Vlastníci - nevolníci

Cenová regulace nemá a nemůže mít sociální funkci

Především systémové chyby a účelové nepravdy jsou obsahem hydeparku Regulovat či deregulovat? (EURO 26/2004). Kromě jiného přispěvatelé nepřípustně pomíjejí nejpodstatnější: lokální tržní preference. I proto je pro řešení toho, co je uvedeno v titulku, v podstatě nepoužitelný. Do většinou teoretických jakýchsi „výpočtů “ nájemného, které pro současný protiústavní stav mají pramalý význam, zavádí hrubě zkreslující údaje. Například, že za sto let - na něž jsou domy většinou proponovány - budou mít svojí původní pořizovací cenu, nebo, že za špatný stav domů nemohou jejich dlouhodobí nájemníci, platící vzhledem k cenám bydlení jen symbolické nájemné a podobně.

Třetina dluží.

V rozporu jak s obchodním zákoníkem, tak živnostenským zákonem, autoři jmenovaného příspěvku tvrdí, že pronájem bytů je prý podnikáním, a navíc prý „s relativně nízkým rizikem“. Musím zdůraznit, že v Česku dluží třetina nájemníků. Od počátku neplacení trvá v průměru 690 dní (téměř dva roky), než je možné se neplatiče zbavit, a to ještě jen teoreticky. Při zbytečně obligatorním soudním projednávání všech výpovědí soudy bývalé pronajímatele zpravidla odsuzují k nevolnické povinnosti zajistit neplatičům, tedy zpravidla zaplatit, stanovené náhrady, někdy dokonce náhradní byty. Tak jsou státem zbytečně - i stonásobně! - navyšovány ztráty pronajímatelů, které jsou zároveň ziskem neplatičů. Jak by se na věc tvářil Tomáš Barták, ekonomický ředitel Svazu průmyslu a dopravy ČR, jeden z tvůrců článku, když by v „jeho“ oborech dlouhodobě za zboží dlužila třetina zákazníků, přičemž přestat dodávat zboží nebo služby neplatičům by mohl teprve poté, co jim před tím smluvně zajistí jiné dodavatele? I následkem absurdní podpory neplatičů státem je řada bytů ke škodě všech ponechávána raději prázdných. Takto neúměrné, státem paradoxně ještě mnohonásobně navyšované riziko ztrát, je logicky (alespoň zčásti) třeba zakalkulovat do požadovaného nájemného, čímž se zvyšuje. Do neúnosných rizik je třeba započítat i nevolnickou povinnost vlastníka, když například potřebuje svůj byt užívat, zajistit bývalému nájemci rovnocenný byt. V praxi to absurdně znamená zaplatit svůj byt podruhé, v dnešních cenách, někomu, kdo ho dostal zadarmo.

Protimluvy.

Co se ekonomiky nájemného týká, je v materiálu účelově uplatněna mnoho sporných či přímo nesprávných předpokladů. Naprosto se pomíjí lokální tržní preference, které jsou pro nájemné určující. V řadě tvrzení si autoři i přímo protiřečí. Tak jim například ve výpočtu vychází základní nájemné 150 Kč/m2 bytu měsíčně (po 30 letech diskontované na 410 Kč/m2 ), přičemž v následující větě si v této souvislosti troufnou nehorázně tvrdit, že se prý „regulované nájemné přibližuje k reálné výši“. Přitom současné protiústavní dotované regulované nájemné se (kromě několika velkých měst) pohybuje jen mezi pěti až 20 Kč/m2 , v Praze, kde je nejvyšší, jen od 14 do 38 Kč/m2. Metodika stanovení nájemného je v porovnání s jejich „výpočty“ daleko jednodušší. Z hodnot uváděných autory článku ponechme ty, které jsou akceptovatelné: náklady na opravy, údržbu a správu ve výši 2,2 procenta a běžný zisk, zde především výnos z ve prospěch nájemníka v bytě umrtveného kapitálu vlastníka ve výši 3,5 procenta. Zjednodušeně nájemné vychází na 5,7 procenta z ceny bytu ročně. K tomu je nutné přičíst odpisy, jež jsou součástí ekonomicky oprávněných nákladů (údržbou a opravami se totiž kvalita bytu, jak nesmyslně tvrdí autoři článku, oproti původní nezvyšuje). Ty byly ministerstvem financí stanoveny na dvě, respektive 1,5 procenta ročně. Roční nájemné ve výši přibližně sedmi procent z tržní ceny bytu odpovídá i jeho ve světě běžné hodnotě. V praxi to znamená, že po splacení (případného) úvěru poskytnutého bankou na pořízení bytu, úrok předtím placený bance - tedy výnos z kapitálu umrtveného ve prospěch nájemce v dočasně mu „půjčeném“ bytě - je hrubým příjmem vlastníka. Kromě toho nájemce samozřejmě hradí náklady na opravy, údržbu a správu (ty by musel hradit i jako vlastník bytu). Ti, kdož článek podepsali, tyto náklady od běžného legitimního výnosu 3,5 procenta z kapitálu naopak neoprávněně odečítají.

