Schopnosti jsou jen dvacet procent úspěchu. Zbytek tvoří štěstí a načasování, tvrdí Tamir Winterstein, zakladatel firmy Lighthouse Group
Daří se vám proplouvat krizí bez větších ztrát? Obecně tvrdím, že Česko nezažívá krizi, české bankovnictví neprošlo krizí. Lidé jen pod vlivem pesimistických zpráv zvenku méně nakupují. V některých zemích, kde působíme, krizi vidíme. Například v Rumunsku se před třemi lety zastavily jeřáby a od té doby tam rezivějí. Byty se tam vůbec neprodávají. Situace tady se nedá srovnávat ani s Bulharskem nebo Maďarskem.
Banky ale hodně přiškrtily úvěry pro realitní byznys, i když navenek se zaštiťují formulí, že dobrý projekt úvěr vždy dostane… Úvěrová politika tuzemských bank se mění pod vlivem zahraničních matek. Je to paradox, ale my dostaneme úvěr za ještě lepších podmínek než před takzvanou krizí, i když si banky zvýšily marže. Mají ale přísnější síto, komu úvěr dát.
Jak to vypadá v Izraeli? Stále tam létáte každých čtrnáct dní? Pořád. Jsem tam skoro rychleji a rozhodně pohodlněji než v Brně. Ekonomika tam nevykazuje žádné zpomalení. Izraelské bankovnictví prodělalo krizi před 30 lety, od té doby je tam velmi silný dohled regulátora. To jinde chybělo, v systému byl velký prostor pro chamtivost jednotlivců, a dnes za to všichni platíme. V realitách probíhá v Izraeli dokonce obrovská konjunktura, stavebníkům nestačí stroje. Ceny bytů tam dramaticky stoupají.
V českém realitním sektoru ale o krizi opravdu jde. Já jsem pár krizí zažil a věřte mi, tohle krize není. Ceny padají o polovinu a nikdo nekupuje. Tady se kupuje, ale méně. To, co bylo před rokem 2008, bylo nenormální. Lidé houfně kupovali bez toho, aby se snažili získat benefity. Loni jsme už zase prodávali velmi dobře.
Asi jste hodně trpělivý. Máte na skladě ještě dost bytů, které jste postavil v době boomu… Já jsem si stanovil politiku, že nepůjdu cestou slev, byť jsme byli pod tlakem konkurence. Naše trpělivost je dána tím, že jsme z prodejů stihli splatit úvěry a na zbytek jsme nemuseli pospíchat. V projektu Prague Marina nám zbývá prodat 24 bytů, v Zeleném městě kolem čtyřiceti. Pokud nejste pod tlakem banky a máte neprodané byty déle než dva roky, už se vyplatí počkat. Po třech letech se už neplatí DPH, takže získáváme výhodu.
Vaši akcionáři netlačí na zisky? Nejde o to vykazovat papírové zisky. Vedu firmu podle toho, co je správné pro ni, ne pro akcionáře. Můžu si to dovolit, protože jsme tu neudělali veliké chyby jako třeba v jiných zemích. Společnost Lighthouse jsem založil já a držím v ní desetiprocentní podíl.
Jste opatrný? Nejhorší pro developera je, když si začne myslet, že je opravdu dobrý, takže i jeho rozhodnutí musí být zákonitě dobrá. To je začátek konce. Musím o sobě stále pochybovat a uvědomovat si, že schopnosti jsou jen 20 procent úspěchu a 80 procent je načasování a štěstí. Musím si počkat na příležitost a potom teprve být přesvědčený, že jde o dobré rozhodnutí. Opět jde o trpělivost.
Jste developer. Určitě se vás dotýkají zveřejňované odposlechy mezi Janouškem a Bémem, které jasně ukazují to, o čem se roky šuškalo: že o tom, co a kde se bude stavět, zdaleka nerozhodovalo pražské zastupitelstvo. Já nedělám, ani nechci dělat projekty, které jsou dramaticky spojené s veřejnou sférou. Nechci být součástí lobbistického světa a už deset let zůstávám mimo. Mám projekty v Praze 7, Praze 3 a Praze 9 – ty nejsou exponovanými vlivovými zónami.
