Velkolepé plány u Vltavy

Náklady na projekt odhaduje investor na 15 miliard korun

Tendr na rozvoj Rohanského ostrova zasahujícího do městských čtvrtí Karlín a Libeň byl největší příležitostí, kterou pražský magistrát nedávno nabídl všem, jež se pohybují v nemovitostech. Vítězem soutěže se stalo konsorcium Rohan, za nímž stojí společnost Sekyra Group. Ta do zástavby a kultivace lukrativních pozemků hodlá v nejbližších letech vložit zhruba patnáct miliard korun.

Zatím v nájmu Soutěž se týkala přibližně 200 tisíc metrů čtverečních parcel v neutěšeném stavu. V novém městském centru mají být obytné domy, obchody, služby, kanceláře, nábřeží, park i plovárna. Nově se propojí Karlín s Libní a vznikne i další přístup k řece. Vítěz výběrového řízení získá nejprve pozemky do pronájmu a později je bude moci od magistrátu koupit. „V této chvíli neprodáváme žádné pozemky. Město je bude nejprve pronajímat, a potom prodávat tak, jak bude projekt postupně realizován,“ zdůraznil primátorův náměstek Pavel Klega (ODS). Město si tak podle něho ponechá jistou míru kontroly nad tím, co na parcelách vznikne. Konsorcium bude muset respektovat urbanistické celky vymezené městem. Teprve když obdrží územní rozhodnutí, bude moci pozemky odkoupit. Do té doby bude platit roční nájemné za každý metr čtvereční ve výši 190 korun.
Konsorcium Rohan je za parcely ochotno zaplatit přibližně 1,68 miliardy korun, tedy 8567 korun za metr čtvereční. Pozemky jsou v územním plánu označeny jako velká rozvojová oblast. „Abychom mohli začít stavět, nepotřebujeme změnu územního plánu. To je výhoda, protože jde o časově náročnou záležitost,“ říká Leoš Anderle, ředitel Sekyra Group Real Estate pro oblast developmentu. Dodává, že v ideálním případě by mohly stavební práce začít za osmnáct až 24 měsíců. Rohanský ostrov by se měl v nové městské centrum změnit do roku 2018.
Sekyra Group není jediným developerem, který má o oblast Karlína a Libně zájem. Rohanský ostrov, stejně jako celý Karlín, k němuž patří, poničila v srpnu 2002 katastrofální povodeň. Nyní již tuto čtvrť chrání před případným opakováním přírodní katastrofy zábrany, jejichž výstavba stála 626 milionů korun. Investoři, kteří tuto lokalitu opustili po povodních, se s výstavbou protipovodňových bariér vracejí. Developerská společnost Europolis pracuje na projektu River City. Další pozemky u Rohanského nábřeží drží společnosti Real Estate Karlin Group a ICKM. Za Libeňským mostem připravují projekt Libeňské doky. Na protilehlé straně řeky hodlá společnost Lighthouse Vltava Waterfront Towers postavit moderní rezidenční čtvrť Marina s více než tisícovkou bytů. Radikální rozvoj se v této oblasti zřejmě zatím vyhne pouze ostrovu Štvanice, na němž památkáři nadále hájí historický zimní stadion.

