Na Francouze budeme přísnější než na Ukrajince
Rusové vlastní půl Karlových Varů, Holanďané nakupují chalupy v Krkonoších, Němci v pohraničních oblastech. Na této situaci by nebylo nic zvláštního, kdyby nešlo o Českou republiku. Teoreticky je totiž u nás nákup nemovitostí pro cizince omezen, a tak by tomu mělo být až na některé změny i po vstupu České republiky do unie. Skutečnost se ale od praxe značně liší. Restrikce bude pro občany ze zemí unie více méně prázdnou formulí na papíře a někteří právníci se domnívají, že pro osoby ze třetích zemí nebudou od května platit ani teoretické překážky. Proklamovaná nutnost ochrany domácího trhu s realitami se tím stává prázdným gestem. Navíc naprosto zbytečným, neboť pokud si u nás cizinec vyhlédl nějakou chatu, chalupu nebo byt, dávno ho již vlastní. Smlouva o přistoupení k Evropské unii umožňuje Česku omezit po dobu pěti let pro cizince nákup nemovitostí vedlejšího bydlení, tedy rekreačních objektů a druhých bytů. „Od 1. května budou moci investovat do realit v České republice občané z členských zemí EU, kteří zde získají trvalý nebo přechodný pobyt,“ tvrdí Kateřina Jandová, advokátka právní kanceláře Gleiss Lutz.
Žádné obstrukce.
V čem tedy zákon cizince omezuje? Vyřídit povolení k přechodnému pobytu představuje pouze administrativní záležitost. „Žádné obstrukce při vyřizování přechodného pobytu by nastat neměly. Půjde pouze o evidenci. Cizinec se nahlásí na policii, předloží nějaký doklad totožnosti, potvrzení, že řádně platí sociální zabezpečení a má zdravotní pojištění. To by mělo pro získání povolení k přechodnému pobytu stačit,“ uvádí Kateřina Jandová. I když ministerstvo vnitra dosud nevypracovalo výklad zákona o pobytu cizinců, stát zřejmě nebude mít právo zjišťovat účel, proč chce cizinec na našem území přechodný pobyt získat. Paradoxně ještě měkčí podmínky pro nákup nemovitostí budou podle názoru některých právníků platit pro občany ze třetích zemí. Oficiální výklady hovoří o tom, že budou muset i nadále mít v České republice trvalý pobyt, pokud si zde budou chtít nějaký objekt pořídit. „Pro osoby ze třetích zemí budou platit současná pravidla i po vstupu České republiky do Evropské unie,“ tvrdí Eva Nováková, tisková mluvčí ministerstva financí. Ne všichni zasvěcení do problému s tím však souhlasí. Svobodný nákup realit v rámci Evropské unie zakotvuje úprava o volném pohybu kapitálu. Ta se vztahuje nejen na členské státy unie, ale i na třetí země. „Jsou zakázána všechna omezení pohybu kapitálu mezi členskými státy a mezi členskými státy a třetími zeměmi,“ konstatuje smlouva o Evropském společenství. Některé z přistupujících států, mezi nimi i Česká republika, si dohodly přechodné období, v němž mohou zahraniční investice do realit omezit. „Odchylně od povinností vyplývajících ze smluv, na kterých je založena Evropská unie, může Česká republika po dobu pěti let ode dne přistoupení ponechat v platnosti pravidla stanovená devizovým zákonem č. 219/1995 S., ve znění pozdějších předpisů, o nabývání objektů vedlejšího bydlení státními příslušníky členských států, kteří nebydlí v České republice, a společnostmi zřízenými podle práva jiného členského státu, které ani nejsou usazeny, ani nemají pobočku nebo zastoupení na území České republiky,“ píše se v přístupové smlouvě. Její text neobsahuje žádnou zmínku o omezeních ve vztahu k občanům ze třetích zemí.
Má pravdu Ukrajinec?
