Na trhu se objevují první rezidenční projekty, které banky poslaly do insolvence. A bude jich přibývat
Prodej 68 bytů zkrachovalé společnosti Kvalt zaujal před necelými třemi lety snad všechna média. Tento pardubický příběh byl atraktivní nejen tím, že byty nakonec vydražilo za vyvolávací cenu 36 milionů korun družstvo založené samotnými podvedenými klienty, kteří už za byty zaplatili zálohy. Šlo o první nemovitost developera zadluženého u banky, která se rozhodla pro radikální řez. Počet projektů s podobným osudem se od té doby zvýšil a dále poroste.
Žádný zásadní zlom zatím očekávat nelze, přestože je zřejmé, že finanční stabilita některých úvěrovaných developerů je sporná.
Banky je ale zatím raději drží nad vodou.
Rezidenční projekty, u kterých došly developerům síly, bankám trpělivost nebo už prostě nešlo dál nevidět, že představují v „pokrizových“ cenách bytů jasné ekonomické harakiri, již nejsou raritou. Věřitelé dnes ale volí klasičtější cesty než před čtyřmi lety Česká spořitelna a UniCredit Bank u prvního projektu, který se dostal do finančních potíží.
Soubor Central Park Praha s pěti stovkami luxusních bytů tehdy spořitelna převedla do svého nemovitostního fondu – a trápí se s ním dodnes.
Úspěšný výprodej Některé nemovitosti se pokoušejí věřitelé zpeněžit jako celek, což je rychlejší, u dokončených projektů zpravidla volí zdlouhavější, ale výnosnější proces prodeje „po kusech“.
Neplatí to ale bez výjimky. Naxos loni neuspěl s prodejem rozestavěného celku Panorama Mikovice na okraji Kralup za 25 milionů korun a po dohodě s věřiteli, kteří získali pohledávku od České spořitelny v průběhu insolvenčního řízení, začala realitní kancelář nabízet rozestavěné domy jednotlivě. Tah s „hobby“ domky ve stadiu hrubé stavby – dům 4+kk je za baťovskou cenu 999 tisíc korun – vyšel. Na polovinu už jsou uzavřené rezervační smlouvy.
Pro klienty, kteří shánějí nemovitost pro vlastní potřebu, může být kromě nižší ceny zajímavé i to, že se banky všemožně snaží prodeje podpořit. V královéhradeckém bytovém komplexu Kollárova poskytuje Sberbank CZ (dříve Volksbank) až stoprocentní hypotéku, nebo 80procentní hypotéku bez doložení příjmů. I díky tomu a dalším slevám se podařilo od Nového roku prodat 30 bytů.
Velká část problémových rezidenčních projektů se ovšem na veřejný trh vůbec nedostane.
Banky velmi často řeší problémy s developery prodejem pohledávek ještě před zahájením insolvenčního řízení nebo i v jeho průběhu. Často umísťují takové pohledávky na list kolující mezi investory, kteří banku kontaktovali.
Banky prodlužují agonii Ani rostoucí počet problémových projektů na trhu ale nejspíše úplně neodpovídá kondici developerů a kvalitě úvěrovaných projektů. Něco by mohla napovědět pravidelná zpráva České národní banky o finanční stabilitě.
Podle jejích statistik dosahoval v roce 2011 objem problematických úvěrů vybraných developerů více než 12 procent, na čemž se podepsal především pokles cen a prodloužení doby prodeje bytů. Zatímco v roce 2008 se dařilo udat 95 procent bytů ještě před dokončením, v roce 2011 už to bylo jen 54 procent. Jen v metropoli bylo na konci minulého roku v nabídce přes 6700 bytů, vyplývá ze statistik společnosti Trigema. Mezi volnými jednotkami je 2771 bytů již dokončených, tedy tzv. ležáků. Struktura ležáků se z hlediska stáří značně posunula, 29 procent jich spadá do kolonky „starší než dva roky“. V neprodaných dokončených bytech mají developeři více než 12 miliard korun, z nichž čtyři miliardy připadají na byty starší než dva roky.
Část beznadějných projektů zřejmě drží banky podle některých aktérů trhu uměle a prodlužují tak jejich agonii. Prostě proto, že zatím nemusejí nebo nechtějí přiznat ztrátu. „Pokud si mohou banky dovolit udržet ve svých portfoliích i projekty, u kterých původně nastavené parametry nefungují, proč by je se ztrátou posílaly na trh?“ říká Miroslav Linhart, senior manažer společnosti Deloitte.
„Opakovaně se ukazuje, že u nás na tom jsou banky stále velmi dobře.“
Zatímco trh s nesplácenými hypotékami jednotlivců se rozjel a banky je už celkem běžně nabízejí v miliardových balících, s developery jednají finanční ústavy stále opatrně. „Ukazuje se, že i historicky špatně nastavené projekty dokázaly banky v posledních pěti letech řešit ve spolupráci s developery tak, aby se trh nezkazil nekonkurenčními produkty jako v Irsku nebo ve Španělsku. Jednají rozumně, kontinuálně a špatné úvěry v poklidu řeší na byznys úrovni, která zůstává nezúčastněným skryta,“ soudí Pavel Smolka ze společnosti Jones Lang LaSalle. Nucené dražby podle něho představují pouze promile z objemu transakcí realitního trhu a nemají větší vliv na trh jako celek. „Až na výjimky jde o případy menších společností, které se dostaly do extrémní situace. Nemyslím si, že by tato množina do budoucna zásadně rostla,“ dodává Smolka.
