Úředníci se poučili z Ameriky

Evropská unie se zaměřila...

Celý podtitulek: Evropská unie se zaměřila na odpovědné půjčování peněz místo levných úvěrů a eurohypotéky

Vyšší likviditu trhu a levnější úvěry si slibovala Evropská unie od sjednoceného trhu s hypotékami v členských zemích. Jenže uplynulo několik let, realitní trh poznamenala finanční krize a EU nyní hovoří ve vztahu k hypotékám hlavně o odpovědném půjčování peněz, nikoli o levných úvěrech. Evropská komise by o novém projektu měla rozhodnout na podzim.

Nepřekonatelné překážky Evropská unie začala o integraci hypoték uvažovat již v roce 2003. Plán měl být původně spuštěn v září 2006, datum ale bylo posunuto. „Ukázalo se, že není jednoduché trh s hypotékami sjednotit, neboť existuje řada překážek,“ vysvětluje Radomíra Papoušková, ředitelka vývoje produktů Hypoteční banky a členka Evropské hypoteční federace, v níž zastupuje Českou republiku. Hlavním pozitivem sjednoceného trhu mělo být jasné definování minimálního nutného množství podkladů potřebných k doložení kredibility klienta, ocenění nemovitosti z pohledu místa, času a kvality i případné dosavadní úvěrové kázně klienta.
Integrace trhu měla dát lidem také možnost využít takzvanou eurohypotéku. Tento standardizovaný produkt se shodnými parametry v kterémkoli členském státě by přerušil dosavadní vztah mezi hypotečním úvěrem a nemovitostí. „Eurohypotéka by umožnila zastavit nemovitost dříve, než by existovala pohledávka. Majitel nemovitosti by si potom mohl kdekoli v Evropské unii požádat o úvěr na zastavený objekt,“ říká Papoušková s tím, že se během přípravy tohoto produktu ukázaly překážky jako nepřekonatelné, mimo jiné kvůli oceňování nemovitostí a odlišnostem národních legislativ. Eurohypotéky se staly projektem pouze na papíře. Jejich zavedení nejvíce prosazovala Evropská komise, která si od nich slibovala větší transparentnost hypotečního trhu. Postoj členských zemí byl ale již před dvěma lety zdrženlivý. Plánovaná unifikace hypotečního trhu měla rovněž přinést propojení jednotlivých národních katastrů nemovitostí, což by zajistilo jednoduchý přístup hypotečních bank v celé EU k informacím o nemovitostech. Banky by pak jednoduše zjistily, co který občan v Evropské unii vlastní.

Změna situace V polovině loňského roku se zcela změnila situace na realitním trhu v Evropě. „Co se týká hypoték, EU opustila myšlenku tržní integrace a důraz přesunula na odpovědné půjčování. Regulace má nově zahrnout nejen banky, ale také klienty,“ vysvětluje Papoušková. Evropská hypoteční federace, která sdružuje zástupce osmnácti zemí, připravila návrh pro Evropskou komisi. Pro se již vyslovily všechny členské státy, Německo zatím váhá. „Němci nemají problém s filozofií návrhu. Jejich zdrženlivost souvisí s odlišnou mentalitou,“ tvrdí Papoušková. Mají prý obavy například z ustanovení, které se týká situace, kdy klient přestane splácet úvěr. Znění podkladu hovoří o tom, že banka by ke zpeněžení nemovitosti měla přistoupit až v krajním případě, kdy vyčerpá všechny možnosti. „Němci se bojí, že pokud banky narazí na klienty, kteří nebudou chtít spolupracovat, budou jen obtížně prokazovat, že již vyčerpaly všechny možnosti dohody,“ dodává česká zástupkyně v Evropské hypoteční federaci. Evropská komise by o projektu měla rozhodnout na podzim letošního roku. Nyní probíhají veřejné konzultace.
Většina bank, které poskytují úvěry na bydlení, již podle regulí obsažených v návrhu postupuje. Finanční ústavy mají být profesionální, transparentní, jejich reklama má být férová. To znamená, že nesmějí obsahovat zavádějící údaje. EU chce ale mít pod kontrolou i externí spolupracovníky hypotečních bank, které mají nést zodpovědnost vůči svým klientům. Tato oblast dnes ve většině členských zemí EU není nijak ošetřena. Přitom externí hypoteční makléři v USA se významně podíleli na vypuknutí realitní krize. V Česku finančníci tvrdí, že podobné postupy by jejich externím partnerům neprošly. Nicméně spolupráci s makléři začali na sklonku minulého roku přehodnocovat a s některými i ukončovat. Navíc na regulaci činnosti hypotečních makléřů pracuje již ministerstvo financí ve spolupráci s Českou bankovní asociací a profesními asociacemi. „Jedná se o tom, jaké by měli mít zprostředkovatelé oprávnění, jaké vzdělání, jak by měli být registrováni. Budoucí model by se mohl blížit tomu, jaký platí u zprostředkovatelů pojistných smluv,“ vysvětluje Papoušková. Připouští ale, že dosažení nějaké dohody je během na dlouhou trať.

Více informací EU chce umožnit hypotečním bankám, aby měly přístup k úvěrové historii klientů. To v Česku nebude znamenat žádný převrat, protože banky již dnes využívají bankovní i nebankovní registry. Důvodem, proč unie toto požaduje, je obava před situací, jaká panovala ve Spojených státech amerických před vypuknutím krize. Tam zprostředkovatelé hypoték obcházeli úvěrovou historii klientů a peníze přidělovali i těm, kteří nesplňovali podmínky. Návrh, jenž bude schvalovat Evropská komise, hovoří také o tom, že oceňování nemovitostí má odrážet jejich reálnou hodnotu. I tento bod nepřinese do Česka žádnou změnu. „Tím, že české banky drží úvěry ve své bilanci a nevytvářejí z nich balíky, které by prodávaly dále investorům, jsou na správném ocenění hodně zainteresované,“ vysvětluje Papoušková. Zřejmě tím jediným, co se doposud ze snah o unifikaci hypotečního trhu v Evropské unii podařilo prosadit, je poskytování takzvané předsmluvní informace klientům na vyžádání (code of conduct). Kodex zahrnuje přehledné informace o podmínkách úvěru ještě před podpisem smlouvy a je jednotný pro všechny členské země Evropské unie. Nad rámec běžně podávaných údajů obsahuje například roční procentuální sazbu nákladů (RPSN). Dle zjištění Evropské komise je formulář k dispozici ve 21 členských zemích EU. V České republice ho poskytuje osmnáct bank a stavebních spořitelen, což reprezentuje 78 procent trhu. V zemích západní Evropy dosahuje tento ukazatel až devadesáti procent, ve čtrnácti z nich se pohybuje mezi devadesáti až sto procenty. Code of conduct nemají v Česku k dispozici klienti největších poskytovatelů úvěrů na bydlení, což je Komerční banka a Česká spořitelna. Finanční domy nicméně tvrdí, že všechny údaje svým zákazníkům podávají, pouze v odlišné podobě, než je jednotný formulář. Pokud návrh Evropské hypoteční federace schválí Evropská komise, bude code of conduct nově obsahovat upozornění, že klient dává do zástavy nemovitost a měl by si být vědom, že pokud se dostane do obtíží a nebude splácet úvěr, může o bydlení přijít. A o tom by mohla vyprávět řada Američanů. Evropská unie se poučila.