Hlavně byty Územní plán Rohanského ostrova počítá se zástavbou, která by se neměla příliš lišit od okolních budov městské čtvrti Karlín. Jsou tu vyčleněny rezidenční i komerční plochy a žádný typ by neměl výrazně převládat. Investor se musí smířit s tím, že na ostrově nepostaví mrakodrapy. Urbanistická studie Konsorcia Rohan předpokládá, že šedesát procent ploch bude určeno pro bydlení, zbytek pro komerční účely. Z větší části půjde o kanceláře. Záměrem investora je přesvědčit některou z evropských institucí, aby sídlila právě na Rohanském ostrově. „Nepočítáme s výstavbou většího obchodního centra,“ upřesňuje Anderle.
Návrh nové čtvrti připravilo Konsorcium Rohan ve spolupráci s dánským studiem Gehl Architects a společností Arcadis Project Management, která se zabývá energetikou budov. Projekt je založený na energetických úsporách a zvýšeném ohledu k životnímu prostředí. Tomu odpovídá i řízení dopravy. Investor slibuje, že tou ostrov zatížen nebude. „Nechceme, aby bylo na povrchu mnoho aut. Vybudujeme několik vjezdů do podzemních garáží,“ vysvětluje Anderle. Zvažují prý i možnost zavedení říčních taxi, které fungují například ve Vídni.
Území Rohanského ostrova rozdělil developer do tří zón, každá z nich bude mít vlastní typ výstavby a urbanismu. Pojítkem mezi nimi má být takzvaný Zelený ostrov. „Na něm budou soustředěny volnočasové aktivity, počítáme například s plaveckými bazény. Park bude celoročně využitelný, na břehu řeky vybudujeme lázně. V zimě budou moci Pražané v této lokalitě bruslit,“ tvrdí Anderle. Menší ze dvou ostrovů, jež na Vltavě vzniknou obnovením v minulosti zasypaného ramena Vltavy, vytvoří navíc přírodní rezervaci, která bude přístupná veřejnosti. Zájemci o bydlení na Rohanském ostrově budou moci vybírat ze dvou možností, a to z viladomů a bytových domů. „Počítáme s výstavbou 1200 až 1300 bytů,“ upřesňuje Anderle. Jejich cena, jak odhaduje investor, se v době dokončení celého projektu, tedy v roce 2018, může pohybovat mezi 140 až 150 tisíci korunami za metr čtvereční. Dle prognóz by na ostrově mělo pobývat a pracovat zhruba 15 tisíc lidí.

Box:
Luděk Sekyra
V širším centru Prahy dnes připravujeme projekty za padesát miliard, říká šéf Sekyra Group

EURO: Sekyra Group nyní pracuje na více rozsáhlých projektech v Praze, například na revitalizaci Smíchovského nádraží či na rozvoji pozemků u Nákladového nádraží Žižkov. Liší se od nich něčím Rohanský ostrov? SEKYRA: Na Rohanském ostrově vznikne nové zelené centrum Prahy. Výlučností ostrova je, že se nachází v bezprostřední blízkosti historického centra Prahy. Půjde o projekt nejvyššího standardu, a to jak v rezidenční, tak komerční části.

EURO: Řada dalších developerů ohlásila, že začíná s výstavbou velkých projektů, jakýchsi nových čtvrtí ve městě. Bude o všechny tyto plochy dostatečný zájem? SEKYRA: My se soustřeďujeme na centrální lokality. V širším centru Prahy dnes připravujeme projekty za více než padesát miliard korun. Jsou to oblasti, které jsou dobře dopravně dostupné, nacházejí se přímo u stanice metra nebo v její blízkosti. Tyto lokality budou stále žádané. Něco jiného jsou prostory na okraji Prahy – u Průhonic, u Černého Mostu, u Butovic – tedy rozvojové okrajové části města.

EURO: Lze obecně řídi, co musejí splňovat velké developerské projekty, aby byly úspěšné? SEKYRA: Jednou z věcí je určitě dopravní dostupnost. Druhou je územní plán, který je v souladu se záměry investora.

EURO: Tématem číslo jedna je nyní hypoteční a úvěrová krize. Pociťuje vaše společnost její důsledky? SEKYRA: Jde především o krizi finančního sektoru. Banky jsou opatrnější v poskytování úvěrů, požadují více vlastního kapitálu a zvyšují marže. Neřekl bych, že je fundamentálně na českém trhu krize. Poptávka po bytech je stejná, ceny rostou. V oblasti komerčních nemovitostí pociťujeme na jedné straně velkou obezřetnost bank a na druhé straně rostoucí ceny nájmů za administrativní plochy. Určité změny chování pozorujeme mezi investory a investičními fondy. Ty jsou konzervativnější, protože nemají tolik likvidity. Prodeje hotových produktů se v porovnání s minulým rokem zpomalily.

EURO: Očekáváte, že v souvislosti se zpomalením na investičním trhu klesnou ceny komerčních realit? SEKYRA: Může dojít k přechodnému poklesu cen, zejména u nemovitostí, které nejsou v atraktivních lokalitách nebo u nemovitostí třídy B. Nemyslím si, že by se výrazně snížily ceny nemovitostí vyššího standardu.