I problémové nemovitosti vydělávají „Ano, dá se říci, že máme více peněz, než můžeme sehnat projektů. Příležitostí je více než před dvěma roky, nicméně stále ne tolik, kolik by odpovídalo realitě a situaci jednotlivých developerů,“ podotýká Filip Sajtl, projektový manažer firmy BPI, která se na obchody s problémovými nemovitostmi zaměřuje.
Společnost BPI má na nákupy připraveny stovky milionů korun. Časem by si chtěla vybudovat pověst firmy, u které mohou nalézt koncoví zájemci byty očištěné od právních a technických vad za dobrou cenu, jejíž protiváhou je do jisté míry to, že nemovitosti mají za sebou pohnutou historii.
U objektů, jejichž majitelé skončí v insolvenci, trvá i roky, než se dostanou k novému investorovi. Projekt Bydlení Dobříš, který vznikl přestavbou parostrojního pivovaru z roku 1879, byl dokončen a zkolaudován už v roce 2007. Ještě předtím, než společnost Con Invest, která historický objekt na břehu rybníka Papež rekonstruovala, skončila v rukou insolvenčního správce, stihla prodat 70 bytů. Zbývajících 40 jednotek začala prodávat společnost BPI až koncem roku 2011 poté, co uspěla ve výběrovém řízení pořádaném insolvenčním správcem. BPI nasadila celkem sympatické ceny, vyvolávající v lidech, kteří si byty koupili od původního majitele za pražské předkrizové ceny, smutek. Nejdražší jednotka 2+kk stála necelé dva miliony korun. BPI označuje tento svůj pilotní počin za úspěšný, zbývá jí doprodat už jen šest bytů.
Insolvenční řízení však není jedinou vodou, v níž firma loví. Těsně předtím, než by do něj developer spadl, vstoupila v minulém roce do projektu Nové byty Nábřeží ve Vyškově. Více než 50 bytů firma zlevnila o zhruba 15 procent a znovu nastartovala prodeje, které podpořila i konceptem družstevního bydlení. Ke konci minulého roku získala BPI devět luxusních bytů v Holešovickém pivovaru, které obratem přecenila a rozprodala. Motivací developera, společnosti ING, byl v tomto případě odchod z tuzemského realitního trhu.
Čas velkých dražeb se blíží Dražby a otevřená výběrová řízení skutečně bývají až tím posledním řešením projektů, u kterých se křehká hranice mezi úspěchem a bankrotem nebezpečně vychýlila v neprospěch developera. Všem veřejným formám prodeje předchází neveřejná nabídka. „Může se tak i testovat trh pro stanovení hodnoty projektu pro věřitele či jako nejnižšího podání pro dražbu,“ domnívá se Jan Sachr, obchodní manažer společnosti Naxos.
Někteří odborníci soudí, že právě nyní se blíží okamžik, kdy si developeři i banky budou muset přiznat, že za daných okolností není mezi oslovenými investory zájem. Sachr očekává nárůst nucených dražeb ve chvíli, kdy dojde trpělivost úvěrovým družstvům nebo privátním investorům, do jejichž náruče se vrhli ti podnikatelé, s nimiž banky přece jen ztratily trpělivost a jejichž úvěry tyto subjekty přefinancovaly za poměrně horších podmínek.
„Jejich podíl na projektu nepřesahuje 50 až 60 procent a jako formu zajištění volí i notářské zápisy s přímou vykonatelností, což znamená v případě nesplácení a porušení úvěrových podmínek právní titul k dražbě nedobrovolné. V tomto případě může výše nejnižšího podání odpovídat i polovině hodnoty projektu a to je velmi zajímavé pro silnější skupiny developerů,“ soudí Sachr. Posouvání splatnosti úvěrů podle něho obecně nikam nevede. „Zatím projektů na trhu není mnoho, a proto lze dosahovat při prodeji poměrně slušných cen. V případě, že budou na trh v jednom roce vrženy desítky projektů, kapitálově silní hráči si budou moci vybírat a tlačit tak cenu dolů,“ dodal na závěr. l
Zkrachovalé rezidenční projekty • Central Park Praha – Úvěrující Česká spořitelna jej převedla do svého nemovitostního fondu. • Obytný soubor Kollárova – Pohrobka po firmě Eube rozprodává nyní Naxos pro Sberbank CZ po jednotlivých bytech. • Terasy Unhošť – Pozemky pro soubor vil z portfolia ECM získal investor za 20 milionů. • Bydlení Dobříš – Insolvenční správce Con Investu prodal projekt firmě BPI, ta byty doprodala. • Zámecké zahrady Škvorec – Do insolvence jej poslala ČSOB v roce 2010, po neúspěšné dražbě má nyní čerstvého majitele. • Panorama Mikovice – Po neúspěšné dražbě celku prodává nyní Naxos jednotlivé rozestavěné domy. • Apartmány Vrchlabí – Zbývající byty jsou doprodávány s velkou slevou. • Nové byty Ostrava – Soubor 93 bytů a pohledávku 337 milionů prodává Sberbank CZ (dříve Volksbank).
O autorovi| Hana Boříková • borikova@mf.cz
