Záruční lhůta
Staví-li někdo dům, kupuje nebo prodává byt či podniká s realitami a spolehne se, že se na nemovitost, kterou nabývá, automaticky ze zákona vztahuje záruční lhůta, pak se mýlí.
Obchodní i Občanský zákoník totiž stanoví, že prodávající-zhotovitel odpovídá kupujícímu-objednateli ze zákona za vady, které má věc při převzetí respektive předání – neboli při přechodu nebezpečí škody na věci kupujícího-objednatele. Pokud však jde o vady, které se na věci vyskytnou po předání, záleží na zákonu, dle kterého se bude řídit konkrétní smlouva kupní či o dílo.
Kupní smlouva
Pro stanovení práv odpovědnosti za vady je nutné určit, řídí-li se smluvní vztah Obchodním nebo Občanským zákoníkem. Zjednodušeně lze říct, že Obchodním zákoníkem se řídí vztahy zejména mezi podnikateli, pokud je při jejich vzniku zřejmé, že se týkají podnikatelské činnosti. V souvislosti s uvedeným je nutné zdůraznit, že kupní smlouva na nemovitost se bez ohledu na postavení účastníků vždy řídí Občanským zákoníkem.
Ten upravuje pouze povinnost kupujícího vytknout vady bez zbytečného odkladu poté, co je zjistí – nejpozději však do šesti měsíců po převzetí nemovitosti. Po šesti měsících bez vytknutí vady nároky z nich zanikají. Pokud jde o vady vzniklé později, po předání nemovitosti, zákon odpovědnost prodávajícího za ně nestanoví. Proto je vhodné sjednat si při koupi nemovitosti s prodávajícím záruční lhůtu ve smlouvě. Z nepochopitelného důvodu tato praxe nebývá běžná, ale není nemožná.
Prodej bytu
Smlouva o prodeji bytu se řídí Občanským zákoníkem. Pokud je prodávajícím dodavatel a kupujícím spotřebitel, řídí se kupní smlouva také ustanoveními o spotřebitelských smlouvách a vztahují se na ni i ta o prodeji zboží v obchodě. V rámci úpravy prodeje zboží v obchodě je upravena také zákonná záruka za jeho vady – 24 měsíců. Tomuto závěru nasvědčuje rozsudek Nejvyššího soudu z 27. července 2006, spisová značka 33 Odo 1314/2005.
V něm bylo řečeno, že pokud byt prodává podnikatel v rámci podnikatelské činnosti (realitní kancelář), je zřejmé, že jde o prodej zboží v obchodě. V této souvislosti je ještě třeba upozornit, že i když se běžná kupní smlouva na nemovitost řídí Občanským zákoníkem, pokud ji uzavírají podnikatelé, řídí se ustanoveními o ní dle něj a ve zbytku, například odpovědnost za škodu, odstoupení od smlouvy a tak dále, Obchodním zákoníkem.
Úprava kupní smlouvy dle Obchodního zákoníku se týká pouze movitých věcí.
Odpovědnost
Občanský zákoník na rozdíl od Obchodního určuje zákonnou záruku zhotovitele u staveb v délce tří let. Přitom prováděcí předpis může stanovit, že u některých částí staveb může být záruční doba kratší, nejméně však osmnáct měsíců. Samostatně je řešena smlouva o opravě nebo úpravě věci. Záruční doba u stavebních prací je nejméně osmnáct měsíců. Obchodní zákoník stanoví odpovědnost zhotovitele pouze za vady, které má dílo v době předání. Soud přizná objednateli právo z vad díla, jen pokud je objednatel oznámí nejpozději do pěti let od jeho předání. U vad, na něž se vztahuje záruka, platí namísto této lhůty záruční doba. Ze zákona však záruka za vady, které se na díle vyskytnou po předání, není určená. Pokud si ji objednatel nesjedná, zhotovitel za vady vzniklé po předání stavby neodpovídá. Záruku za vady po předání díla lze založit buď smluvně, nebo jednostranným prohlášením zhotovitele. Není-li úplně jasné, zda se na kupovaný dům nebo byt vztahuje zákonná záruka za vady, je třeba neponechat věci náhodě a sjednat si záruční lhůtu přímo ve smlouvě.
