Dlouho očekávaná novela zákona o kolektivním investování, která přinesla několik zásadních změn v oblasti investic do nemovitostí, nabyla účinnosti 26. května 2006.
Zákonodárci vyšli vstříc požadavkům investorů a v souladu s evropskými realitními trendy novelou upravili nejen dosavadní Speciální fond nemovitostí (SFN), ale také nově zakotvili takzvaný Speciální fond kvalifikovaných investorů (SFKI).
Při definici těchto fondů je třeba předeslat, že i když oba míří na konzervativněji laděné investory, pro které investice do nestabilního trhu cenných papírů představuje nepřekonatelné riziko, tak jde o zcela charakterově odlišné investiční instrumenty. SFN je svou podstatou výlučně „retailovým“ fondem, tedy fondem určeným zejména drobným investorům, zatímco SFKI směřuje pouze k investorům s dostatečnými prostředky a zkušenostmi s kolektivním investováním.
Přestože oba fondy umožňují umisťovat prostředky do nemovitostí, lze vzhledem k rozdílným nárokům kladeným zákonem (rozdílné parametry pro vstup a výstup investorů, „neveřejnost“ nabídky cenných papírů SFKI a tak dále) očekávat, že si každý z těchto instrumentů zcela nepochybně nalezne jinou cílovou skupinu investorů.
Výhody SFKI.
Nespornou výhodou SFKI je podstatně nižší míra regulace jeho činnosti prostřednictvím veřejnoprávních institucí, tudíž možnost upravit si širší okruh otázek fungování SFKI v rámci svého statutu, z čehož vyplývají i nízké nároky na administrativu a personální obsazení vedoucí k minimalizaci nákladů na správu a fungování fondu. Z hlediska flexibility SFKI je také výhodou, že detailní úprava investičních limitů a dalších omezení z hlediska předmětu investování je ponechána jednotlivým SFKI k úpravě v rámci statutu.
Na druhé straně může být zákonný požadavek na výši minimální investice (jeden milion korun) pro mnohé investory podstatnou překážkou v účasti na SFKI. Zde je patrná snaha zákonodárce chránit drobné investory, a naopak poskytnout dostatečnou volnost a flexibilitu pro investory s většími finančními prostředky. Fakt, že SFKI není určen pro drobné investory, potvrzuje i zákonné omezení na maximálně sto investorů v rámci SFKI (překročení tohoto limitu může povolit Česká národní banka). Nevýhodou SFKI může být také skutečnost, že jde o fond, jehož cenné papíry nesmějí být veřejně nabízeny (na rozdíl třeba od USA, kde REIT či obdobné instrumenty jsou díky své flexibilitě a volné obchodovatelnosti velmi populární). Překážkou se může jevit i to, že od investora v SFKI zákon požaduje určitou míru zkušeností s obchodováním s cennými papíry, nicméně vzhledem k tomu, že své zkušenosti investor prokazuje pouze písemným prohlášením, je dokazatelnost opaku velmi obtížná.
Podmínky pro spravování SFN.
Co se týče SFN, jeho široká dostupnost je vyvážena skutečností, že je podstatně více regulován. Zákon nejenže ukládá striktní požadavky na likviditu a stanovuje vysoké nároky na administrativu a personální obsazení fondu, ale rovněž velmi detailně definuje majetek, do kterého může SFN investovat. Tyto fondy mohou investovat jak přímo do nemovitostí, tak do společností vlastnících nemovitosti. V obou případech je však zákonem přesně definován poměr hodnoty jednotlivých nemovitostí vůči celkovému majetku fondu a v případě nemovitostních společností i minimální podíl, který musí fond ve společnosti získat.
Pro nabývání nemovitostí do majetku SFN jsou stanoveny investiční limity (například poměr hodnoty pořizovaných nemovitostí k majetku fondu), nicméně platí určitá „úleva“ ve formě osvobození od některých takových omezení po dobu tří let od vzniku fondu. Zásadně však platí, že hodnota nemovitosti pořizované do majetku SFN nesmí v době akvizice překročit 20 procent hodnoty majetku fondu a hodnota účasti SFN v jedné nemovitostní společnosti může v době nabytí takové účasti činit nejvýše 30 procent hodnoty majetku fondu.
Dále je třeba zdůraznit, že SFN musí být založen jako fond otevřený (s možností časově omezeného maximálně tříletého období „zavřenosti“), který poskytuje investorům dostatečnou jistotu v podobě možnosti z fondu kdykoli vystoupit. Otevřená forma fondu nechrání SFN před jednorázovým předčasným nebo spekulativním vystoupením většího počtu investorů, což může mít neblahý vliv na jeho kapitálovou stabilitu. Naopak SFKI může být založen i jako fond uzavřený, to znamená, že za účelem zajištění kapitálové stability SFKI je investorovi po určitou dobu možnost vystoupit z fondu odepřena.
Konkurenční možnosti investování.
Je tedy zřejmé, že zákonodárce cíleně vytvořil nový typ investičního nástroje ve formě SFKI, který bude paralelně s SFN soupeřit o prostředky individuálních investorů směřujících do nemovitostí. Rozdílná povaha těchto instrumentů otevírá drobným investorům možnost relativně bezpečné investice se slušným zhodnocením (odhad míry výnosnosti u SFN je pět až šest procent) a movitějším investorům alternativu investovat svůj kapitál způsobem, jehož parametry lze nastavit podle aktuální potřeby (lze předpokládat, že míra výnosnosti u SFKI může dosahovat až 18 procent). I přes četné nedostatky současné úpravy lze s povděkem konstatovat, že konečně existuje možnost volby, jakým způsobem a za jakých podmínek do nemovitostí investovat.
ČLÁNKY DO MAILU