Územní plán může být dobrý sluha a zlý pán, ukazuje exkurze do příměstských vísek. Řadě z nich se evidentně nepodařilo vybalancovat protichůdné zájmy majitelů pozemků, investorů a samotné obce. Přestože stavební zákon nabízí dost nástrojů, jak živelný rozvoj v okolí velkých měst korigovat, naučit se je používat je často uměním, které zvládnou až „naplaveniny“. Lze se jen dohadovat, nakolik jsou tuzemské satelity výsledkem nezkušenosti obecních zastupitelstev, pasivity místních či osobního prospěchu jednotlivých aktérů. Dokud se ovšem starostové nenaučí územní abecedu a neustojí tlaky developerů, sídelní kaše se nezastaví.
Čítankový příklad
Jesenice je podle autorů publikace Analýza aktérů suburbánního rozvoje ukázkovým příkladem toho, jak se územní plán nemá dělat. Naprostá většina neúměrně velkých kolonií domků vznikla na té nejkvalitnější zemědělské půdě, navíc stranou obce, která nemá vlakové spojení s Prahou. Minulá reprezentace těsně před volbami obohatila přehuštěnou vesnici o další půlmilion zastavitelných metrů. Takové změny územních plánů přitom mohou být smrtící i pro dobře zpracovanou koncepci území. Chystané překlopení dalšího území na stavební pozemky nakonec v Jesenici vybudilo občany, kteří založili sdružení a obrátili se na Nejvyšší správní soud, jenž změnu zrušil. Tento soud v poslední době změny územních plánů stále častěji koriguje, a ruší dokonce i celé předimenzované územní plány. Stalo se tak například ve Vysoké nad Labem nebo ve Frýdlantu nad Ostravicí.
Aktivita nakonec členy jesenického sdružení vynesla až na radnici. „S dalšími stavebními pozemky už toho moc dělat nemůžeme. Zastavitelná území nelze bez vysokých náhrad vlastníkům vyjmout z platného územního plánu,“ říká rezignovaně starosta Pavel Smutný. Změnit stavební pozemky na nezastavitelné je možné do konce letošního roku, ovšem jen v případě, že obec zruší starý územní plán a pořídí nový. Téměř žádná obec ale tuto možnost nevyužila. Jesenice nový územní plán momentálně nechystá, provede jednoduchou změnu územního plánu, a poté jej chce úpravou aktualizovat.
Adrenalin na venkově
Stavební rozvoj se stává tématem předvolebního boje především v okolí Prahy. Podobně jako v Jesenici se komunálními politiky stali zástupci sdružení protestující proti další výstavbě v nechvalně proslulé Květnici. Markéta Štrosová tam před lety odešla s vidinou, že na venkově v klidu vychová děti. Brzy se však začala bát, že se Praha přistěhuje za ní. Ještě na mateřské se snažila donutit představitele obce, aby se zamysleli nad slovy udržitelný rozvoj.
Dnes se Štrosová pokouší investory umravnit z pozice místostarostky. Se střídavým úspěchem. Obec teď sice funguje s novým „udržitelným“ zastupitelstvem, ale bez územního plánu. Ten starý totiž ztratil platnost s koncem roku 2010 a předchozí reprezentace jaksi nepovažovala za nutné jeho platnost alespoň prodloužit. Obec tedy pracuje ve zvláštním režimu, který vymezuje stavební zákon. Ministerstvo pro místní rozvoj jej vykládá tak, že je možné budovat pouze v hranicích zastavěného území a všechny zastavitelné plochy, které byly ve zrušeném územním plánu dosud vymezeny, zaniknou.
Jenomže ne všechny stavební úřady se tím řídí. Květnice aktuálně vymezuje zastavěné území a zadala k vypracování územní studii, která definuje, jak bude zástavba vypadat. Vycházet z ní bude i nový územní plán, který nechá obec zpracovat. „Žádné několikapatrové bytovky už tady nevyrostou. Solitérní domy budou mít velké parcely, jasnou uliční čáru, určený sklon střechy a podobně. Právě jednotný charakter rozvolněné zástavby dělá vesnici pěknou,“ má jasno Štrosová.
Přijďte za třicet let
Uzemní studie, regulační plány a plánovací smlouvy jsou nástroje, kterými mohou obce udržet developery na uzdě a nalinkovat jim příspěvky na veřejnou infrastrukturu, ale třeba i typ plotu. Obce je ale zatím příliš nevyužívají. Výjimkou je například Věslav Michalik – původně také pražská náplava – který stojí v čele Dolních Břežan. Na radnici přišel před deseti lety, když územní plán obce s polorozpadlou školou a školkou počítal s přílivem šesti tisíc nových obyvatel. Michalik uspořádal v roce 2008 referendum, ve kterém si občané odhlasovali stop další výstavbě, takže žádné nové rozvojové lokality už v obci nevzniknou. „Je to i taková pojistka proti nám samým,“ říká starosta.
Dolní Břežany mají nový územní plán od roku 2010 a jsou jednou z mála obcí, která stihla původní termín 2012, se kterým počítal stavební zákon. Michalík – bývalý akademik i manažer banky – využil všech možností, které dával stavební zákon a v územním plánu prosadil etapizaci výstavby až do roku 2040 tak, aby obec nárůst nových obyvatel vstřebala. Vyhnul se tím možným žalobám majitelů pozemků, kterým investici nezmařil, jen protáhl v čase.
