Velký balkánský nákup. Nebude to bez rizika, tvrdí šéf Cimexu Kosnar

Skupina Cimex chce v Černé Hoře získat rozsáhlý lázeňský a hotelový komplex. Součástí transakce bude Titova vila.

Není moc tuzemských firem, které by měly investice v luxusních nemovitostech na Floridě, podíly v hotelových řetězcích, jako je Ritz-Carlton, spravovaly portfolio nemovitostí v hodnotě desítek miliard a provozovaly největší českou hotelovou síť. Řeč je o skupině Cimex. Její aktivity řídí Miroslav Kosnar, mimochodem člověk, kterému před časem ukradli identitu a málem připravili Cimex o významnou část portfolia. Mluvili jsme spolu o tom, jak se firma vyrovnává s následky tohoto „nabourání“ a jak se dostala ke koupi zmíněné vily po někdejším jugoslávském prezidentovi.

V Černé Hoře jste se přihlásili do privatizace lázeňského komplexu Institut Dr. Simo Milošević v Igalu. Proč tam?

Stejně jako se díváme po projektech v České republice, sledujeme dění v zahraničí. Rozhodli jsme se pro Balkán, protože tam vidíme velký potenciál, a ono konkrétní místo navíc přináší výhodu z hlediska dalších investic díky tomu, že součástí prodeje je i 23 hektarů pozemků. Samozřejmě nebudeme si nalhávat, že „jít na Balkán“ není bez určité míry rizika.

Prodej 56 procent státních akcií tohoto komplexu se už ale jednou nepovedl. Víte proč?

Nepovedlo se to tam dokonce vícekrát, mám pocit, že třikrát. Pokud to řeknu jednoduše, tak Černá Hora neměla smluvně ošetřeno, co s tím majetkem může a nemůže nový vlastník dělat. Vzhledem k tomu, že nebyla s plány předtím spokojena, privatizační proces se zastavil. Teď už jsou podmínky stanoveny poměrně jasně.

V jakém smyslu?

Musí být zachována funkce zdravotního zařízení, jsou dány parametry pro investice i rekonstrukce. On je to z jejich pohledu velmi citlivý projekt. Existuje tam velká tradice tohoto léčebného místa a chtějí si ji udržet, což je pochopitelné.

Teď už to dopadne?

My jsme všechny podmínky splnili, stejně tak náš černohorský partner, se kterým do toho obchodu jdeme. Máme to ze strany Černé Hory potvrzeno a čekáme na finální jednání o kupní smlouvě. Aktuálně jsme získali informaci, že privatizační komise tomu dala zelenou.

Co se tedy v Igalu stane?

Co tam je, tam zůstane. Tedy zhruba 900 pokojů, dva hotelové komplexy a 230 tisíc metrů čtverečných pozemků s potenciálem další výstavby. A samozřejmě k tomu Titova vila, velmi ceněná památka.

Co s ní budete dělat?

Dneska funguje jako jakési muzeum, kam chodí skupiny turistů asi za dvě eura na osobu. Vila už po letech vyžaduje rekonstrukci. Jde ale o krásné místo přímo u moře s obrovským pozemkem a zahradou. My bychom to chtěli využít a zachovat historickou hodnotu toho místa. Půjde tedy o butikový hotel, jehož součástí bude i muzejní funkce, protože k Titovi řada lidí stále vzhlíží.

Kancelářská budova je pro nás vlastně souborem smluv na určitý čas a nějaká péče o komfort nájemníka. Hotely nás baví, protože mají něco navíc. Je to živý organismus, říká Miroslav Kosnar.

Nákup akcií vyjde na deset milionů eur a investice musí být dalších 30 milionů. Je to tak?

Jde o požadavky tendru, ale my předpokládáme, že budeme investovat více s ohledem na ten developerský potenciál, o němž jsem mluvil. Časový horizont je minimálně pět let.

V závěru loňského roku policie obvinila podnikatele Viktora Chlupa, který se údajně podvodem dostal do vašich struktur a málem přebral kontrolu nad pětimiliardovým portfoliem. Jak se to seběhlo?

Bylo to v červnu roku 2017, kdy nám bylo podvodným způsobem téměř ukradeno patnáct firem ze skupiny. Přímým ztrátám se podařilo zabránit jen díky naší rychlé reakci a spolupráci bank. Jenže asi rok trvalo, než jsme přepsali zpátky jednatele a vlastníka firem. Dál vedeme občanskoprávní spor. V něm jsme byli úspěšní a čekáme na doručení rozsudku. V rovině trestněprávní to bylo na delší běh, obvinění bylo sděleno před koncem roku.

Odkud se lokální obchodník z Ústeckého kraje u vás vůbec vzal?

