Stanislava H., Moravskoslezský kraj
Nemovitost byla zakoupena v dražbě v roce 1992 a sloužila k podnikání fyzické osoby - manželky. V roce 2002 bylo podnikání ukončeno, budova vyňata z majetku firmy. Spoluvlastníky jsou oba manželé, kteří nyní budovu prodávají. Kdo z nich je povinen provést daňové vypořádání: Může tak učinit manžel, nebo musí pouze manželka, která ji používala k podnikatelské činnosti ?
Stanislava H., Moravskoslezský kraj
Pro odpovědnou práci s dotazem bylo potřeba upřesnit některé údaje:
1. Manžel jako spolupracující osoba vykazován nikdy nebyl. Peníze na zakoupení objektu byly zapůjčeny KB a dávno splaceny.
2. S nákupem nemovitosti v ní započal prodej a výroba - tj. živnost a firmy podnikatelky - manželky. Oba manželé zůstali v původních zaměstnáních až do postupného odchodu do důchodu. Na katastru je zápis na oba - dříve se to tak nezapisovalo - a v kupní smlouvě s novým nabyvatelem jsou jako prodejci uvedeni rovněž oba manželé.
3. Protože jde o budovu v okrajové části a v regionu trh s nemovitostmi značně stagnuje, prodejní cena je nižší. Proto je tu snaha minimalizovat daňové zatížení.
4. Několik oslovených daňových poradců podalo rozdílná stanoviska. Nejednotný výklad daňových poradců mohl vyplývat nejen ze složitosti problematiky, ale též i z nedostatku potřebných informací k řešení.
Rozumím dotazu takto:
1. a) Nemovitost byla zakoupena v dražbě v roce 1992 oběma manželi. Katastrální úřad udělal tehdy chybu a zapsal do listu vlastnictví pouze manželku, nikoli oba manžele, kteří kupní smlouvou nabyli nemovitost do bezpodílového spoluvlastnictví manželů. Tato chyba byla katastrálním úřadem posléze na žádost obou manželů opravena.
Situaci je možné chápat i takto:
b) V roce 1992 se nemuselo jednat o bezpodílové spoluvlastnictví manželů, pokud manželka koupila nemovitost jako podnikatelka z prostředků vlastní firmy. Katastrální úřad pak správně zapsal do listu vlastnictví jen manželku. Zvláště v případě, že na tuto nemovitost půjčila banka peníze manželce a zástavou byla právě předmětná nemovitost. Později na vlastní návrh manželů byla nemovitost zapsána katastrálním úřadem jako společné jmění.
Předpokládejme, že platí bod a):
2. Se souhlasem manžela (písemným) vložila manželka nemovitost do obchodního majetku své firmy. Uplatňovala odpisy jako daňově účinný náklad.
3. K datu 1. ledna 2002 byla nemovitost z obchodního majetku vyňata do majetku soukromého. V případě vynětí k 31. prosinci 2001 by byla souvislost s uplatněním výše odpisů nemovitosti v roce 2001, a tím pádem s výší zůstatkové ceny nemovitosti, za kterou byla převedena do majetku soukromého.
4. Podnikání manželka ukončila k 11. srpnu 2002. Tazatelka uvádí, že prodejem výroby aut atd. Tomu lze rozumět tak, že byl prodán podnik nebo jednotlivě dlouhodobý majetek firmy, zásoby apod. Ale prodejem obchodního majetku nekončí podnikání fyzické osoby, bez ohledu na to, že bez tohoto majetku nemůže asi vykonávat předmětnou podnikatelskou činnost. Podnikání končí až zrušením živnostenského listu. Také můžete podnikatelskou činnost přerušit. Na žádost Živnostenský úřad povolí přerušení nejdéle na dva roky. Ale pokud je živnostenský list nadále v platnosti, podnikání nekončí. T o však asi není důležité pro daňové řešení prodeje nemovitosti, která nebyla k datu prodeje již v obchodním majetku firmy manželky, ale do 31. prosince 2001 nebo do 1. ledna 2002 v obchodním majetku ještě zařazena byla. Je tedy stanoveno, že příjmy z prodeje nemovitosti bude zdaňovat jen jeden z manželů. Řešení, který z manželů to bude, lze odvodit z toho, zda příjmy budou zdaňovány podle § 7 nebo § 10. Pokud již nemovitost k datu prodeje není prokazatelně v obchodním majetku manželky a prokazatelně se jedná o společné jmění manželů, budou příjmy z prodeje nemovitosti podléhat zdanění podle § 10. Pak si lze vybrat, u kterého z manželů budou předmětné příjmy uplatněny. Uplatněným výdajem k tomuto příjmu bude zůstatková cena nemovitosti (k datu vyřazení z obchodního majetku) a zaplacená daň z převodu nemovitosti, podle § 24, odst. 2 písm. ch), zákona o daních z příjmů.
Daň z příjmů nemovitosti nebo movité věci
Zákon č. 526/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění p. p. v § 7 odst. 11 stanoví mj.: “… Příjmy z prodeje nemovitosti nebo movité věci v bezpodílovém spoluvlastnictví manželů jsou zdaňovány u toho z manželů, který měl takovou nemovitost nebo movitou věc zahrnutou v obchodním majetku…“. V § 10 odst. 2 je stanoveno, že příjmy z prodeje nemovitosti, plynoucí manželům z bezpodílového vlastnictví, se zdaňují u jednoho z nich.
