Jaké změny developerský trh prožívá a co jej čeká v rozhovoru odpovídali Chief Analyst PPF Real Estate Jan Skříček a Investment Director PPF Real Estate Martin Tuček.
V poslední době je znát, že firmy, které utíkaly na okraj měst, se nyní začínají vracet do širšího centra. Cítíte to na trhu také?
Jan Skříček: Je to realita. Je to součást určitého cyklu, kdy města rostou a centra se stávají drahými, firmy odcházejí na periferii a dochází tak k úpadku center. Následně se provede revitalizace a firmy se začínají vracet. Je také pravda, že si firmy začínají uvědomovat, že není potřeba se honit za nejlevnějším nájmem někde v polích. Je potřeba být blízko zákazníkům a vyjít vstříc zaměstnancům, aby to měli blízko do práce, ke školám či k restauracím.
V centrech je místo nicméně hodně omezené, často se metropolích mluví o nutnosti výstavby výškových budov. Je možné se do budoucnosti vyhnout tomu, abychom zástavbu zvýšili?
JS: Dá se tomu do určité míry vyhnout, protože se to odvíjí od stavu ekonomiky. Záleží na tom, kolik je ekonomika schopna vytvořit pracovních míst. V Praze již narážíme na limit. Máme tu přes 3 miliony metrů kancelářských ploch. Tudíž pokud nedojde k nějakému zásadnímu boomu ekonomiky, tak se nedá očekávat, že by bylo potřeba stále více a více kanceláří. Výstavba se bude týkat spíše generační obměny, staré budovy budou nahrazovány novými, které jsou pro nájemce velmi atraktivní, ať už z hlediska prestiže, menší energetické náročnosti či prostorové efektivity. Tudíž si nemyslím, že by do budoucna byla potřeba vyšších budov. Navíc máme tu několik brownfieldů, které čekají na celkovou revitalizaci a které mohou pokrýt poptávku po dalších kancelářích. Doposud se výstavba soustředila na hlavní kancelářská centra na Praze 1, 4, 5 a 8, ale tam už pomalu dochází prostor. Na Pankráci se to žene do výšky, v Karlíně ale toto není možné. Až se zastaví oblast až po Rustonku, tak Karlín bude naplněn. Výstavba se tak pomalu přesouvá do nových oblastí.
Martin Tuček: Záleží i hodně na tom, ve které oblasti to dává smysl z pohledu architektury, infrastruktury i dopravy. Máme v Praze nějaké limity a byly udělány studie, které identifikovaly, kde je možné výškovou zástavbu udělat. Týká se to hlavně rezidenčních projektů, ani ne tak kancelářských. Tam je důležitá určitá efektivita jednotlivých podlaží. Výškové budovy nemají dva až tři tisíce metrů čtverečních, je to tak 1000 až 1500. Čili ta preference je spíš pro rezidenční projekty.
Když to vezmete z hlediska Prahy. Které městské části jsou z hlediska revitalizace nejzajímavější?
JS: Pokud jde o revitalizaci, tak k té docházelo v Praze na mnoha místech. Viděli jsme v roce 2000 revitalizaci smíchovské vagónky, kde dnes stojí nové administrativně-komerční centrum okolo Zlatého Anděla. Po povodních 2002 prošel revitalizací Karlín. V současnosti je jednou z největších oblastí čekající na oživení Praha 7, zejména pak oblast kolem bubenského nádraží.
Jan Skříček, šéfanalytik PPF Real Estate
Zmínil jste Prahu 7. V jaké fázi je revitalizace okolí bubenského nádraží?
JS: Je to obrovské území, které má asi 22 hektarů. Jsou tam připraveny velké plány na zhruba jeden milion metrů čtverečních kancelářských, retailových i rezidenčních ploch. Je potřeba změnit územní plán a stanovit koncepci, jak to území bude vypadat. Nebavíme se o tom, že bychom stavěli jednu nebo dvě budovy. Tady se staví nové centrum. Je to do značné míry politické rozhodnutí.
