Upocená prima sezona

Developeři loni v Praze prodali nejvíce bytů za poslední čtyři roky, stále je ale tíží zásobárna volných bytů až na dva roky. Experti ovšem nájemnímu bydlení věští renesanci

Dění na Barrandově připomíná staré dobré časy. Billboard Ekospolu u čtyřproudovky protínající pražské sídliště propaguje projekt Barrandovské výhledy I se zárukou nejnižší ceny. Na protější straně silnice garantuje nejlepší možnou cenu Central Group s projektem Barrandovská vyhlídka. A do třetice, ze směru od Plzně avizuje Finep, že zahájí čtvrtou etapu úspěšného projektu Kaskády Barrandov, kde se dá „dvoukákáčko“ pořídit už za 2,3 milionu korun. Zdání klame. V Praze se loni poprvé postavilo méně novostaveb než v Jihomoravském kraji. Ani pokles stavební aktivity o více než polovinu ve srovnání s rokem 2009 ovšem nedokázal vyprázdnit množinu dokončených neprodaných bytů, z nichž se pomalu ale jistě stávají pukavci. Developeři přesto stále vrhají na trh nové byty.

Jako za mlada

Evžen Korec – majitel Ekopsolu – se na barrandovský kopec vyškrábal jako první z velké čtyřky (kromě výše zmíněných do ní patří ještě Skanska Reality), která ovládá 44 procent pražského trhu. Ty nejlepší byty v nejvyšších patrech si zatím schoval, ostatní už má skoro všechny prodány. Plánované bytovky se 155 jednotkami, které vyrostou na poli u konečné tramvaje, se přitom nijak zvlášť neliší od okolních paneláků z dob socialismu. Příjemné místo nad Prokopským údolím přilákalo kromě typického sídlištního zákazníka, toužícího vylepšit si standard bydlení, kupce z širého okolí. Průměrnou cenou 45 tisíc korun za metr čtvereční, která byla dříve určena pro „béčkové“ lokality, Ekospol neodradil „zákazníka citlivého na cenu“, krásnému výhledu ale neodolali ani ti, co mají peníze. Malé byty ve vyšších patrech pospojovali do tří- a čtyřpokojových a během šesti měsíců bylo vystaráno. Po vydařeném roce Korec nevidí budoucnost nijak černě. Letmý pohled na protější stranu údolí ovšem připomíná, jak se všechno může během chvíle změnit. Na předpolí Stodůlek firma v prvním krizovém roce 2009 dostavovala o dost velkorysejší komplex Dalejské výhledy, u kterého šéf Ekospolu, známý svým pragmatickým přístupem, evidentně tolik netlačil na úspornost. Aby mu byty nakonec nezůstaly na skladě, musel zlevňovat o statisíce korun.

**Byl to dobrý rok. Ale…**

Vypadá to, že loni se developeři po dvou bídných letech konečně nadechli. V Praze – v ostatních městech nemá příliš smysl trh novostaveb hodnotit – se prodalo 3800 nových jednotek, což je o zhruba 30 procent více než v roce předchozím. Marcel Soural, šéf společnosti Trigema, která dlouhodobě sbírá data z pražského trhu, původně předpovídal slabší výsledek. V posledních třech měsících se ovšem kupující vzedmuli k neočekávanému výkonu. Zapůsobil strašák blížícího se zvýšení sazby DPH v kombinaci s levnými hypotékami, vysvětluje si Soural. Vyšší daně se ale kupující báli trochu zbytečně. > Výrazný převis nabídky nedovoluje developerům zvedat ceny, jak vyhrožovali. A pokud některé projekty kosmeticky zdražili, jiné byty, kterých se potřebují zbavit, výrazně zlevnili. Například Central Group inzeruje u některých lokalit 14procentní slevy, u Skanska Reality zhubly ceny dokončených bytů o deset procent. „Máme se relativně dobře. Druhou alternativou je ale být absolutně mrtvý,“ bilancuje trochu „nepíárově“ Omar Koleilat, šéf společnosti Crestyl. Firma prý loni prodávala, ale s minimální, místy i nulovou marží. Odbyt přitom podpořila zřejmě nejrozsáhlejší marketingovou kampaní se zlatou cihlou, ze které si mohli kupující ukousnout svou slevu. Následně se vytasila s uslzeným šaškem, který splakal nad výdělkem, protože nekoupil ještě před zvýšením DPH. Přílišný optimismus zřejmě skutečně není namístě. Za celý loňský rok se podařilo prodat jen 38 procent? produkce, ze které si mohli klienti vybírat, upozorňuje společnost Trigema. Trh za sebou stále vláčí zásobárnu tisícovek neprodaných bytů. V průběhu roku 2011 se sice prodalo o 982 bytů více, než jich přibylo, na trhu jich ale bylo na začátku letošního roku volných přes šest tisíc. „Když k tomu připočteme byty, které budou v roce 2012 teprve dány do prodeje, opět se dostaneme někam mezi dvoj- až trojnásobek poptávky,“ konstatuje Soural. Prodané jednotky jsou víceméně průběžně nahrazovány novými. Vývoj kategorie bytů, které zůstávají developerům na krku i po dokončení, by přitom měl být varovný. Zásoba „ležáků“ se výrazně nezmenšuje, zato začínají výrazně stárnou. Na konci roku 2011 evidovala Trigema celkem 2614 volných dokončených bytů. Z toho 1677 bytů na svého kupce marně čeká už více než rok a 770 z nich déle než dva roky. Ještě před rokem byla starších dvou let pouhá dvě procenta.

