V Německu se otepluje

Dočasně zmrazené fondy obnovují činnost dříve, než se čekalo

Mimo provoz. Ale brzy otevřeme. Takovou ceduli by si na dveře svého sídla mohly pověsit některé německé otevřené realitní fondy. Dvanáct největších otevřených fondů investujících do realit bylo v Německu zavřeno koncem minulého roku. Některým se už podařilo byznys opět naplno rozjet, devět fondů tak ještě neučinilo. Dveře ale zřejmě otevřou dříve, než se očekávalo. V Německu patří realitní otevřené fondy mezi oblíbené investiční instrumenty. Doposud nashromáždily přes 80 miliard eur (zhruba 2,1 bilionu korun).

Nejasná Merkelová Problémy fondů odstartoval krach banky Lehman Brothers na podzim minulého roku. Tehdy německá kancléřka Angela Merkelová, aby zabránila panice, ujistila Němce, že jejich bankovní vklady jsou chráněny. Z jejího prohlášení ale nebylo jasné, zda se ochrana týká také podílových fondů. Drobní střadatelé začali masivně vybírat své vklady a peníze přesunuli do instrumentů, kterým vláda přislíbila ochranu. Podobně se zachovali i institucionální investoři. Ti se snažili snížit své majetkové účasti v realitním sektoru. Nájezdy investorů vedly k tomu, že likvidita ve fondech klesla k pěti procentům. Ze zákona je stanoveno, že v takovém případě musejí být fondy dočasně zmrazeny. Mezi postiženými byly tak významné fondy, které řídí například společnost DEGI nebo banka Credit Suisse. Fondy mohou v tomto režimu prodávat nemovitosti a přijímat vklady, nemohou ale nakupovat a vyplácet peníze. Dočasně tedy byly vyloučeny ze soutěže o nákup lukrativních objektů, které jsou dnes na mnoha trzích k mání.
Až do konce minulého roku vypadala situace na realitním trhu v Německu docela příznivě. Fondy zvyšovaly vklady. Dle časopisu Property Week dosáhly v roce 2007 rekordního přílivu peněz ve výši 6,7 miliard eur. Analytická společnost Property Data konstatovala, že loni utratily německé fondy jen ve Velké Británii 1,9 miliardy eur a zařadily se za investory ze Středního východu jako největší kupující v zemi. Německé fondy patřily k nejaktivnějším investorům i v Česku. A to i v době, kdy kvůli krizi většina jiných zájemců z trhu odešla. Optimisticky vypadaly ještě údaje za první tři čtvrtletí loňského roku. Tehdy do fondů přiteklo 5,5 miliardy eur. Ke konci roku ale nastal obrat. V říjnu fondy zaznamenaly čisté snížení kapitálu o pět miliard eur. Analytici se shodují, že zmrazení v době paniky bylo nejlepším řešením. Znovuotevření fondu není jednoduchou záležitostí. Většina z fondů zmrazila svou činnost v říjnu, a to na dobu tří měsíců. Pak následovalo další prodloužení. Dnes zbylo devět fondů, které ještě nejsou aktivní. Některé z nich doufají, že se rozběhnou již během léta. Manažeři fondů chtějí otevřít co nejdříve, zároveň ale musejí uvážit, zda mají dostatek likvidity, aby nehrozilo nebezpečí, že budou muset znovu činnost omezit. To by zcela poškodilo důvěryhodnost a reputaci fondu.