MT: Musíme vyřešit hlavně infrastrukturu. Tím, že Bubny jsou širší centrum Prahy, tak klíčovým bodem je právě infrastruktura. Máme tam automobilovou dopravu, metro, vlak a jsou tam tramvaje. Z toho, co vím, tak probíhají intenzivní jednání na úrovni městské části, na úrovni magistrátu a na úrovni investorů, kteří se snaží toto řešit. To je problém číslo jedna. V okamžiku, kdy vyřeší dopravu, tak pak se řeší koncept výstavby. Jak zmiňoval kolega, bude tam rezidenční část, retail a kanceláře. Je třeba tam nechat zelené plochy a propojit horní a dolní Holešovice. Dnes jsou Bubny dělicí čarou a do budoucnosti by to mělo být naprosto obráceně, aby toto bylo centrum nových Holešovic.
Cítíte tam vůli tohle provést? Existuje projekt obchodního centra Stromovka, který se nikam nehýbe. Tady máte nevyužitou plochu, která je v podstatě ošklivá.
MT: Cítím, že tam ta vůle je, jak z pozice investora, tak je tam vůle městské části a doufám, že i magistrátu. Všichni chápou, že je třeba to vyřešit dobře. Bylo schváleno, že se začne řešit územní plán. To neznamená, že byl vyřešen, ale bylo schváleno, že se o tom začne jednat a to je první důležitý krok. Co pamatuji, tak to bylo několikrát na zastupitelstvu odloženo a teprve teď to bylo schváleno. Souvisí s tím ale nejenom výstavba. Souvisí s tím i rychlodráha na letiště. Tudy by měla vést a musíme vyřešit návaznost na okolí. Dnes tu máme Argentinskou ulici, do budoucnosti by tam mělo být víc ulic, které vyřeší dopravu. Uvažovalo se, že tam bude tunel, který povede pod Bubenskou. Víme, že investičně je to obrovsky náročný projekt, takže teď se řeší, jak by to fungovalo po povrchu, jak by fungovaly tramvaje. Součástí toho bude nový výstup ze stanice metra Vltavská. Bubny mají obrovský potenciál, musíme to ale vyřešit správně.
V jakém horizontu by se to mělo odehrát? Víme všichni, jak v Česku dlouho vznikají územní plány.
MT: Čím dřív, tím lépe. Je to otázka tří let, aby byl změněn územní plán, a pak je třeba rozpracovat jednotlivé části.
Jak jste sám říkal, znovu se řeší železnice na letiště. Myslíte si, že tentokrát je to reálné? Už v roce 2009 se říkalo, že za tři roky bude hotovo.
JS: Největší problém je spor mezi SŽDC a městskými částmi, jestli vést dráhu pod povrchem nebo na povrchu. Městské části samozřejmě chtějí, aby to šlo pod zemí, což je ale investičně velice náročné. Tohle je zásadní bod. Pokud jde o část z Veleslavína dále, tak tam ten spor už není, existuje tam shoda.
MT: Městské části 6 a 7 to chápou jako klíčové spojení a jediné co je třeba dořešit, jakou formou a kudy to povede. Víme, že by to mělo navazovat na stávající dráhu, ale má to dopad na jednotlivé rezidenční čtvrti.
V Holešovicích máte budovu ArtGen. Stavěli jste jí už s tím, že se v okolí zlepší dopravní obslužnost?
MT: Samozřejmě. V okamžiku, kdy jsme o tom projektu uvažovali, tak jsme se dívali hodně do budoucnosti. Bereme to tak, že je to něco, co otvírá tu oblast. Pilotní projekt revitalizace Bubnů.
Martin Tuček, šéf investic PPF Real Estate
Jak jste s projektem spokojeni? Nyní máte prvního velkého nájemce (Mall.cz).
MT: Je to projekt, který nastartuje trend a otevře Holešovice pro budoucí nájemce a kancelářský trh. Není to jediný projekt, který tam je, ale tento projekt je nejblíže metru, je hned vedle rozvojové zóny Bubny, je blízko tramvaje, je blízko holešovické tržnici. V docházkové vzdálenosti jsou restaurace, obchody. Do centra je to 10 minut tramvají. Všichni se soustředí na metro, ale tady je tramvaj jen kousek. Věříme, že Bubny a Praha 7 jsou skvělá budoucí lokalita pro byznys.