To nevím, kde se vzal. Ani jsem ho nikdy neviděl a nikdy se s ním nepotkal. Víme jen, že je z Velkého Chvojna u Ústí nad Labem a dál to neumím komentovat. Poprvé jsem ho potkal až u soudu v Ústí.

Tato zkušenost se ale může podle podobného scénáře stát i dalším firmám, ne?

Je to velmi neblahá zkušenost. Zneužije se identita, jako se to stalo v tomto případě mně. Stačí zfalšovat občanský průkaz, naučit se podpis, legalizovat dokumenty, přinést je notáři s plnou mocí a vy jako vlastník ani o ničem nevíte.

Člověk by čekal, že se něco takového stane v roce 1992 a ne 2017. Udivuje vás to?

Nejsme jediný případ. Podobných je víc, my jsme ale největší. Navrhovali jsme dokonce některá legislativní opatření, která by situaci pomohla zlepšit. Například aby přes datovou schránku mohly obě strany přímý zápis ve lhůtě 48 hodin zastavit. Návrh ale neprošel.

Přečtěte si rozhovor:

V Brně postavíme mrakodrap jako v Abú Zabí, slibuje brněnský miliardář Jiří Rulíšek

Jak vycházíte ve vztahu s koncovými vlastníky Cimexu, kteří bydlí v USA, Janou Sobotovou a Petrem Lukešem?

Nejsou jen v Americe, pobývají i v Česku. Řízení skupiny a rozhodovací procesy probíhají samozřejmě po společné konzultaci a v rámci interních schvalovacích pravidel.

Jak vůbec fungují vaše aktivity v USA? Pokud vím, na Floridě proběhlo několik zajímavých realitních obchodů.

Vedle nemovitostí na Floridě je to v této oblasti ještě příprava velkého rezidenčního projektu blízko Vailu v Coloradu. Na hotelové bázi spolupracujeme se společností Gencom, máme joint venture, a investujeme do luxusních hotelů nejen ve Spojených státech, ale i mimo ně, například na Bermudách či v Kostarice. Většinou jde o hotely Ritz-Carlton, máme ale také v portfoliu Four Seasons v Kostarice nebo Rosewood na Bermudách.

Nemovitosti ve vašem portfoliu mají hodnotu přes deset miliard. Jak se bude podle vás vyvíjet český trh? Počet uzavřených transakcí meziročně lehce klesá, ceny starších komerčních nemovitostí klesají, ty nové se zatím drží.

Hodnota nemovitostí se odvíjí od jejich výkonu. Ten nám roste v posledních deseti letech poměrně významně, a proto si naše portfolio ceníme minimálně na 15 až 16 miliard korun. Odráží se v tom situace celého trhu. Je poptávka po aktivech, do nichž je výhodné investovat, a zároveň se výkon nemovitostí obecně nachází na vzestupné trajektorii.

Gros vašeho portfolia tvoří nejen hotelové, ale také kancelářské budovy. Jakou mají prognózu?

To neumí říci přesně nikdo. Můj pohled je takový, že trh je přesycen penězi a najít zajímavou příležitost v kancelářském segmentu za rozumnou cenu je nyní velmi těžké. Investorům velmi často nezbývá než platit vyšší a vyšší ceny. Výhled je takový, že si investoři budou lépe vybírat ty nemovitosti, které mají dlouhodobý potenciál si cenu držet a růst. Není to tedy už o bezhlavém investování do čehokoliv, ale o vyhledávání té nejlepší příležitosti.

Ptám se proto, že jste před časem prodali za 69 milionů eur budovu B1 v komplexu City West do portfolia ČSOB. Vypovídá to spíše něco o vaší strategii, nebo o tom, co se děje na trhu?

O obojím, ta transakce se uzavřela před koncem roku a šlo o investici našeho nemovitostního fondu Edulios. Prodal ji s ohledem na vlastní strategii ve vhodný okamžik, kdy se na trhu vyskytla příležitost. Pro fond to znamená zhodnocení peněz jeho akcionářů a také určitou success story.

Je tedy čas na trhu nemovitostí prodávat?

Důležitá je strategie, s jakou daný subjekt do té investice šel. Když se vrátím k předchozímu příkladu, tak pro Fond Patria (člen skupiny ČSOB - pozn. red.) to není vůbec špatná investice z pohledu času, který oni zvažují, a výkonu, který nemovitost má. Oni jen cílí na o něco málo nižší výnos, než cílíme my. To je celé.

Šéf V Investu Vondřička: Člověk by se měl za život pětkrát přestěhovat

Pokud se podíváme na nemovitosti v hlavním městě, řídí se ještě vůbec jejich cena tím, co se děje v České republice?

Česko je ze zahraničního pohledu zcela nepochybně zajímavé místo pro investici, které přináší ještě stále zajímavý výnos, vyšší, než je obvyklé v západní Evropě. Česká republika má navíc tu výhodu, že platí za bezpečné místo v Evropě, nezatížené terorismem a dalšími negativními jevy, které hodnotu investic snižují.

