Změny, které přinese nový občanský zákoník, nás budou stát desítky milionů korun, tvrdí bankéři
Žádáte o hypotéku na byt, jehož prodejce nevlastní pozemek, na kterém nemovitost stojí? Získat úvěr na takovou koupi bude od příštího roku podstatně komplikovanější a lze čekat, že někteří klienti na něj nedosáhnou vůbec. Důvodem je nový občanský zákoník platný od ledna příštího roku. Změn, které pocítí klienti bank, je ale daleko víc.
Pro bankovní domy znamená nová legislativa doslova revoluci. Najaly armádu právníků a konzultantů, neboť zákoník si vyžádá revizi téměř veškerých procesů, na které byli klienti i zaměstnanci v bance zvyklí. Zejména velké bankovní domy pracují na přípravách už několik měsíců.
„Co se týče například smluvní dokumentace, je nutné provést kompletní revizi celé vzorové smluvní dokumentace, kterou banka používá, tak, aby odpovídala nové právní úpravě. Takto rozsáhlý projekt je pochopitelně spojen s nemalými náklady. Očekáváme, že může jít řádově o desítky milionů korun,“ tvrdí člen představenstva Komerční banky Peter Palečka.
Podobnou sumu zmiňuje například i Raiffeisenbank. Konečné náklady se ale dle odhadů mohou zejména u velkých bank vyhoupnout i na částku v řádech stovek milionů korun. Musí se totiž měnit i veškeré nastavení IT systémů.
Stavět na cizím? Riziko Budeme dělat maximum, aby klienti nic nepoznali, slibují banky. Už nyní je ale jasné, že některých klientů se změny dotknou naprosto zásadním způsobem. Jak konkrétně je pocítí, přitom v některých případech nelze přesně říci. Z toho ale nelze obviňovat banky. Právní experti v jejich službách zatím dopady nového občanského zákoníku na bankovní trh analyzují a u vybraných ustanovení přiznávají: není jasné, co přesně tím tvůrce zákona myslel.
Naopak k nezpochybnitelným důsledkům změn lze zařadit například výše zmiňovanou žádost o hypotéku na nemovitost stojící na cizím pozemku. Nový občanský zákoník počítá s tím, že majitel pozemku vlastní i vše, co je nad jeho parcelou. Pokud by někdo jiný chtěl na tomto pozemku vlastnit nemovitost, může být pouze majitelem stavebního práva, které v tomto případě bude ztělesňovat ona nemovitost. Zájemce o byt či dům na cizím pozemku pak musí žádat o hypotéku na toto stavební právo. A zajištění stavebním právem bude pro banku rizikovější než zajištění nemovitostí, která má stejného majitele jako pozemek, kde stojí.
Stavební právo totiž bude možné získat maximálně na 99 let, říká zákoník. Tato lhůta však může být i kratší.
A jsou tu i další omezení. Nemovitost v podobě stavebního práva sice majitel bude smět prodat, jenže předkupní právo drží majitel pozemku. „Autoři zákona počítali s tím, že se vlastnické vztahy časem srovnají a majitelé pozemku budou shodní s majiteli nemovitostí stojících na těchto pozemcích,“ vysvětluje vedoucí advokát z právní kanceláře PwC Legal Petr Kincl. Již uzavřených smluv se úprava nedotkne. „Pokud někdo bude chtít stavět na cizím pozemku v době platnosti nového občanského zákoníku, zhorší se mu přístup k financování. Může se stát, že někteří klienti na hypotéku nedosáhnou vůbec anebo ji získají na nižší částku, než kterou požadovali,“ upozorňuje Kincl.
Podobně to vidí i Jarmila Brčáková, šéfka právního oddělení Raiffeisenbank a také vedoucí týmu České bankovní asociace (ČBA) pro implementaci nového občanského zákoníku.
„Komplikaci vidíme například tehdy, pokud majitel domu staví na pozemku obce a dům alespoň jako rozestavěnou stavbu nestihne zapsat do katastru nemovitostí do začátku platnosti nového občanského zákoníku,“ říká Brčáková. V takovém případě se totiž tato nemovitost stává majetkem obce, neboť dle nové legislativy vše, co je nad pozemkem, vlastní majitel tohoto pozemku. A pokud bude mít na takovou nemovitost majitel domu poskytnutou hypotéku, mohlo by se stát, že mu banka financování zastaví, dokud si majetkové vztahy nevyrovná. „Banky budou na toto klienty včas upozorňovat a v jejich zájmu jim doporučí, aby v tomto směru majetek vypořádali. Není třeba panikařit,“ zdůrazňuje Brčáková.
