámci k družstevnímu podílu je v případě zájmu družstevníka možné splatit buď najednou, či formou několika mimořádných splátek dle možností družstevníka. Opět se jedná o velice jednoduchou transakci, a pokud dojde ke splacení tohoto úvěru ještě v období před zahájením splácení, je tato mimořádná splátka bez jakékoli sankce. V případě, že se tak družstevník rozhodl učinit již poté, co bylo zahájeno splácení úvěru, je toto bankou zpoplatněno jednorázovým poplatkem.
* » Jak je vše zajištěno právně? Vznikají družstva jednotlivě podle domů, či existuje jen jedno, pod které spadají všichni vaši zákazníci?
Družstevní bytová výstavba v pojetí skupiny FINEP je realizována tak, že pro každý bytový dům je založeno samostatné bytové družstvo, jež má nastaveno své vlastní podmínky a pravidla ve stanovách. Ty jsou automaticky přeneseny i do fungování následně vznikajícího společenství vlastníků v případě, že se nějaký z družstevníků rozhodne převést byt do svého vlastnictví. Takto je zajištěno, že každé bytové družstvo, a tedy i každý bytový dům, jsou následně spravovány na individuální bázi a profesionálně prostřednictvím námi vybraného zkušeného družstevního partnera, což je například Stavební bytové družstvo Praha.
* » Proč se vaše firma rozhodla i pro tento druh výstavby bytů?
Rezidenční projekty společnosti FINEP zahrnují velká rozvojová území, stavíme celé nové městské čtvrti a je důležité, aby se daná lokalita rozvíjela postupně a plynule. Proto jsme před deseti lety hledali produkty, které bychom mohli prodávat vedle sebe, a zároveň bychom dokázali oslovit i trochu jinou cílovou skupinu, než jsou naši „standardní“ klienti, kteří si kupovali a stále kupují nemovitosti do osobního vlastnictví. V době počátků naší nové družstevní výstavby nám od roku 2011 nabídka družstevních bytů výrazně pomáhala rychleji dokončovat větší projekty. A dnes je o družstevní byty v podstatě stejně velký zájem jako o nové byty v osobním vlastnictví.
* » Kolik procent obsahuje výstavba a prodej družstevních bytů u FINEP?
Družstevní bytová výstavba v našem pojetí a strategii nemá ambici dominovat nad výstavbou a prodejem bytů do osobního vlastnictví, jež budou vždy naším hlavním produktem, ale za těch několik let (od roku 2011), kdy na trhu družstevní bytové výstavby FINEP působí, podíl tohoto produktu na celkovém objemu rezidenční výstavby činí cca 15 procent. V posledních letech, například díky omezení dostupnosti hypoték zásahem ČNB, zájem o družstevní bytovou výstavbu roste a podíl se pohybuje nad 25 procenty v rámci naší výstavby, resp. z našich prodejů.
* » Kolik a kde jste dokončili družstevních bytů? Kolik jich máte v plánu ještě postavit či jsou ve výstavbě a v jakých lokalitách?
Družstevní bytovou výstavbu realizujeme vždy v rámci nějakých větších územních rozvojových celků a více etapových projektech v Praze ve vlastnictví FINEP. Konkrétně se tedy jedná o městské části Prosek, Stodůlky, Barrandov, Štěrboholy/Dolní Měcholupy a od května letošního roku Ruzyně. Plánujeme také výstavbu ve Vysočanech. Dokončených a předaných bytů družstevníkům máme již více než tisíc, dalších cca 200 bytů je těsně před dokončením a předáním a aktuálně ve výstavbě je dalších 350 bytů.
O autorovi| Vlastimil Poliačik, poliacik@mf.cz
