Velmi živá nádraží

Revitalizace železničních stanic a jejich okolí přijde na desítky miliard korun

Typický zápach, několik let usazená špína v nevzhledných čekárnách a všudypřítomné skupinky bezdomovců charakterizují většinu velkých nádraží v Česku. Fungujících a slušně vypadajících nádražních obchůdků by se našlo jen pár. Ostatní vzhledem zboží ani jeho výběrem k nákupu nelákají. Přitom v sousedních státech nejsou nádraží jen místy, na nichž je nutné trpně strávit čas před odjezdem nebo příjezdem vlaku. K dispozici v nich je množství restaurací, obchodů s potravinami, ale i s knihami, květinami a oděvy předních světových značek. České dráhy (ČD) slibují, že se tuzemská nádraží tomuto stavu v dohledné době přiblíží. Vedení železnice totiž připravilo projekt Živé nádraží. Více než šedesát železničních stanic by mělo dostat výraznou investiční injekci a projít zásadní proměnou.

Peníze dá soukromník.

Projekt Živé nádraží tvoří tři části. První zahrnuje komplexní revitalizaci 58 stanic vybraných po celé republice. Druhá část obsahuje modernizace nádražních objektů ve stanicích Praha - hlavní nádraží, Karlovy Vary a Mariánské Lázně, na kterých se bude podílet italská společnost GrandiStazioni. V třetí části projektu dojde na revitalizaci nádraží Praha - Smíchov a Praha - Masarykovo nádraží, na nichž budou České dráhy spolupracovat s vybranými soukromými subjekty. Na druhou a třetí část projektu již byla ukončena výběrová řízení. Vítězové - soukromé firmy - budou ve stanicích revitalizovat drážní nemovitosti. Pro většinu z 58 stanic, které byly zařazeny do první části projektu Živé nádraží, chtějí České dráhy vypsat a vyhodnotit soutěže ještě v letošním roce. První výběrové řízení by se bude týkat stanic ve Františkových Lázních, Havlíčkově Brodě, Praze - Holešovicích, Teplicích a v Ústí nad Labem. Vedení drah předpokládá, že téměř všechna nádraží by mohla být opravena do čtyř let, pouze u rekonstrukcí většího rozsahu se počítá s pěti až deseti lety.
Vedení Českých drah vycházelo při přípravě plánu Živé nádraží ze dvou modelů, které využilo při revitalizaci stanic již v minulosti. Obě varianty spojuje zapojení soukromého sektoru. „Nádraží představuje majetek, jehož stáří přesahuje 150 let. České dráhy na jeho obnovu nemají prakticky žádné prostředky,“ říká Pavel Krejčí, šéf odboru majetkového podnikání ministerstva dopravy. Potřebné investice se budou pohybovat výši desítek miliard korun.

Nájem nebo společný podnik.

První možností, jak zapojit soukromníky do modernizace nádraží, je dlouhodobý pronájem nádražních nemovitostí. Na oplátku tento partner na své náklady tyto objekty revitalizuje. Tímto způsobem se již modernizuje Hlavní nádraží v Praze. Italská společnost GrandiStazioni má nádraží v pronájmu na třicet let, zanedbané prostory má proměnit v luxusní nákupní centrum s moderní nákupní galerií, rychlým občerstvením, vinárnami a kavárnami. Druhou variantou revitalizace je založení společného podniku mezi Českými drahami a soukromou firmou. České dráhy do podniku vloží nemovitosti, soukromník finance. Tato varianta byla zvolena pro obnovu pražského Masarykova nádraží. Železnice vytvořily společný podnik s konsorciem, jehož členy jsou společnosti ING Real Estate Development, Sudop Praha a Morávka centrum. Vedení Českých drah před vypsáním tendru předpokládalo, že by se potřebné investice měly pohybovat mezi pěti až osmi miliardami korun. „V případech, kdy se revitalizuje rozsáhlý objekt, na projektu se podílí více partnerů a jde o náročné řešení ve vztahu k dopravní obslužnosti, volíme metodu společného podniku,“ vysvětluje Krejčí. V některých případech se zapojují do přeměn nádraží i města s vlastními projekty. Například městu Sokolov České dráhy prodají pozemky pro výstavbu nového dopravního terminálu, který bude sloužit vlakové i autobusové dopravě. V přízemí nádražní budovy vzniknou společné pokladny, čekárna a infocentrum, v kolejišti ostrovní nástupiště s podchodem. „Tento projekt považují za pilotní mezi menšími aglomeracemi, který přispěje k celkovému řešení dopravy. Vydělají na něm dráhy i město,“ tvrdí náměstek ministra dopravy Vojtěch Kocourek. Podobné záměry má i radnice v Havlíčkově Brodě nebo Českých Budějovicích.
Materiály k projektu Živé nádraží obsahují kromě modernizace železničních stanic i prodej pozemků, které vlastní České dráhy v Praze 3 na Krejcárku. Dozorčí rada ČD ale neodsouhlasila prodej těchto parcel, na kterých vzniklo sedm tenisových kurtů. Ty v současné době využívají zaměstnanci drah. „Dráhy chtěly prodat i sportoviště, do jehož výstavby a údržby investovaly prostředky. Doufám, že v novém návrhu budou tyto plochy z prodeje vyňaty,“ říká předseda železničních odborářů Jaromír Dušek. „V současné době hledáme řešení, jak tyto pozemky v budoucnu zhodnotit,“ dodává Pavel Krejčí.

