V realitách chybí McDonald´s

Ceny starých bytů v Moskvě se loni zdvojnásobily

Lidé z McDonald´s by měli pracovat ve vládě. Jsou prý jediní, kdo mají v Rusku sociální cítění. Alespoň to tvrdí obyvatelé Moskvy. Americký fastfoodový řetězec je jednou z mála alternativ, kde se lze najíst za ceny srovnatelné s evropskými… Ostatní varianty vyjdou podstatně dráž. Horší situace je však na trhu s bydlením. Ceny nemovitostí dosahují astronomických výšin a levnější varianty neexistují. Metr čtvereční ve starším panelovém domě v Moskvě vyjde v průměru na čtyři tisíce dolarů. Na trhu jsou k mání i rodinné domy, které se mohou „pyšnit“ označením nejdražší na světě. Přestože se hodnota starších nemovitostí v Rusku v letech 2000 až 2005 zvýšila o 288 procent, analytici neočekávají, že by v nejbližší době došlo k poklesu cen. Ty nejstřízlivější odhady hovoří o tom, že během letošního roku byty podražily přibližně o pětinu.

První místo pro Moskvu.

Ceny ruských nemovitostí se zvedají rychlým tempem především v posledních pěti letech. Jen za minulý rok, jak uvádí časopis Russia Profile, podražily v průměru o sedmdesát procent. Moskvě v tomto ohledu patří celonárodní prvenství. „Ceny starších nemovitostí se tam zvýšily na dvojnásobek a v některých případech ještě více,“ říká Albert Felix, ředitel franšízové realitní společnosti Chirš Rusko, která byla v zemi zvolena franšízovou firmou roku 2007. Pakliže na počátku roku 2006 stál metr čtvereční v průměru méně než dva tisíc dolarů, v současné době se cena pohybuje na dvojnásobku. Ještě více se platí za novostavby. Z oficiálních statistik vyplývá, že v letech 2000 až 2005 se nové rezidenční prostory v Rusku v průměru zdražily o 253 procent. Třípokojový byt v centru Moskvy vyjde na zhruba milion dolarů. Studie mezinárodní realitní společnosti Knight Frank hovoří o tom, že se během loňského roku zvýšily v Moskvě ceny nových bytů o více než devadesát procent; tempem růstu není Moskva srovnatelná s žádným městem v západní Evropě či Americe. Knight Frank uvádí jako příklad centrum Londýna, kde se během loňského roku zvedly ceny rezidenčních prostor „pouze“ o 28,6 procenta, což byl vůbec největší nárůst za posledních 27 let.

Rubljovka i Soči.

Zdražování bytů se v Rusku netýká jen metropole. „V Soči, kde se v roce 2014 budou konat zimní olympijské hry, stojí byty přibližně stejně jako v Moskvě. A v podobných cenových relacích se pohybují všechna města, kde žije kolem půl milionu lidí,“ tvrdí Felix. Dodává, že rychlost, s jakou šplhají ceny nahoru, způsobuje problémy při placení nemovitostí. Pokud si loni klient žádal o hypotéku, často se stávalo, že v průběhu jednoho týdne byty podražily a bankou garantované peníze nestačily na uhrazení kupní ceny. „Kupující musel znovu do banky požádat o navýšení úvěru,“ vysvětluje Felix. Dodává, že ten, kdo na začátku loňského roku koupil v Rusku byt, vydělal slušné peníze. „Lidé nemuseli nic dělat a přitom dnes mají z investice dvojnásobek,“ říká Felix. Mezi Rusy koluje vtip, že dům v moskevské čtvrti Rubljovka, která je proslulá luxusními nemovitostmi a prominentními obyvateli, stojí přibližně deset milionů dolarů, zatímco španělský herec Antonio Banderas zaplatil za svou vilu jen tři miliony dolarů. Důvodem rozdílných cen je to, že Banderasův dům leží dál od centra Moskvy.

Drahá ropa, hodně peněz.