Developeři musejí nyní předložit regulační plány, ze kterých je patrné vedení ulic, napojení na existující infrastrukturu, plochy pro dětská hřiště a veřejná prostranství. Součástí je i plánovací smlouva developera s obcí, která zahrnuje příspěvky investora – neklesají pod 300 korun za metr čtvereční prodané plochy pozemku. Do Břežan se jezdí učit starostové, jak zacházet s dědictvím velkých zastavitelných území a vyhnout se žalobám investorů. „Řekl bych, že to byl mix nezkušenosti a vlastního prospěchu některých zastupitelů,“ soudí Michalík o tom, co se v některých obcích dělo v minulých letech.
Sami sobě
Radonice se na první pohled zdají být ukázkou toho, že se vyplatí zacházet s rozvojem obce opatrně. Na okraji vesnice s několika stovkami obyvatel vyrostlo na poli zhruba třicet spíše průměrných domků. Široké ulice se zámkovou dlažbou, jasná uliční čára, žádná extrémní architektura. A to je všechno. Několikapodlažní viladomy ve vsi na dohled od Prahy nenajdete. Zásluhu na tom má zřejmě bývalá starostka, která prosadila střízlivý územní plán a zavedla i regulační plán, který předepisuje pouze solitérní domky s pětimetrovou uliční čárou.
Současný starosta ale na dotaz k dalším plánům obce reaguje podrážděně a položí telefon. Třeba se to dá vysvětlit jeho pracovním vytížením. Bývalý poslanec za ODS Stanislav Němec je soukromým zemědělcem a majitelem vyhlášené radonické farmy zásobující Prahu výborným domácím mlékem, jogurty a sýry. Nezbývá tedy než zapátrat na webu. Sekce Územní plán informuje o třech změnách územního plánu. Jedna z nich na první pohled upoutá pozornost svou velikostí. Na komerční zónu se mají změnit pozemky velké zhruba jako samotná obec.
Není těžké zjistit, že část ze 70hektarových latifundií vlastní Němec a další členové zastupitelstva. Večer volá pan starosta sám. O zadání této změny, kterou zatím brzdí kraj, prý zastupitelstvo rozhodlo především proto, aby obec získala peníze na obchvat. Z každého prodaného metru by měla jít stokoruna do obecní kasy. A že představitelé obce změnou územního plánu násobně zhodnotí majetek sami sobě? „Řekněte mi, kdo jiný by měl o svém majetku rozhodovat než sami obyvatelé obce?“ necítí konflikt zájmů starosta. „Já osobně z toho radost nemám. Jako zemědělec, který na půdě nejraději hospodaří, možná budu hlasovat proti,“ dodává. Snad se mu dá věřit. Parcely na okraji obce, které vznikly z oranice, totiž prodal novousedlíkům právě on.
Nejlepší je žádný plán
Přestože do procesu tvorby územního plánovaní zasahuje řada aktérů – krajské úřady nebo třeba autorizovaný architekt, který plán zpracovává – starosta je tou nejvyšší autoritou, která rozhoduje. Do puntíku to platí v obci Zeleneč, kde vládne Michael Husinec, který seděl ještě na národním výboru. Na územní plán má zajímavý názor. Překotnému rozvoji obce je nejlepší bránit se tím, že žádný územní plán mít nebude. Alespoň jej nemůže nikdo měnit a developeři mají utrum. Tedy někteří.
Například společnost Singa postavila během minulého desetiletí na okraji obce 333 převážně řadových domků. Jak je možné, že se obec bez územního plánu, která se podle stavebního zákona může rozvíjet pouze uvnitř zastavěného území, tolik rozrostla do okolních polí? „Podle starého zákona to ještě možné bylo. Já jsem tu výstavbu podporoval. V domcích bydlí mladí úspěšní lidé, kteří tvoří živou komunitu, pořádají pikniky,“ vysvětluje starosta. Do konce roku by chtěl vymezit zastavěné území tak, aby mohl v případně potřeby uvolnit další plochy pro výstavbu.
Starosta si normu vykládá tak, že stavebními se mohou stát i pozemky, které přiléhají k těm už zastavěným, takže kolem obce vlastně vznikne nový rozvojový pás. A územní plán? Když bude muset, tak jej Husinec udělá. Ale není kam spěchat.
Nechci změnu zadarmo
I někteří developeři dnes volí novou taktiku. Společnost PPF Real Estate připravuje v Hostivicích v části Břve projekt rodinných domků a viladomů. S obcí chce uzavřít smlouvu, na jejímž základě do ní investuje 150 milionů korun. Celá akce má rysy promyšlené komunikační kampaně, která se snaží pozitivně naladit zastupitele i samotné obyvatele původní malé obce. Ty se snaží přesvědčit tím, že zvelebí jejich okolí a proplatí jim výměnu kotle nebo novou fasádu. Hostivice by musely pro uskutečnění plánů firmy změnit územní plán. Nová část obce s necelou tisícovkou obyvatel a golfový areál by vyrostly na 40 hektarech.