Státní orgány opomenutí vysvětlují tím, že přístupová smlouva řeší pouze vztah mezi Českou republikou a Evropskou unií, a netýká se tedy třetích zemí. Nákup nemovitostí osobami z těchto států bude prý upravovat připravovaná novela devizového zákona, která je nyní v senátu. Názor některých právníků na tuto problematiku je zcela odlišný. „To, že se přístupová smlouva nezmiňuje i o třetích zemích, je chyba. Po vstupu do unie bude mít evropské právo přednost před českým a to možnost investic do realit osobám ze třetích zemí zaručuje. Pokud si například koupí v České republice po 1. květnu Ukrajinec nemovitost, s největší pravděpodobností ho na katastru nezapíšou jako vlastníka. Podá tedy žalobu. Poslední soudní instance bude povinna položit předběžnou otázku Evropskému soudnímu dvoru, zda je právní výklad v souladu s právem evropským,“ popisuje možný scénář advokát Michal Žižlavský, člen expertního týmu České advokátní komory pro Evropské právo, který se zabývá nemovitostmi. Domnívá se, že Evropský soudní dvůr rozhodne ve prospěch ukrajinského občana. „Text přístupové smlouvy upravující přechodná období na volný pohyb kapitálu ve vztahu k České republice je opravdu nešťastně formulován. Zatímco u ostatních kandidátských zemí se omezení na nákup nemovitostí vztahuje na všechny cizince, u České republiky jsou výslovně uvedeni pouze státní příslušníci členských států EU,“ tvrdí Michal Žižlavký. Stejný názor zastává i Kateřina Jandová. Paradoxně by tak mohlo dojít k absurdní situaci, kdy by například pro Francouze platila přísnější omezení než pro Ukrajince. Přístupová smlouva ale výslovně zakazuje, aby pro příslušníky členských států EU platily tvrdší podmínky než pro občany třetích zemí. „Je to velmi složitá situace, protože zde zatím nemáme praxi s takovými kauzami. Jisté je, že podobné případy, kterých se vyskytnou stovky, se mohou u soudů táhnou deset i více let,“ soudí Žižlavský. Českou republiku by tak mohly soudní pře přijít na značné peníze.
Strach z nákupů.
Česko není jedinou přistupující zemí, která si „privilegium“ omezit zahraniční osoby při pořizování nemovitostí zajistila. „Na nákup rekreačních objektů mají pětiletou výjimku také Kypr, Maďarsko a Polsko. Dánsko si dokonce v roce 1992 vymohlo trvalé omezení,“ říká advokát Martin Nedelka z kanceláře Gleiss Lutz. Dánové prý měli strach, že by Němci a občané dalších skandinávských zemí skupovali tamní nemovitosti. Podobné obavy měl také Kypr. „Na Kypru, kde je nedostatek půdy, žije množství důchodců z Velké Británie, kteří by rádi do nemovitostí investovali,“ vysvětluje Nedelka. Otázkou přesto zůstává, proč chce Česká republika restrikce trhu s realitami, které jsou více administrativní než skutečnou překážkou, i nadále zachovávat. „Tato opatření měla primárně význam u zemí, jako je Španělsko nebo Portugalsko, kde panoval oprávněný strach ze skupování nemovitostí,“ tvrdí Martin Nedelka, „V případě České republiky je to spíše psychologická záležitost.“ Objevují se rovněž názory, že omezení zahraničních investic do nemovitostí v České republice bylo pouhým odvetným opatřením Evropské unii za to, že většina členských zemí zavedla pro české občany překážky na pracovním trhu. Politici ospravedlňovali ochranu nemovitostního trhu i obavou z výrazného zvýšení cen po vstupu do EU. Ceny nemovitostí se ale řídí zákonem nabídky a poptávky. Vždy bude záležet na atraktivitě místa, na kvalitě infrastruktury a dalších faktorech. I v západní Evropě existují propastné rozdíly v ceně realit. Pozemky na francouzské a italské Riviéře budou vždy mnohonásobně dražší než v napolo opuštěných vesnicích v portugalském vnitrozemí. Tyto zákonitosti se vztahují i na Českou republiku. Navzdory snaze omezovat cizince, aby si zde pořizovali chaty a chalupy, jsou už dnes nemovitosti na Děčínsku přibližně stejně drahé jako v sousední saské oblasti kolem Bad Schandau.