Vyšší ochrana, více papírování Některé banky se k tématu nechtějí konkrétněji vyjadřovat a odkazují právě na ČBA, která se změnami a jejími dopady intenzivně zabývá. „Nový občanský zákoník a jeho dopad na banky lze obecně shrnout jako na jedné straně zvýšení míry smluvní svobody, na druhé straně zvýšený důraz na ochranu slabší strany,“ domnívá se Petr Kasík, partner advokátní kanceláře Kocián Šolc Balaštík. Jak dodává, ve svém důsledku to vede k náročnějším požadavkům na smluvní dokumentaci i na komunikaci s klienty.
Nový občanský zákoník zpřísňuje možnost jednostranných změn obchodních podmínek. Jinými slovy: banky už nebudou smět svévolně upravovat obchodní podmínky, což bylo v minulosti terčem kritiky. Zákon změny sice umožní, současně však stanoví řadu omezení, která zvýší ochranu klienta. Rozsah možných změn navíc musí být sjednán předem s tím, že klient dostane možnost smlouvu v dostatečné výpovědní lhůtě vypovědět, pokud nebude s novým zněním podmínek souhlasit.
S tím souvisí další paragraf, který říká, že ustanovení obchodních podmínek, které druhá strana nemohla rozumně očekávat, jsou neúčinná. Právě tento paragraf však může být předmětem nejasností a diskusí. Význam toho, co nelze rozumně očekávat, se může značně lišit nejen pro každého klienta, ale také dle osoby – například soudce – která by danou věc posuzovala. Navíc, má-li být popsané ustanovení účinné, musí s ním klient zvlášť vyjádřit souhlas, říká zákon. To jen potvrzuje Kasíkova slova o tom, že se rozroste počet formulářů, které bude muset klient v bance podepisovat.
Zákon se tedy po vzoru některých zahraničních úprav snaží zamezit tomu, aby zásadní a klientem neočekávaná ustanovení byla schovávána v textu obsáhlých obchodních podmínek. Norma také výslovně zakazuje „nesrozumitelná nebo zvláště nevýhodná ustanovení“ ve smlouvách uzavíraných standardizovaným způsobem, což jsou smlouvy, které mají banky předepsané na formulářích. Jinými slovy ty, u nichž je v současné době vyjednávací síla klienta nulová. Konečně konec lichvy?
Zejména pro poskytovatele půjčky bude pikantní pravidlo, které říká: jsou-li plnění a protiplnění ve vzájemném nepoměru, má poškozený možnost žádat navrácení všeho do původního stavu. Jde sice o ustanovení důležité zejména pro starožitníky, jenže – jak upozorňují právníci – bude muset zajímat i finanční domy. „Je totiž otázka, zda se toto ustanovení bude vztahovat i na výši úrokových sazeb třeba u půjček,“ říká Kasík. Například v Rakousku, kde existuje podobný paragraf, dospěli k závěru, že se toto pravidlo týká i úrokových sazeb coby ceny peněz, vysvětluje. Nepříjemná situace zřejmě pro banky nastane, až budou řešit, jak postupovat ve vztahu ke smlouvám uzavřeným před účinností nového občanského zákoníku. Zákon sice až na některé výjimky určuje, že tyto smlouvy dále podléhají původní právní úpravě, jenže pro banku může být výhodnější dohodnout se s klienty na podřízení těchto starých smluv nové právní úpravě. Nová legislativa to nevylučuje, banka ale klienty nebude smět nutit. Někteří klienti by proto mohli zvažovat, zda je pro ně výhodné přejít pod novou právní úpravu, anebo zůstat ve starém režimu.
Nejistá investice Banky už investovaly do příprav na nový občanský zákoník spoustu peněz a času. Stále přitom existuje možnost, že nová legislativa, byť už je schválená, nebude platit.
„Narážíme na to, že mnoho navazujících právních předpisů ještě není dokončeno. V některých oblastech není možné analýzu provést, a můžeme se proto dostat do problému s termíny,“ připomíná člen představenstva Komerční banky Peter Palečka.