Tři týdny zdarma.

Dočteme se třeba, že „z nájemného majitel platil hypotéku, opravy a údržbu, a výnosů se dočkal až po desítkách let“. Je možné z regulovaného nájemného splácet hypotéku a platit opravy , údržbu a správu, když se toto nájemné většinou pohybuje pouze mezi 0,5 až 1,8 procenta (v průměru vychází na pouhá 1,3 procenta) ročně z aktuální reprodukční pořizovací ceny bytů? Pro jednoduchost řekněme, že byt má cenu milion korun. Roční úrok z hypotečního úvěru (s poplatky a tak dále) v průměru činí 5,8 procenta, náklady na opravy, údržbu a správu 2,2 procenta, což bez odpisů vychází na 70 tisíc korun ročně. Současné průměrné regulované nájemné v Česku ale činí jen 1380 Kč měsíčně, to je asi 16 tisíc korun za rok, což zdaleka nekryje ani pouhé náklady na nutnou údržbu, opravy a správu. O možném splácení úvěru, respektive o vlastním „nájemném“ - které i podle § 663 občanského zákoníku je úplatou vlastníkovi za dočasnou možnost užívání jeho věci - si mohou majitelé nechat jenom zdát. Lze se divit jejich negativním reakcím, když navíc nechudí „regulovaní“ nájemníci zhruba týden v měsíci bydlí za protiústavní symbolické nájemné a zbytek za peníze majitelů domů, u obecních bytů za peníze nás všech? Zisk, plynoucí „regulovaným“ nájemníkům z protiústavní regulace a z jimi provozovaného černého trhu s cizími byty, představuje nezdaněných 35 až 45 miliard korun ročně. Tvrzení, či spíše doporučení, že když vzhledem k protiústavní regulaci majitelé nemohou domy a byty řádně udržovat, je nutné, aby je prodali, je v demokratickém státě nepřípustné. Tyto státem stanovené protiústavní podmínky, které byly i Ústavním soudem ČR již několikrát potvrzeny jako nepovolené, napomáhají dalšímu protiústavnímu vyvlastňování, kromě jiného i státem vynucovaným odprodejem domů a bytů hluboko pod cenou. Kde je i ústavou zaručovaná ochrana vlastnictví ? Jak by na takovou hluboce ztrátovou regulaci reagovali například vodárny, plynárny, obchodníci? Okamžitě by zákazníkům, platícím jen malý zlomek ceny odebíraného zboží nebo služeb, pochopitelně jejich dodávky ukončili. Jestliže by totéž učinil vlastník domu, čeká ho dokonce trestní stíhání.

Ústavní soud.

Připomeňme ještě, co ve svých několika relevantních nálezech stanovil Ústavní soud. Především, že nelze regulací znemožňovat návratnost nákladů včetně tvorby zisku s tím, že břemeno řešení sociálních otázek není možné přenášet ze státu na majitele domů. Cenová regulace totiž nemá a nemůže mít sociální funkci, a nelze tudíž regulaci nájemného odůvodňovat horší sociální situací, navíc ve skutečnosti jen malého procenta těchto nájemníků. Místo současné nespravedlivé asociální plošné regulace nájemného na úkor ostatních zvýhodňující i nechudé nájemníky, skutečně potřebným musí pomoci stát ve světě běžným adresným příspěvkem na nájemné. Ústavní soud zdůraznil, že aby případná další regulace opět nebyla protiústavní, musí vycházet z místních tržních cen, respektovat umístění domu, šetřit prostředky, z jakých byl pořízen, atd. Soud do konce roku 2001 poskytl dostatečnou dobu 18 měsíců na tvorbu a schválení ústavně konformního předpisu. V rozporu s tím všechny dosud předložené návrhy zákona o nájemném rozhodnutí Ústavního soudu nepřípustně ignorují a bojkotují. Nerespektováním rozhodnutí Ústavního soudu, který je jedním z pilířů demokracie, tato končí a nastává totalita.