Zástupci realitních kanceláře tvrdí, že v současné době se ceny starších nemovitostí v Rusku stabilizovaly. „Nemyslím si ale, že by v nejbližší době došlo k nějakému kolapsu na realitním trhu,“ říká Albert Felix. Své tvrzení zdůvodňuje vysokými cenami ropy. „V Rusku je dnes skutečně hodně peněz,“ dodává. To samozřejmě zvyšuje inflaci, která překračuje devět procent. „Před třemi lety stačilo v supermarketu 150 dolarů na nákup plného vozíčku potravin. Dnes tato suma vystačí na polovinu,“ říká Felix, který se domnívá, že dokud se ceny ropy udrží tak vysoko jako jsou nyní, není pravděpodobné, že by byty zlevnily. Navíc hodně lidí v Rusku, kteří mají peníze, se domnívá, že pořídit si byt je jedinou výhodnou investicí. „Bankám moc lidí nevěří a vládě už vůbec ne,“ tvrdí Felix.
Největší poptávka je po bytech v ceně do 200 tisíc dolarů. V nabídce realitních kanceláří je ale jen pět až deset procent takových nemovitostí. Čtyřicet procent bytů a domků, které se dnes v Rusku prodávají, stojí od 200 tisíc dolarů do jednoho milionu. Zbytek připadá na luxusní segment. Za tyto nemovitosti platí zájemci od jednoho milionu do tří milionů dolarů, jenže tyto částky zdaleka nepředstavují cenový strop.

Kulový blesk porusku.

Protože by si většina Rusů, jejichž měsíční příjem v průměru dosahuje 390 dolarů, nemohla byt pořídit ani na úvěr, probíhají realitní transakce specifickým způsobem, který připomíná scény z české komedie Kulový blesk. Rusové totiž nemovitosti naráz prodávají a kupují. „Někdo například prodává třípokojový byt v centru Moskvy a chce se nastěhovat do čtyřpokojového bytu na okraji. Stačí, když si vezme úvěr na několik tisíc dolarů,“ vysvětluje šéf realitní kanceláře Chirš Rusko. Vytváří se řetězce lidí. V Rusku jsou takové obchody prý tradicí. „Už jsme připravovali transakce, do nichž bylo zapojeno 28 subjektů. Z nich osm bylo zákazníků naší realitní kanceláře. Bylo to velmi náročné, protože část obchodu neprobíhala v Moskvě, ale v Tule a museli jsme spolupracovat s několika dalšími realitkami,“ upřesňuje Felix. Stěhování prý probíhalo ve čtyřech dnech.
V Moskvě dnes působí kolem 1200 realitních společností, některé z nich zaměstnávají až čtyři tisíce agentů. Na trhu panuje tvrdá konkurence. „Prosadit se ale není velkým problémem, pokud víte, jak pracovat,“ říká Felix. Odhaduje, že na jednoho realitního agenta připadají ročně přibližně tři transakce. Přestože to není mnoho, příjem makléře i tak značně převýší průměrnou mzdu. Felix dodává: „Poplatky realitním kancelářím se pohybují od pěti do sedmi procent z ceny bytu, jsou případy, kdy je platí jak prodávající, tak kupující. Kancelář z jednoho obchodu získá kolem deseti tisíc dolarů. Kdo zprostředkuje tři obchody za rok, má vyděláno. Mnoho lidí v Rusku proto nepovažuje realitního makléře za profesi.“

Stavebnictví jede.

I přes horentní částky, které se dnes za byty a vily v Rusku platí, nabídka zatím nestačí uspokojovat poptávku. Stavební průmysl zažívá skutečný boom. Dle údajů Trust Bank se na konci minulého roku podílelo stavebnictví patnácti procenty na hospodářském růstu. V roce 2005 přispělo k HDP 113 miliardami dolarů. Stavební průmysl je jedním ze tří hlavních přispěvatelů k růstu tamní ekonomiky. Aby stavební firmy mohly pracovat, vydávají obligace, ze kterých financují developerské projekty. Russia Profile uvádí, že ke konci loňského roku byly emitovány úvěrové deriváty v objemu 450 milionů dolarů a „bondy“ v hodnotě 850 milionů.
Hnacím motorem stavebního průmyslu je právě rezidenční sektor. Odhaduje se, že tomu tak bude i v následujících deseti letech. Ze statistik vyplývá, že objem bytové výstavby vzrostl v letech 2000 až 2005 o 44 procent. Dle údajů Trust Bank se loni tento ukazatel zvýšil o dvanáct procent a na trhu přibylo 48 milionů metrů čtverečních v hodnotě 60 miliard dolarů. Trust Bank uvádí, že na jednoho obyvatele Ruska připadá 13,5 metru čtverečního bytových prostor, třetina ploch by ale potřebovala rekonstrukci, „Dokonce i s tempem růstu stavebnictví přesahující ročně deset procent, bude Rusku trvat desetiletí, aby dohonilo západní Evropu,“ konstatuje pro Russia Profile Alexej Ďjomkin, analytik realitního trhu z Trust Bank. Vládní statistiky odhadují, že na trhu chybí zhruba 1,7 miliardy metrů čtverečních rezidenčních ploch. Pokud se bude stavebnictví rozvíjet takovým tempem jako dnes, bude trvat šestnáct let, než se podaří deficit překonat.