Třeba nový zákon o katastru nemovitostí, bez něhož občanský zákoník nemůže fungovat, stále není schválený. Nyní míří do třetího čtení, čeká ho projednávání v Senátu a projít musí i přes prezidenta. „Pokud by byl zákon týkající se katastru nemovitostí schválen během jara, přípravy na nový občanský zákoník by se daly ještě stihnout. Později by to již mohlo být náročnější,“ poznamenal právní expert ČBA Filip Hanzlík.
Ministerstvo spravedlnosti tvrdí, že doprovodná legislativa bude Poslanecké sněmovně předložena v březnu. Například ČSSD, která nový občanský zákoník označila za právní monstrum, se ale nikdy netajila tím, že chce počátek jeho platnosti odsunout. Nyní bude mít tu možnost prostřednictvím navazujících zákonů, bez jejichž schválení nemůže nový „občan“ fungovat.
Týdeník Euro má informace, že zástupci bank poslali už loni na ministerstvo spravedlnosti naléhavý dopis. Ptají se v něm, zda mohou počítat s tím, že nový občanský zákoník bude od ledna 2014 opravdu platit.
Právní nejistota je totiž pro ně horší než to, co všechno bude nová norma měnit. Resort spravedlnosti přitom na dotaz týdeníku Euro odsunutí počátku platnosti nevyloučil.
„Legislativní plán vlády počítá s termínem účinnosti 1. 1. 2014, čili pokud se nestane něco neočekáváného, jako například pád vlády, předčasné volby či jiná politická konstelace usilující o posunutí termínu účinnosti, bude nový kodex účinný od začátku příštího roku,“ uvedl mluvčí ministerstva spravedlnosti Robert Schuster. Vzhledem k situaci na tuzemské politické scéně je ale pravděpodobnost vývoje, který by dle ministerstva nový zákoník odsunul, nebezpečně vysoká.
Schuster zároveň vyloučil, že by se už nyní připravovala zpřesňující novela, o čemž se mezi některými právními experty rovněž mluví. Iniciativy směřující k posunutí termínu platnosti ale potvrzují i někteří lidé z bank. „V tuto chvíli vnímáme jako největší problém datum zahájení účinnosti nového zákona, které je prozatím stanoveno na začátek roku 2014, ale diskutuje se o jeho odložení. Také proto, že ještě stále není schválena řada navazujících a prováděcích předpisů. Tyto okolnosti působí značnou právní nejistotu, která může mít za následek vznik dalších zbytečných nákladů pro každého z nás,” poznamenal mluvčí GE Money Bank Pavel Zúbek.
Nový občanský zákoník dokončilo ministerstvo spravedlnosti pod vedením dnes již bývalého ministra spravedlnosti Jiřího Pospíšila. Přípravy trvaly více než deset let. Nová legislativa přitom zasáhne celý český právní řád. Přestože jeho finální verze existuje už více než rok, související zákony – jak už bylo zmíněno – chybějí. A nejde jen o to, zda se vše stihne schválit. Důležitý je i čas na přípravu, který nejen banky potřebují. Takhle musejí spoléhat, že navazující legislativa projde, a připravovat se „naslepo“.
Zákoník si vyžádá revizi téměř veškerých procesů, na které byli klienti i zaměstnanci v bance zvyklí Význam toho, co nelze rozumně očekávat, se může významně lišit nejen pro každého klienta, ale také dle osoby – například soudce – která by danou věc posuzovala
Sešněrované finanční domy? Příklady paragrafů nového znění občanského zákoníku, které výrazně posílí ochranu klientů finančních institucí § 1753 Ustanovení obchodních podmínek, která druhá strana nemohla rozumně očekávat, jsou neúčinná, ledaže s nimi tato strana výslovně souhlasila. § 1793 Ta ze stran smlouvy, která se ve smlouvě zavázala k plnění, které je v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla protistrana, může požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu.
Dlouhá pouť Kdy a kdo schvaloval nový občanský zákoník Leden 2000 zahájení příprav nového občanského zákoníku Květen 2011 vláda Listopad 2011 Poslanecká sněmovna Leden 2012 Senát Únor 2012 prezident Václav Klaus
O autorovi| Petra Pelantová • pelantova@mf.cz
