ANKETA Domácí trh realit se na Unii připravoval už dávno před naším faktickým vstupem. V tom se shodují odborníci, které jsme oslovili dvěma anketními otázkami.
Se vstupem Česka do Unie se často nerálná cenová očekávání. Platilo to nejvíce ve sféře rezidenčních nemovitostí, zvláště pak pro prodejní ceny bytů v panelových sídlištích. Už několik měsíců strmě klesají - v Praze podle některých odhadů až o 15 %. Razantně rostoucí nabídka nových bytů tento trend s největší pravděpodobností prohloubí.
ANKETA Domácí trh realit se na Unii připravoval už dávno před naším faktickým vstupem. V tom se shodují odborníci, které jsme oslovili dvěma anketními otázkami. 1. Již tři měsíce jsme členy Unie. Jak tuto skutečnost reflektuje český trh nemovitostí? 2. Jaký je aktuální stav trhu a kde vidíte jeho největší slabiny, respektive problémy? Kamil Kosman ředitel úseku financování nemovitostí a hypoték Česká spořitelna 1. Tři měsíce v EU se neprojevily nijak zvlášť. Trh si svůj vstup do Unie odbyl už loni a začátkem tohoto roku, což bylo patrné hlavně na rezidenčním trhu. Tento segment trhu nyní nadále roste, ale již ne tak hekticky, růst je více podložený reálnou poptávkou a kupní sílou obyvatel. Ceny panelákových bytů přesně podle předpovědi klesají. U kanceláří a ostatních komerčních nemovitostí zase klesají výnosy - cena takových nemovitostí roste, ale tento proces je dlouhodobý a byl akcelerován v loňském roce pod vlivem blížícího se vstupu do EU, takže to rovněž není žádná novinka. Do země přicházejí noví realitní investoři, mediálně nejznámější jsou nyní irští, ale opět - přicházet začali už v průběhu loňského roku. 2. Trh roste a je již poměrně vyspělý, i když se zatím chová jako typický teenager (je mu 14 let). Předpokládáme, že nejméně několik dalších let by trh měl nadále růst bez nebezpečí recese, pokud bude i česká ekonomika dobře fungovat. Problémů je ale více než dost. Kromě těch tradičních - bídný stav na obchodních rejstřících, stále nevyhovující práce katastrálního úřadu v Praze, který je pro celý trh klíčový, dlouhé a byrokratické povolovací procesy, špatná vymahatelnost práva apod. - se nyní jako potenciální problém jeví nástup nové vlády. Ta nedělala dobrý dojem, už když se tvořila, a představuje pro někoho skrytou, pro někoho otevřenou hrozbu pro další vývoj ekonomiky a tím i pro trh nemovitostí. Rád bych se mýlil. Jiří Bulan obchodní ředitel IPB Real 1. Vstup ČR do EU nevyvolal na trhu realit žádné velké změny, zejména nedošlo k žádnému převratnému vstupu zahraničních zájemců o koupi nemovitostí. Naopak euforie zvyšování cen, která zavládla před vstupem, pominula a nyní se zvolna u některých typů nemovitostí (např. panelové byty na sídlištích) neadekvátní ceny vrací zpět k cenové úrovni před zhruba devíti měsíci. 2. Za zmínku stojí skutečnost, že na trh mají stále větší vliv média. Právě mediální informace mají na svědomí hlavní výkyvy stability trhu. Zveřejňované prognózy - bez ohledu na jejich kvalifikovanost - silně ovlivňují zájemce o bydlení a vyvolávají podobné situace, jako byl právě zvýšený růst cen před vstupem ČR do EU. Trh se nicméně zklidňuje a stabilizuje, ceny se přizpůsobují poptávce. Současný stav je takový, že rozšiřující se nabídka a nové projekty umožňují širší volbu pro kupující. Celkově dosud příznivé situace na trhu s novým bydlením stále ve větší míře využívají developerské společnosti a zahajují výstavby mnoha nových projektů, představujících stovky a tisíce bytů. Z hlediska poptávky je dnes jasně patrný stoupající zájem o bydlení v osobním vlastnictví, naopak ubývá však klientů kupujících nemovitosti za účelem spekulace s cenou a investic do nemovitostí s očekávaným závratným výnosem z pronájmů. Ceny nemovitostí se také začínají diferencovat stále více v závislosti na kvalitě poskytovaného bydlení, přičemž sílí role „adresy“. Jan Sadil generální ředitel Českomoravská hypoteční banka 1. Očekávání, že dojde k prudkému nárůstu cen nemovitostí v souvislosti s přistoupením ČR do EU, se nepotvrdilo. Ačkoliv ceny vybraných nemovitostí v žádaných lokalitách stále mírně rostou, projevuje se i určitá stagnace až pokles cen u méně atraktivních nemovitostí a lokalit, když se jedná zejména o panelové domy. 2. Poptávka po rezidenčních nemovitostech je i nadále výrazná, nicméně můžeme pozorovat určité uklidnění trhu. To může být způsobeno jak dovolenými, tak určitým vyčkáváním prodejců i kupujících. Navíc mnoho občanů si pořídilo bydlení kvůli zmíněným obavám v určitém předstihu. Nadále je zájem o dobré nemovitosti v žádaných lokalitách, ale nákup už není tak hektický, méně už platí, že byty jsou rozprodány ještě před tím, než se poprvé „kopne do země“. Problémem deformujícím trh nemovitostí stále zůstává nedořešená deregulace nájemného. Také státní podpora hypotečního úvěrování není ideální, nadějí by mohla být nová vláda a její program. Současný