Naproti ArtGenu přes Argentinskou ulici je volný pozemek (bývalý autobazar), který má samozřejmě svého vlastníka. Co se tam chystá?
MT: Z informací, které máme, tak mezi ArtGenem a metrem Vltavská by měl vzniknout retailový projekt. Mělo by tam být nákupní centrum, což je skvělé pro celou lokalitu. Je to něco, co tam chybí. Následně na to by měly navazovat kanceláře a rezidenční výstavba.
Tím asi zásadně vzroste hodnota ArtGenu.
MT: Věříme, že toto je první projekt rozvoje celé lokality. Když se tam bude rozumně a koncepčně stavět, o to větší hodnota celého projektu bude.
Na ArtGenu je už velmi netypický název. Anglické slovo Art evokuje umění a vy, když jste jej otevírali, tak to bylo hodně s uměním spojené. Proč jste spojili kancelářskou budovu s uměním? Je to trend?
MT: Je to myšlenka, která má zpříjemnit pracovní prostředí. Chtěli jsme udělat místo, kam budou lidi rádi chodit do práce a které nebude jen nudnou kancelářskou budovou. Nechtěli jsme to postavit co nejlevněji, chtěli jsme to postavit tak, aby to bylo co nejpříjemnější. Zamýšleli jsme se nad tím, co na Praze 7 je a co tam chybí. Praha 7 je centrem pro mladé umělce, tak jsme řekli, že projekt spojíme s uměním.
Jak si má člověk spojení umění s kancelářemi představit?
Každých šest měsíců tam bude něco nového, aby lidé žili v uměleckém prostředí a abychom podpořili mladé umělce, kteří už na Praze 7 jsou. Není to ale jen umění v podobě obrazů a výstav. Samozřejmě bereme v potaz i hudbu, sochy a vzniklé náměstíčko chceme využívat na pravidelné eventy. Lidé z kanceláří tak budou moci například každý čtvrtek vyjít ven, sednout si, dát si drink a poslouchat hudbu. Plánujeme i kratší výstavy v recepci, které jsou na to přizpůsobeny. To znamená, že tam budeme rotovat umění každé dva měsíce.
Chcete do toho zapojit jenom lidi, co jsou v nájmu, nebo celou holešovickou komunitu?
MT: Chceme zapojit celou komunitu. Ten projekt není jen pro lidi, co tam pracují. Chceme zlepšit i okolní prostředí. Teď plánujeme s jednou galerií udělat v ArtGenu výstavu, kam přizveme umělce i z Holešovic a bude to pro celou veřejnost. Bude to ještě před nastěhováním prvního nájemce. To znamená, že celá budova žije uměním už teď a není tam ještě nikdo nastěhovaný.
Znáte nějakou podobnou obdobu ze zahraničí? Nebo je to čistě vaše dílo?
MT: Inspirace přicházela a hledali jsme společně s architekty v zahraničí. Nicméně se nám to natolik osvědčilo a zpětná vazba z trhu je tak pozitivní, že se to snažíme použít v našich recepcích v Nizozemsku či v Německu.
Jakou roli hrála ve vašich úvahách holešovická tržnice?
MT: Počítáme s tím, že se oba projekty budou doplňovat. Tržnice nabízí spoustu zábavy, nakupování, restaurace. My k tomu nabízíme kancelářské prostory a počítáme s tím, že se oba projekty doplňují. Do budoucnosti se počítá i s revitalizací tržnice, což je další plus.
Nedaleko je i areál bývalé Tesly, kde existuje developerský projekt, který se zatím neuskutečnil. Máte nějaké zprávy, co s ním bude?
MT: Víme o tom, že tam je projekt a byl několikrát měněn. V současnosti prochází určitou fází přehodnocení. Věříme, že to bude pěkný projekt a bude postavený co nejdříve, aby celá oblast byla co nejhezčí.
Jak vnímáte atmosféru po komunálních volbách, kdy řada politických uskupení šla s heslem „zastavme developery“. Je něco takového možné a vnímá to jako velkou nevýhodu?
MT: Když řekneme „stop developmentu“, tak to je špatně. Řekněme „stop špatnému developmentu“. S každým developmentem by měla přijít nejenom revitalizace nemovitosti, ale i tomu okolí.