Lukrativní pozemky.

Plány na zhodnocování nemovitostí má také Správa železniční dopravní cesty (SŽDC). Podnik získal po transformaci železnice před necelým rokem desítky realit po celé republice, které nepotřebují České dráhy ke své činnosti. Patří mezi ně i zdravotnická a rekreační zařízení i téměř 500 obytných domů, jejichž prodej už zahájil Fond národního majetku. Ředitel SŽDC Jan Komárek tvrdí, že první soutěže na prodej již proběhly a další tendry na majetek většího rozsahu by mohly začít ještě letos. Výtěžek z prodeje realit poslouží k úhradě miliardových závazků, které SŽDC zdědila po Českých drahách. Ministr dopravy Milan Šimonovský před dvěma lety odhadoval, že by správa mohla za nepotřebné nemovitosti utržit více než dvě miliardy korun.
Lze očekávat, že největší zájem developerů vyvolají území náležející ke čtyřem pražským nádražím - Bubny, Dejvice, Vršovice a Libeň. Tyto parcely představují poslední stohektarové nezastavěné lokality v centru ¨hlavního města a v jeho bezprostředním okolí. Z těchto území správa vyjmula pozemky nezbytné pro drážní dopravu a plánované stavby, jako například vestibul trasy metra C v Bubnech a železnici z Prahy na ruzyňské letiště v Bubnech a Dejvicích. Ještě letos chce SŽDC zahájit prodej pozemků náležejících k nádražím Bubny a Libeň. O způsobu prodeje rozhodne správní rada SŽDC. Ředitel SŽDC Jan Komárek dává vzhledem k ekonomickým efektům přednost veřejné soutěži před přímým prodejem nebo privatizací.

Vršovice naposled.

Na další lukrativní parcely si budou muset developeři zatím počkat. Již dnes je jasné, že jako poslední nabídne SŽDC pozemky u vršovického nádraží. Komárek tvrdí, že správa v současné době lokalitu mapuje. V červenci by měla být dokončena urbanistická studie, která určí část území, které se bude prodávat. Radní Městské části Praha 10 Tomáš Hrdlička odhaduje, že nádraží Vršovice zabírá plochu zhruba 60 hektarů. Tvrdí, že drážní pozemky představují jednu z největších rozvojových ploch v blízkosti centra města. Parcely jsou ale bez změny územního plánu bezcenné, nelze na nich nic postavit. Jak dlouho bude změna plánu trvat, není schopen radní upřesnit. „Lokalita by byla vhodná pro stavbu bytů i komerčních prostor,“ domnívá se Hrdlička.
SŽDC připravuje také prodej dvou nejcennějších pražských budov ze svého realitního portfolia. Do konce letošního roku by měl být vyhlášen tendr na objekt v ulici Politických vězňů 19 v Praze 1. Druhou lukrativní nemovitost, Palác Sevastopol v ulici Na Příkopě, zřejmě v tendru SŽDC prodávat nebude. Až do roku 2049 tu má již z dřívějška smluvně zajištěn pronájem společnost M.I.C.C. Prague. SŽDC s ní proto bude vyjednávat o podmínkách koupě objektu. Původně se měl na trhu objevit i Ústřední kulturní dům železničářů v Praze na Vinohradech. Nepřešel však pod SŽDC a novelou zákona byl dán do majetku ministerstva kultury pro potřeby památkového fondu.