mírný růst úrokových sazeb hypotečních úvěrů nemá zásadní dopad na trh nemovitostí. Úrokové sazby hypotečních úvěrů se zvyšují pouze o desetiny procent, což na výši splátky ani zájem o hypotéky nemá rozhodující vliv. Cory Hrnčiřík vedoucí výzkumu pro střední a východní Evropu, CB Richard Ellis 1. Pražský trh s komerčními realitami nezaznamenal žádné výrazné změny, i když jsme mohli vidět větší zájem ze strany institucionálních investorů. Pro mnoho západních investorů vstup České republiky do EU vytváří snadnější přístup a méně riskantní prostředí na trhu. Mnoho nových investorů ovšem bývá překvapeno tím, že někteří z jejich konkurentů jsou již v tomto prostředí etablováni a trh sám o sobě je vyspělejší, než předpokládali. Ve skutečnosti zde ale v současné době není dostatek kvalitních investičních příležitostí, a tak někteří z nich mohou odejít s nepořízenou. 2. Je možné vidět zpomalení na trhu s kancelářskými prostorami v P raze. Naše průzkumy trhu ukazují, že poptávka v první polovině roku 2004 se nachází na úrovni 44 % poptávky stejného období minulého roku. Zaznamenali jsme také zpomalení dodávky nové výstavby, což pomohlo zastavit další zvyšování míry neobsazenosti - ve 2. čtvrtletí tohoto roku bylo dokončeno pouze pět budov, z čehož jejich velká část stále zůstává neobsazená. Míra neobsazenosti na pražském trhu s kancelářskými prostory vzrostla o 0,9 procentního bodu na 13,8 %. Na základě našich odhadů nabídky a poptávky po kancelářských prostorách ale očekáváme, že do konce roku klesne pod 13 %. Alois Lanegger generální ředitel Raiffeisen Real Estate 1. Žádný přímý vliv nevidíme. Obecně však zaznamenáváme zvýšení poptávky po leasingovém financování nákupu realit. To může jednak souviset s tím, že podniky načasovaly realizaci investic přibližně na dobu přistoupení ČR k EU, ale také to může mít souvislost s požadavky EU, které chtějí mnozí využít. Vstup ČR do EU podle mne dlouhodobě pozitivně ovlivňuje investice do výrobních nemovitostech, zatímco u administrativních objektů, nákupních center a bytů jsou dopady jen minimální. 2. Již jsem zmínil rostoucí poptávku pro výrobních nemovitostech, která souvisí s přístupem k EU. V oblasti administrativních budov je trh beze změn - v P raze nabídka převyšuje poptávku a v ostatních velkých městech se trh pomalu rozvíjí. V oblasti nákupních středisek máme za to, že trh pro velké supermarkety je relativně „plný“. Co se týká bytů, je potřeba rozdílná v závislosti na regionech. Pro Prahu by měl být každopádně velký boom u konce. Zbyněk Passer ředitel marketingu Passerinvest Group 1. Dopady se různí podle segmentů trhu. Například v sféře skladových a logistických areálů jsou dnes patrné dva protisměrné pohyby. Na straně jedné řada evropských výrobců a distributorů směřuje k přímým dodávkám s vypuštěním meziskladů v ČR. Na straně druhé si zesilující kamionová přeprava vynucuje hledání skladovacích příležitostí pro překlad zboží směrem dále na východ, kam řada evropských i českých dopravců nechce vozit zboží kvůli bezpečnostním rizikům. Naopak ve výstavbě administrativních budov zatím nelze zaznamenat téměř žádný posun. Řada nadnárodních společností ovšem zvažuje přesun části svých kanceláří do střední a východní Evropy. 2. Hovořím-li o sektoru administrativních prostor, první pololetí roku 2004 patří z hlediska nabídky k celkově k nejslabším za poslední roky. Návaznost na rekordní rok 2003 tento rozdíl ještě zvýrazňuje - jde o meziroční pokles o 43,6 %. Uvidíme, zda podzim přinese dlouho očekávanou novou poptávku po kancelářích. Na trhu chybí velcí nájemci. Podle mého názoru to může vést k přehodnocování záměrů některých developerů ve smyslu odklonu od spekulativně budovaných projektů k předpronájmům. Rizika plynoucí z rostoucí neobsazenosti totiž mohou být nepříjemná. Jen z prvního na druhé čtvrtletí vzrostla neobsazenost nových kanceláří z 12,9 na 13,8 %. **STŘEDNÍ EVROPA: CENY SE ZKLIDNILY Ceny se v nových zemích Evropské unie ve střední a východní Evropě zklidnily a v některých segmentech a lokalitách dokonce klesají. V letech, která předcházela letošnímu květnovému rozšíření Unie přitom ceny výrazně stoupaly. Vstup do Unie se projevil například v Litvě, kde ceny domů a bytů během několika měsíců vyskočily o čtvrtinu, což platí i pro Lotyšsko, ale tady byl posun cen výsledkem oslabení dolaru. V Praze se ceny v nejžádanějších historických čtvrtích zvýšily za poslední rok dvojnásobně. Podobně se v Rize zvýšily ceny obecně o 50 procent a v historickém centru o 100 procent. Ve Varšavě se ceny za poslední dva roky zvýšily o 30 až 50 procent v lukrativních lokalitách a o 10-20 procent ve zbytku města. Téměř všude ale cenová bublina po 1. květnu splaskává. Ceny sice zůstávají vysoké, začínají ale klesat ceny starých bytů. V Bratislavě například za poslední měsíce klesly o pětinu a v Praze je pokles od května podobný.
