Dvě metropole, dva různé trhy. Zatímco poptávka po kancelářích v Praze není valná, Brno přitahuje nájemce i investory
Půl milionu metrů čtverečních nových kanceláří vznikne v Praze během příštích dvou až tří let. Obrovské číslo? Při pohledu na celkové plány developerů trochu bledne. Zvažují totiž v příštích letech postavit přibližně milion metrů čtverečních kancelářských ploch, přičemž jejich celkový objem v Praze nyní dosahuje 2,86 milionu metrů čtverečních.
Na první pohled je zřejmé, že takové množství nových kanceláří metropole v příštích letech pojme jen velmi těžko. Realitní analytici tvrdí, že skutečné možnosti pražského trhu jsou jen zlomkem zmíněného objemu, takže je jasné, že u nájemců i investorů budou mít šanci na úspěch jen ty nejlepší projekty v zavedených lokalitách.
Rekordy naopak padají v Brně. Poptávka po nových kancelářích v moravské metropoli přichází hlavně od firem provázaných s výrobním a vývojovým sektorem. Ze stejného důvodu má Brno také nejvyšší obsazenost průmyslových prostor. „Provázanost obou segmentů a úspěch při pronajímání kancelářských prostor jsou zřejmé při pohledu na výčet největších nájemců z poslední doby – IBM, Honeywell, FEI, Cisto Systems a Red Hat,“ říká Lenka Šindelářová, analytička realitněporadenské společnosti DTZ.
Za vším hledej HDP Od roku 2004 narostl v Praze počet lidí pracujících v kancelářích o deset procent, ale plocha pronajatých kancelářských prostor vzrostla o celých 75 procent. Absorpce, neboli rozdíl mezi celkovou obsazenou plochou ve dvou obdobích, však byla v Praze s výjimkou roku 2010 vždy kladná. Významným tržním činitelem, se kterým je třeba stále počítat, je tedy touha vyměnit staré kanceláře za moderní.
„Z historie pražského trhu lze odvodit, že i v případě stagnace ekonomiky existuje poptávka po nových kancelářích ve výši zhruba 80 tisíc metrů čtverečních ročně. Výkon ekonomiky pak tento objem navyšuje o přibližně šestnáct tisíc metrů čtverečních za každý procentní bod růstu hrubého domácího produktu,“ vypočítává Alexander Rafajlovič, analytik realitněporadenské společnosti Cushman & Wakefield.
Z dalších výpočtů realitních analytiků vyplývá, že poptávka po kancelářích v Praze se za výkyvy HDP opožďuje o devět měsíců. Podobně je tomu v rámci střední a východní Evropy ještě ve Varšavě. Obě města mají tu výhodu, že si je vybrala řada společností, které odtud řídí své středoevropské aktivity. „Výhodou je samozřejmě i velikost a kupní síla lokálního trhu, který pomáhá udržet přízeň firem ze sektoru služeb a obchodu,“ dodává Radka Novak, analytička Cushman & Wakefield.
Naopak v dalších městech regionu, jako je Bratislava, Budapešť či Bukurešť, má domácí ekonomika malý vliv. Zájem o pronájem kanceláří tu mají nejčastěji zahraniční společnosti, které tam kvůli snižování nákladů přesouvají centra sdílených služeb. Na stavu lokální ekonomiky jsou méně závislé a vyšší nezaměstnanost jim paradoxně může prospět při hledání nových zaměstnanců, kteří se spokojí s nižším platem. Na podobném principu fungoval trh ještě před pár lety například v Ostravě, kam ale nové společnosti už nepřicházejí.
„Má to hlavně dva důvody: špatně fungující mezinárodní letiště a blízkost Polska, kam nyní mnohé firmy směřují,“ říká Novak.
V Ostravě totiž na rozdíl od sousedního Polska není pro tento typ služeb dostatek kvalifikovaných a jazykově vybavených zaměstnanců, což do značné míry souvisí s technickým zaměřením tamních vysokých škol.
Nejlepší lokality V první polovině roku dodali developeři na pražský trh sedm nových budov o celkové výměře 76,1 tisíce metrů čtverečních. Do konce roku přibude dalších 105 tisíc metrů čtverečních a pro příští rok se plánuje 131 tisíc metrů čtverečních nových ploch. Aktuální neobsazenost dosahuje necelých dvanácti procent.