V jednom rozhovoru jste ale řekl, že by se vám líbilo pracovat na nějakém velkém projektu typu Rohanský ostrov nebo pražské Bubny. Právě ty jste chtěl koupit od SŽDC, když je nabízela v soutěži. … Tehdy jsem dal nabídku řádově o stamiliony nižší, než za kolik byly nakonec prodány. Dlouho jsem přemýšlel, jestli jsem neudělal chybu. Dnes jsem přesvědčen, že ne. Ta lokalita obnáší příliš neznámých. Na žádných velkých projektech v současnosti nepracuji.
Jsou už na trhu k mání zajímavé projekty nebo lokality za rozumné ceny? Ještě ne. My sami máme vlastní parcely na více než tisíc bytů. Zároveň čekám, jestli se neobjeví nějaká zajímavá nabídka. Chci ale koupit pozemek s už platným územním rozhodnutím. Líbila by se mi třeba administrativní budova na Pankráci.
Mimochodem, jak se vám daří pronajímat administrativní budovu Amadeus sousedící s obchodním centrem? V polovině minulého roku jsme získali první nájemce. Minulý rok byl velmi těžký. Řada velkých firem, které plánovaly relokace a se kterými jsme měli rozjednané pronájmy, svá rozhodnutí zrušila nebo přerušila. Optimistický jsem vzhledem k prvním měsícům letošního roku. Jednání vypadají velmi slibně. Potenciální nájemci si zřejmě uvědomují, že takové podmínky, jaké si mohou teď vyjednat, se už nemusejí opakovat. Předpokládám, že se nám letos podaří pronajmout šestnáct tisíc metrů čtverečních.
Obchodní centrum Harfa máte plné. Jste spokojen s návštěvností? Máme pronajato 96 procent obchodů. Během prvního roku nám odešlo jen zhruba pět procent nájemců, což je standardní „úmrtnost“. Návštěvnost byla loni o 26 procent vyšší, než jsme předpokládali, což částečně způsobila horší dostupnost Centra Černý Most, kde se přistavuje, a Letňan, kde jsou dopravní omezení. Roste i útrata na jednoho zákazníka. Letos očekáváme šest milionů návštěvníků. Ukázalo se, že naše strategie spojit nakupování se zábavou a sportem byla správná. Hlavní atrakce, dinopark a kluziště, spolehlivě přitahují rodiny s dětmi. Velmi dobře se daří obchodům s hračkami a dětskými potřebami, ke kterým jsem byl původně skeptický.
Připravil byste dnes projekty jinak než před krizí, pardon zpomalením? Dnes bych začal po malých soustech. Už bych nestavěl sedmnáct domů se stovkami bytů, ale tři nebo čtyři. Líbí se mi inteligentní projekty typu The Park nebo Futurama, které se přistavují podle potřeby. Také už nechci území, které bych tvořil deset let.
Nechcete se přeorientovat na levnější byty jako někteří vaši kolegové? Není vždy dobré jít s proudem a tady se chci vyčlenit. Chci ještě zvýšit úroveň standardů, které jsou v zahraničí stále vyšší než tady. Komponenty začnu zřejmě nakupovat venku. Dveře, kuchyně, dlaždičky, sanita …všechno je tam mnohem levnější než tady. Nevím, kde je zakopaný pes.
Jak se vám líbí současná móda „zeleného“ stavění? Tak tady se naopak nechci postavit proti proudu. Ten je tak masivní a mezinárodní, že jsme se rozhodli jít s ním, i když občas plodí nesmysly. Například v Česku jsou normy na osvětlení bytů přísnější než v zahraničí. Na druhé straně potom musíte vytvářet odcloňující elementy – různé speciální žaluzie, na které si potom lidé věší ještě záclony. Kdyby se z ekologického či udržitelného stavění podařilo vytěsnit lobbismus, mohlo by to přinést hodně dobrého. Neškodlivé materiály jsou stejně potřebné jako vytvářet přátelské prostředí – nechat růst mezi domy stromy, ponechat volné prostory…
Tamir Winterstein
Do roku 2000 působil jako hlavní projektový inženýr a člen představenstva developerské společnosti Zeevi Group Israel. Poté přesídlil do Česka, kde založil společnost Lighthouse Group, v níž je akcionářem a ředitelem. K jejím nejčerstvějším počinům patří nákupní centrum Gelerie Harfa. Výrazně se profiluje především v rezidenční výstavbě.