Optimismus se šíří Poslední zprávy z Německa ukazují, že se situace lepší. SEB ImmoInvest, jeden z největších německých fondů, byl zmrazen v říjnu, ale od konce května již plně obchoduje. To bylo pro mnoho lidí překvapením. Do fondu od listopadu do dubna přiteklo 150 milionů eur a likvidita dosahuje dvaceti procent. Znovuotevření fondu zlepšilo náladu v celém sektoru. Dle statistických údajů činilo v dubnu čisté zvýšení kapitálu v otevřených realitních fondech 556 milionů eur, což je nejlepší dubnový ukazatel za posledních pět let. V prvních čtyřech měsících letošního roku dle mezinárodní realitní společnosti CB Richard Ellis fondy zvýšily kapitál o 1,6 miliardy eur. Přílivu kapitálu napomáhá i to, že banky snižují úročení vkladů a investoři se navracejí k jiným instrumentům.
Lze předpokládat, že devíti fondům, které stále zůstávají zmrazeny, se podaří otevřít dříve, než původně očekávaly. V lednu jim totiž bylo povoleno prodloužit dobu o devět měsíců. Většina z nich ale obnoví všechny aktivity během léta. Devět doposud zmrazených fondů zabírá třetinu celého sektoru. Pozornost se upíná hlavně ke třem největším – CS Euroreal s 6,8 miliardy eur, KanAm grundinvest Fonds se 4,8 miliardy eur a AXA Immoselect s 3,7 miliardy eur. CE Euroreal již zveřejnil, že plánuje znovuotevření koncem června. Je jasné, že pro zbývající zmrazené fondy je klíčové, jak se jim podaří zajistit likviditu a přesvědčit klienty, aby zachovali fondu důvěru. Fondy, které již aktivně obchodují, mají ukazatel likvidity, dle CB Richard Elllis kolem 22 procent. V prvním čtvrtletí německé otevřené fondy koupily nemovitosti za 700 milionů eur, mezi nejaktivnější patřily AXA, DEKA a Union Investment. Likvidita doposud zmrazených fondů je nyní kolem čtrnácti procent. Nelze předpokládat, že manažeři všech devíti fondů rozhodnou o znovuotevření během léta. Chtějí dosáhnout likvidity alespoň dvaceti procent.
„Silný příliv kapitálu v nedávných měsících zlepšil likviditu ve většině fondů. Dalším důležitým faktorem je, že německé fondy jsou relativně málo zadlužené. Ze zákona je povolen padesátiprocentní podíl úvěru na vlastním kapitálu, ve skutečnosti ale tento ukazatel v průměru dosahuje třiceti procent,“ tvrdí Iryna Pylypchuková, analytička v CB Richard Ellis. Pokud by tedy fondy potřebovaly zajistit další kapitál, mohou požádat banky. Některé tak již učinily a byly jim přislíbeny úvěrové linky.

Karl-Joseph Hermanns-Engel Vyčkáváme! Nenakupujeme, protože ceny půjdou ještě dolů, říká člen správní rady Unionu Investment

EURO: Některé německé fondy musely být zmrazeny. Jak k tomu došlo? HERMANNS-ENGEL: V Německu právě slavíme padesáté výročí zavedení otevřených realitních fondů. A je to velmi úspěšný investiční instrument. Existují striktní pravidla, jak mohou tyto fondy působit. Proto jsou velmi bezpečné. Výhodou je, že vkladatel může dnes vložit do fondu peníze a zítra z něj vystoupit. To samozřejmě přitahuje i klienty, kteří nechtějí investovat ve středně- a dlouhodobém horizontu, ale spekulují. A to byl problém, kterému musely fondy v Německu v posledních šesti až deseti měsících čelit.

EURO: A jak je na tom vaše společnost? HERMANNS-ENGEL: My jsme nemuseli činnost fondů zmrazit. Stále vybíráme a vyplácíme vklady. Každý den k nám přiteče asi deset až patnáct milionů eur.

EURO: Na trhu je prý ke koupi hodně atraktivních nemovitostí, ale nikdo nenakupuje. Proč? HERMANNS-ENGEL: Je rozdíl, zda o atraktivních příležitostech hovoří kupující nebo prodávající. Pro každého z nich je atraktivní zcela jiná cena. Je zde mezera mezi očekáváním prodávajících a kupujících. Core investoři jsou zaměřeni hlavně na kvalitu produktu. Investoři stále více odmítají riziko a jsou velmi selektivní. O kvalitní produkty je stále velký zájem. Nesouhlasím s tvrzením, že by na trhu byly atraktivní příležitosti. Kdyby takové byly, hned zítra bychom kupovali. Ještě stále očekáváme korekce na trhu.

EURO: Na londýnském trhu se snížily ceny o dvacet procent. To ještě není dost? HERMANNS-ENGEL: Dokonce o více než tuto částku. A v některých případech to skutečně nestačí. Nezapomínejme na to, že se dostáváme z opravdu závratných částek.

EURO: A na jakých trzích vidíte teď největší potenciál? HERMANNS-ENGEL: Na to je těžké odpovědět. Nás zajímají bezpečné dlouhodobé investice, a to může být kdekoliv. Některé trhy jsou dnes mrtvé. Myslím, že opravdu není doba expandovat do Moskvy nebo do Japonska.

EURO: A co Česko? HERMANNS-ENGEL: Situace je klidná v porovnání s jinými trhy. Český trh nebyl přehřátý. Rozhlížíme se, chceme rozšířit portfolio, ale nejsme ve fázi pokročilé due diligence. Nevidíme dostatek kvalitních produktů. Čekáme na větší výběr a lepší cenu.

Box:
Kdo je Union Investment Společnost Union Investment (bývalá DIFA) se sídlem v Hamburku patří mezi největší manažerské investiční společnosti. Nabízí otevřené realitní fondy pro malé i institucionální investory. Spravuje portfolio v hodnotě 14,5 miliardy eur, které zahrnuje 220 nemovitostí v Německu, v dalších evropských zemích, v Severní a Jižní Americe a v Asii. V České republice je Union Investment vlastníkem Danube House v Karlíně, Technoparku v Praze 5 nebo Trianonu na Budějovické v Praze 4.