Spokojenost? Nikoliv.

IMS - ruská analytická společnost - odhaduje, že dvě třetiny Rusů jsou nespokojeny se svým současným bydlením a chtěli by se přestěhovat. O novém bydlení sní tedy většina Rusů, z nichž velká část stále žije v bytech ze sovětské éry, které obyvatelé dostali na počátku 90. let v prvním kole privatizace, nebo v zanedbaných dřevěných domcích na okrajích měst bez základního vybavení. Zajištění dostupného bydlení označil Kreml jako jeden ze čtyř takzvaných národních projektů, které dostal na starost Dmitrij Medveděv, první místopředseda vlády, jehož Vladimír Putin nedávno označil za svého nástupce. Ruská vláda uvažovala dokonce o tom, že zavede cenový strop na byty. Zástupci realitních kanceláří jsou ale k tomuto úmyslu skeptičtí. „To je ruská tradice, vláda chce být sociální a zkouší usměrnit byznys. Ale nefunguje to. Pokud by se tak stalo, nebylo by co prodávat. Je to jen hra,“ říká Albert Felix.

Zájem o hypotéky.

Určité změny na rezidenčním trhu ale Rusům již pomohly. Loni byl přijat zákon, který umožňuje vydávání hypotečních zástavních listů. Banky tak mohou refinancovat úvěry na bydlení a hypotéky se staly využívaným instrumentem. V loňském roce banky poskytly hypotéky v objemu 5,5 miliardy dolarů, zatímco v roce 2003 to byla pouze jedna miliarda. Státní bance VTB, která je druhým největším finančním ústavem v zemi, vzrostl objem poskytnutých hypoték během loňského roku o 270 procent a na konci roku 2006 banka udělila úvěry na bydlení za 875 milionů dolarů. Analytici odhadují, že necelá třetina celkových úvěrů byla použita na pořízení nového bydlení, zhruba 55 procent financí šlo na koupi staršího bytu.
Jak se bude hodnota ruských nemovitostí vyvíjet v budoucnu? To si dnes nikdo netroufá předvídat. „Ceny jsou nevyzpytatelné a budou se odvíjet od kvality bytu. Domnívám se, že vzhledem k omezené kupní síle, dosáhly průměrné byty cenového stropu. Ve vyšším segmentu je stále ještě prostor ke zdražování. Nedostatečná nabídka a značný zájem vysokopříjmových skupin tlačí na ceny,“ uvádí Alexej Ďjomkin z Trust Bank. Ovlivnit významně ceny mohou lidé, kteří si pořídili bydlení ze spekulativních důvodů. Jejich počet je ale velkou neznámou. Analytici odhadují, že až šest procent bytů koupili Rusové jako spekulaci, protože očekávali i v budoucnu značný nárůst cen. Pokud by tito investoři ztratili nervy a začali byty prodávat, mohly by se ceny pohnout směrem dolů i během poměrně krátké doby. Konzervativní odhady ale hovoří o tom, že se i během letošního roku v průměru zvedly ceny za rezidenční prostory o pětinu.

Box:
Nejdražší na světě Zájemce o vilu si musí připravit třicet milionů dolarů
„Rusko je dnes jako zbytek světa,“ říká v rozhovoru pro agenturu Reuters Aras Agalarov, jeden z nejbohatších Rusů, který se mimo jiné zabývá developerskou činností. „V jiných zemích jsou chudí lidé a bohatí. A v Rusku dnes máme také chudé a bohaté,“ dodává Agalarov, který na okraji Moskvy staví komplex vil, čtrnácti umělých jezer, golfovými hřišti, s lesem o tisíci nově vysázených stromů, hotelem a s několika sportovišti. Každá z rezidencí stojí kolem třiceti milionů dolarů a jejich majitelé se mohou chlubit tím, že vlastní jednu z nejdražších vil světa. Architektura domů je inspirovaná starými římskými vilami. Uvnitř každého domu je bazén a zimní zahrada.
Agalarov odhaduje, že náklady na vybudování celého komplexu dosáhnou jedné miliardy dolarů, z prodeje nemovitostí chce prý získat až trojnásobek. „Pořídit si takovýto dům je hodně o egu. Rozhoduje, kdo jsou sousedé, kde se dům nachází, kolik stromů je v zahradě… Před deseti lety byl s luxusem ztotožňován mercedes, dnes bentley. Doufám, že člověk, který si nemovitost od Agalarova koupí, dostane skutečně něco, co má hodnotu třiceti milionů dolarů,“ konstatuje Albert Felix, ředitel franšízové realitní společnosti Chirš Rusko.