Jakou roli v tom může sehrát brexit?

Je otázka, jak to vlastně celé dopadne. Z dlouhodobého pohledu investora ale nepředpokládám, že se něco zásadního stane. Ať nakonec bude Británie součástí EU, nebo ne, v čase se případný propad cen tamních nemovitostí zase narovná. A pro Prahu, případně pro Česko samotné to neznamená nic.

A není to škoda? Pokud se podíváme za hranice, tak například Nizozemsko udělalo hodně pro to, aby tam přešly všechny firmy z ostrovů, které mají obavy z brexitu. Na ceny tamních nemovitostí to mělo obrovský vliv. Nezaspala v tomto česká vláda?

Může být. Ale nechci to nijak zvlášť komentovat. Změn vyvolaných brexitem a na to navázanou atmosférou nejistoty se dá dobře využít jak z hlediska investora, tak z hlediska státu. Možná se tady mohlo udělat více.

Ještě jeden pohled z vaší strany, který vás asi trápí. Proč se v Praze tak málo staví?

Jsou tu zdlouhavé povolovací procesy. Z evropského pohledu se nacházíme ve skutečně spodních patrech. Naše zkušenost je v tom velmi žalostná. Máme třeba zajímavý pozemek v centru města a čas, než realizujeme nějaký projekt nebo převedeme dům na nový účel, se počítá v řádu let. Klidně jde i o pět let plus dva roky pak trvá samotná realizace. A to je poměrně optimistický scénář bez zásadních obstrukcí sousedů a jiných dotčených subjektů. Vidět na sedm let a více dopředu je přitom dost těžké. Tuto překážku musíte zahrnout do rizik, když se o projektu rozhodujete. Z pohledu developera je lepší mít rozpracováno více projektů a podle situace se pak rozhodujete, jestli se vám ještě vůbec vyplatí ten konkrétní dokončit, nebo se soustředíte na jiný a ten původní dáte do šuplíku a počkáte na lepší okamžik k realizaci? Teď mluvím o administrativních budovách. Z pohledu bytových projektů je situace jednodušší, tam je poptávka taková, že se vyplatí dokončit všechno, co máte - a to co nejdřív.

Podobně dobře se asi daří hotelovému trhu, protože 600 milionů oznámených investic do roku 2021 neukazuje úplně na to, že byste tomuto segmentu nevěřili?

Kancelářská budova je pro nás vlastně souborem smluv na určitý čas a nějaká péče o komfort nájemníka. Hotely nás baví, protože mají něco navíc. Je to živý organismus. Máte tam lidi, kteří obsluhují hosty, dodávají službu a určují, jestli je host spokojený a vrátí se. To pak rozhoduje o ekonomice hotelu. My jsme věnovali hodně úsilí tomu, abychom Oreu, coby provozní hotelovou společnost, přenastavili do nového moderního módu. V posledních letech se nám daří a výkon hotelů roste velmi významně. Například v hotelu Pyramida tržby několik let po sobě rostou dvouciferným tempem, a předbíhají tak celkový růst trhu. To nás motivuje k dalším investicím, protože bez nich by se zákazníci nevraceli.

Zastavme se v Mariánských Lázních. Uzavřeli jste s městem memorandum, jehož součástí je investice zhruba jedné miliardy korun a oprava jednoho z parků. Oč jde?

Kromě hotelů máme dnes v tomto městě v provozu ještě dva developerské projekty. Jeden je hotel Broadway na hlavní třídě. Už má stavební povolení a začínáme budovat 160 pokojů. Pak je tam projekt, který zahrnuje Ruskou ulici, park, radnici a propojení hlavní třídy s Ruskou ulicí. Ten projekt je poměrně velký, a protože zahrnuje i park u anglikánského kostela, podepsali jsme s městem dohodu o tom, že budeme na projektu spolupracovat a bavit se, jak z parku vytvořit atraktivní místo. Projekt počítá s výstavbou stovek hotelových pokojů, obchodů, rezidenčního bydlení a dalších funkcí. Je to ale běh na delší trať. Půjde určitě minimálně o čtyři roky až šest let.

Dále čtěte:

Pětihvězdičkový hotel a lesní lázně. Miliardář Rulíšek chystá na Dolní Moravě další masivní investice

Přednost dostal hokej. Místo mrakodrapu v Brně vyroste multifunkční hala

Šéf CRE Ctibor: Praha zmizela z mapy světa. Globální investory nezajímá

Hotel Evropa získá majitel Exim Tours Nasr. Chce mu vrátit někdejší slávu

Českomoravská Nemovitostní koupila od miliardáře Skaly budovu na Václavském náměstí

Budovu Drn na Národní třídě koupil za 2,5 miliardy korun fond KGAL