Nažraný trh

Loňský scénář se opakuje i na začátku letošního roku. Developeři ve snaze zajistit si živobytí vrhají na trh další stovky bytů – jenom za leden více než pět set. Trh ale začíná být nasycen. Počtem bytů – 477 na tisíc obyvatel – sice zdaleka nedosahujeme úrovní Řecka, Španělska či Francie, kde tradice velí vlastnit druhý domov u moře, oscilujeme ale jen lehce pod průměrem Evropské unie. Přílišnou naději pro developery neskýtá ani demografický vývoj. Impulzem pro novou výstavbu by mohla být spíše zanedbanost bytového fondu. Česko patří s průměrným stářím bytu 42,5 roku k zemím s nejstarším bytovým fondem v Evropské unii, tuzemským specifikem však je, že se téměř nebourá. Rekonstruují se i domy za hranicí jejich životnosti, takže není co nahrazovat. Zbývá snad jen motiv zlepšování kvality bydlení. Největším nepřítelem developerů je ale obecně nejistota a makroekonomický vývoj může potenciální klienty nasměrovat spíše do náručí pánů domácích.

Diktátem zůstane cena

Na dotaz, zda se letos chystají odlišit od konkurence, odpovídají představitelé největších tuzemských developerských firem frázemi typu, že budou ještě lepší než loni. Nechtějí zřejmě riskovat bolestné zjištění dvou odvážlivců, kteří se v Česku pokusili prosadit koncept v zahraničí oblíbeného cohousingu – bydlení založeného na sousedském principu. Českým zákazníkům zřejmě není přátelský soused proti mysli, rozhodně ale nechtějí za bydlení v hnízdě s polosoukromými dvory platit nic navíc. Až na ojedinělé pokusy oživit koncept družstevního bydlení, vytvořit specifické produkty například pro singles či přidat k vybavení bytu saunu, se v loňském roce stavitelé bytů žádnými inovacemi neblýskli. Imperativem současnosti zůstává i nadále „láce“, která nedává developerům příliš velký prostor pro fantazii. Například společnost Central Group v tiskové zprávě uvádí, že může nabízet velmi příznivé ceny i díky tomu, že stavební firmy snížily své požadavky o dvacet až třicet procent. A na další snížení ceny stavebníci decimovaní krizí přistoupí, pokud jim developer nabídne rychlejší splatnost za provedené práce. Tématem, které firmy do budoucna už nebudou moci ignorovat, je energetická náročnost budov. Tímto směrem se již vydala společnost Skanska Reality, která v projektu Milíčovský háj na pražském Chodově postavila polovinu bytů v nízkoenergetickém standardu a letos tam zkolaudovala první pasivní bytový dům. Firma se švédskou matkou letos oznámila, že všechny její další projekty ve vyšším standardu už budou pouze nízkoenergetické. Ostruhy na tomto poli sbírá už několik let tuzemská společnost JRD, která letos vstupuje do masovější tržní niky s projektem Ecocity v pražských Malešicích.