Developeři jsou obezřetní, a proto nové kanceláře stavějí takřka výhradně v zavedených lokalitách, jako jsou Praha 1, Karlín či zóna Pankrác–Budějovická. Stěžejním důvodem, proč developeři volí právě tyto lokality, je snadná dostupnost centra a blízkost metra. V době boomu tyto faktory nehrály takovou roli, dnes však potenciální nájemci akceptují takřka výhradně projekty vzdálené od stanice metra nanejvýše několik minut. „Vzdálenější projekty musejí developeři nabízet za výrazně nižší ceny, aby je vůbec pronajali,“ říká Rafajlovič.
Fakt, že atraktivní projekty v dobrých lokalitách patrně nebudou mít o nájemce nouzi, dokládá projekt Florentinum, jehož investorem je finanční skupina Penta, která si je vybrala i jako své budoucí sídlo. Projekt od letošního jara vyrůstá poblíž pražské Florence na místě bývalého komplexu České typografie (Rudé právo) a nabídne 49 tisíc metrů čtverečních ploch (z toho 9,5 tisíce metrů čtverečních bude obchodních prostor).
Už v březnu měla budova dva významné nájemce, kteří si předpronajali celkem 14 500 metrů čtverečních – poradenskou společnost Ernst & Young a advokátní kancelář Havel, Holásek & Partners. „Společně s realitněporadenskou společností DTZ, Pentou a několika dalšími nájemci již má obsazeno 40 procent rozlohy,“ uvedla Martina Válová, mluvčí skupiny.
Penta ale má už nyní chuť na další velký administrativní projekt. Minulý týden oznámila, že koupila areál Waltrovky v pražských Jinonicích. „Počítáme tam s několika fázemi administrativní výstavby. Nyní máme územní rozhodnutí na 44,5 tisíce metrů čtverečních pronajímatelných ploch. O finální podobě se rozhodneme do konce letošního roku,“ říká Válová. Areál Waltrovky ale v jihozápadní části umožňuje ještě další administrativní výstavbu o objemu zhruba 30 tisíc metrů čtverečních.
„Tato fáze už má vydanou studii EIA.
O tomto území a jeho využití však budeme rozhodovat až později,“ upřesňuje Válová.
Vzdělané Brno Rekordních 30,3 tisíce metrů čtverečních, které si nájemci v Brně pronajali za první pololetí letošního roku, se blíží objemu prostor, které si v moravské metropoli pronajali za celý rok 2011.
Nadnárodní firmy, které v Brně a okolí mají nebo poptávají skladové či výrobní prostory, se na těchto pronájmech podílely celou polovinou. Důvod je podle analytiků jasný. Brno díky tradičnímu a kvalitnímu vysokému technickému školství a výzkumnému zázemí dlouhodobě nabízí dostatek vysoce vzdělaných pracovníků. Jeden velký výrobce pak k sobě synergicky přitahuje menší dodavatele či jinak propojené firmy s podobným zaměřením.
Letos by se proto v Brně měla nabídka rozšířit o 35 tisíc metrů čtverečních, což je nejvíce od roku 2007. Příští rok má ve městě vyrůst AZ Tower, nejvyšší budova v české republice, a první fáze administrativně-obchodního projektu Titanium, které jsou nyní ve výstavbě. Dohromady přinesou 21,7 tisíc metrů čtverečních kancelářských ploch. Na jaře příštího roku má být dokončena i výstavba deseti tisíc metrů čtverečních kancelářských a obchodních ploch v projektu CTZone, který připravuje developerská společnost CTP. „Na 40 procent už máme uzavřenu smlouvu s brněnskou společností Geodis. Kromě klasického kancelářského využití jsou nové prostory vhodné například pro sdílená centra služeb, call centra či designová centra,“ uvedl Remon Vos, ředitel CTP.
Zájem o nové kanceláře v Brně prý ani pak neutichne. „Domníváme se, a průběžné výsledky trhu průmyslových prostor nám to potvrzují, že zájem nájemců o kancelářské plochy v Brně bude pokračovat,“ uvedla analytička Šindelářová.
Z výpočtů realitních analytiků vyplývá, že poptávka po kancelářích v Praze se o devět měsíců opožďuje za výkyvy HDP
2,86 milionu m2 činí v současné době celkový objem kancelářských ploch v Praze. V příštích letech hodlají developeři přidat další milion metrů čtverečních.
O autorovi| Pavla Kreuzigerová • kreuzigerova@mf.cz
