FACILITY MANAGEMENT - Náklady na provoz a údržbu jakékoliv budovy neustále rostou. Vedle rostoucích cen energií je ovlivňují leckdy zdánlivé maličkosti. Například využití prostor, optimální využívání všech technologií v budově či zajištění kvalitních služeb v objektu.
Dosáhnout optimální výše provozních nákladů a přitom zajistit kvalitu poskytovaných služeb je úkolem facility managera. Definice facility managementu jako poměrně mladého oboru se až do loňského roku poměrně různily. Vše sjednotila právě vloni přijatá evropská norma FM, jejíž cílem je sjednotit chápaní tohoto oboru ve všech zemích Evropské unie.
„Facility management představuje integraci činností v rámci organizace k zajištění a rozvoji sjednaných služeb, které podporují a zvyšují efektivnost základní činnosti,“ popisuje jeden z duchovních otců tohoto oboru v Česku Ondřej Štrup. Dotýká se přitom každého uživatele budovy, optimalizuje zázemí pracovišť a prostředí. Sjednocuje plánování a řízení správy majetku a všech podpůrných služeb.
Čím dřív, tím lépe
Výši nákladů na provoz budovy je možné nejlépe ovlivnit již ve fázi projektování, kdy se řeší uspořádání jednotlivých prostor, jejich vybavení a následné využití. Řada projektantů, investorů a developerů nahlíží na projekt ze zcela jiného pohledu než právě facility maganer.
Jak konkrétně může být facility manager prospěšný už při projektování objektu? Je to jednoduché. Investor má například přehled o technologiích na trhu a zná jejich cenu. „Nemá ale představu o tom, jaké náklady s sebou ponese jejich údržba. Tedy revize, odborné zkoušky, kontroly a jiné servisní činnosti,“ pokračuje Ondřej Štrup. Úkolem facility managera je tedy doporučit takovou technologii, která má nejlepší poměr mezi pořizovací cenou a provozními náklady.
Rozhoduje i výběr vhodných dodavatelů
Dalším faktorem, který ovlivňuje výši provozních nákladů, je výběr vhodných dodavatelů. Zde bývá často jediným hodnoticím kritériem cena, která nemusí vždy zahrnovat požadovaný rozsah činností. Ty jsou následně účtovány jako služby nad rámec smlouvy nebo objednávky a původně odsouhlasené náklady se tak opět zvyšují. Před samotným výběrem dodavatele je nutné znát potřeby objektu a sestavit přesný rozsah činností, které mají být ve stanovených termínech a kvalitě provedeny.
Facility manager by měl tomuto tématu věnovat skutečně maximum času. Vedle potřeb objektu musí totiž respektovat i potřeby nájemníků, případně dalších návštěvníků, kteří se v objektu mohou pohybovat. Důležité je ještě jedno upozornění: Každý majitel objektu by měl dbát na to, aby se spravoval přesně podle potřeb jednotlivých technologií a aby se materiály řádně udržovaly. Zničit podlahu nevhodným mycím prostředkem je velmi jednoduché, vrátit ji do původního stavu prakticky nemožné.