Nákladové nádraží Žižkov Zbývá třicet hektarů

Proměnu pražského Nákladového nádraží Žižkov má zajistit společný podnik RailReal, který založily České dráhy před pěti lety se společností Sudop Group. RailReal na pozemcích o výměře přesahující čtrnáct hektarů naplánovala výstavbu komerční a bytové zóny. Týdeník EURO má informace, že část projektu s pozemky, a to na výstavbu multifunkčního centra, se nyní chystá prodat. Novými majiteli by se měly stát společnosti Grainger Czech republic, která je součástí britského investičního fondu, a Central European Holdings, odnož společnosti Discovery Group. Z transakce získá železnice za zhruba čtyři hektary parcel 136 milionů korun. Tento výnos pravděpodobně použije na výstavbu svého nového sídla. Dům na nábřeží Ludvíka Svobody, který dráhy v současnosti sdílejí s ministerstvem dopravy, se totiž chystají opustit. Nové ústředí drah by mělo vzniknout v blízkosti hlavního nádraží, kde další společný podnik mezi ČD a Sudop Group, firma CR – City, plánuje stavbu obchodně administrativního centra. V další části areálu žižkovského nádraží připravuje společnost RailReal bytovou výstavbu. Projektový manažer společnosti RailReal Tomáš Kosnar tvrdí, že v první fázi, na kterou už existuje projektová dokumentace, by se mělo postavit 190 bytů. V dalších dvou etapách přeměny nákladového nádraží předpokládá RailReal vznik komerční zóny s bulvárem, parkoviště a parku. Na další zhodnocení čeká na Žižkově ještě dalších 30 hektarů nádražních pozemků.

Nádraží Praha - Smíchov Největší v Česku Formou společného podniku mezi ČD a soukromým subjektem bude modernizováno nádraží Praha - Smíchov a jeho okolí. V tendru na partnera ČD zvítězila společnost Sekyra Group. Železničáři založili se Sekyra Group společnost Smíchov Station Development. Ta by se měla postarat o proměnu jednoho z největších železničních areálů, okolí Smíchovského nádraží v Praze, v moderní městskou čtvrť. Náklady projektu, který se dotkne území o rozloze 136 hektarů, by měly dosáhnout až dvanácti miliard korun. „Půjde zřejmě o nejrozsáhlejší revitalizačně-rozvojový projekt na pozemcích Českých drah. Nově vznikne přibližně 350 tisíc metrů čtverečních komerčních ploch využitelných pro kanceláře, obchody, hotelové a rezidenční prostory a tomu příslušné parkovací kapacity,“ tvrdí Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group pro oblast developmentu.
Projekt předpokládá, že na železniční dopravu bezprostředně naváže metro, tramvaje, ale i městské a příměstské autobusy. Společnost SSD chce navrhnout i přemístění autobusového nádraží Na Knížecí blíže k plánovanému komplexu v okolí Smíchovského nádraží. Kdy začnou práce na revitalizaci území, nelze zatím přesně říci. „Do roka bychom chtěli mít odsouhlasenou urbanistickou koncepci území, následovat bude požadavek na změnu územního plánu, jeho schválení, a pak územní a stavební řízení a výstavba,“ doplnil Anderle.

Nádraží Plzeň Výběr ze tří Výběrové řízení na strategického partnera pro revitalizaci plzeňského nádraží by mělo být vypsáno, jak vyplývá z interních materiálů ČD, ještě během června. České dráhy odhadují, že náklady na modernizaci si vyžádají až miliardu korun. Vedení Českých drah se rozhodovalo při revitalizaci plzeňského nádraží mezi třemi variantami. První možností bylo založení společného podniku, na kterém by se vedle Českých drah podílel také soukromý partner. Tento podnik by revitalizoval nejen výpravní budovu a vybudoval terminál městské hromadné dopravy, ale také by se postaral o prodej pozemku v ulici U Prazdroje. Za příjem za prodej parcel by se částečně modernizovala výpravní budova. Materiály. které má týdeník EURO k dispozici, hovoří o tom, že tato varianta by do roku 2015 přinesla téměř dvanáct milionů korun.
Druhou možností byl přímý prodej pozemku U Prazdroje. Modernizace výpravní budovy a výstavba terminálu by tvořily samostatný projekt. Pokud by se České dráhy rozhodly pro tuto možnost, činil by ekonomický výsledek do roku 2015 více než 36 milionů korun. Poslední variantou je založení dvou společných podniků Českých drah a soukromého partnera. První podnik by připravil rozvoj pozemků v ulici U Prazdroje. Druhá společnost by se zaměřila na revitalizaci výpravní budovy a výstavbu terminálu. To by do roku 2015 přineslo 3,22 milionu korun. Týdeník EURO má informace, že odbor majetkového podnikání ministerstva dopravy doporučil vybrat druhou variantu. Současně s revitalizací nádraží budou dráhy řešit novou koncepci plzeňského železničního uzlu. „Projektu fandím, měl by být spojen s budováním městského integrovaného dopravního systému, na němž má zájem i kraj,“ říká náměstek ministra dopravy Vojtěch Kocourek.