Vlastníci jsou někdy nuceni podepsat vyděračské smlouvy
Vysoké ceny obilí zdražují nejen pečivo, mají vést i k růstu cen zemědělské půdy. Odborníci očekávají, že lukrativní pěstování obilí a řepky spolu se zvyšujícími se dotacemi vyplácenými na hektar rozhýbají dlouhodobě stagnující trh se zemědělskými pozemky. Měla by to být dobrá zpráva pro vlastníky těchto nemovitostí, jichž je v Česku kolem dvou a půl milionů. Jenže prognózy o nastartování trhu slyšeli majitelé už před lety – oživení cen mělo nastat po vstupu do Evropské unie, místo toho první dva roky dokonce klesly. Teď se zdá, že karta se obrací; ceny půdy pozvolna stoupají díky zájmu zemědělců i dalších investorů, počínaje tuzemskými a zahraničními firmami zabývajícími se nemovitostmi po jednotlivce, kteří do půdy ukládají peníze.
Nelze nevydělat.
„Je to rozumná investice. Zemědělská půda u nás leckde stojí pár korun a časem bude mít určitě vyšší cenu. Dají se nakoupit i větší plochy s tím, že jednou z toho budete něco mít. Ale není to o miliardách, ani desítkách milionů,“ říká Jiří Pácal, člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Sám využil nabídky na odkup státní půdy, kterou Pozemkový fond prodává za výhodných podmínek – nízká cena a třicetileté splátky. „Za cenu jednoho bytu v Praze můžete nakoupit obrovské latifundie,“ porovnává Pácal, který se nepovažuje za experta na tuto oblast realit. Takoví u nás ani neexistují, anebo se dobře skrývají. Realitní kanceláře se zemědělskými pozemky buď nezabývají vůbec, nebo jen okrajově. Tyto obchody pro ně nejsou zajímavé, protože v porovnání s ostatními nemovitostmi se jich uskuteční velmi málo. Převažuje nabídka nad poptávkou, udržující velmi nízké ceny parcel. A to znamená i nízké provize.
Jiné představy o ceně.
„V nabídce máme poměrně dost zemědělské půdy, ale není o ni zájem. Prodávající mají často nesmyslnou představu, chtějí stejně jako za stavební pozemek,“ sděluje své zkušenosti obchodní ředitel M&M reality Miroslav Jonáš. Dodává, že největší zájem kupujících je o parcely, které se dají převést na stavební. “Už to ale není, co bývalo. Lukrativní lokality jsou rozprodané a další převody jsou kvůli přísnějším předpisům složitější. V menších obcích ale ještě příležitosti jsou,” tvrdí Jonáš. Podobně popisuje trh se zemědělskou půdou Iva Secká, makléřka realitní kanceláře Patriot, operující v pěti moravských okresech včetně úrodné Hané. “Z deseti nabízených pozemků se prodá tak jeden. Většinou nakupují půdu poblíž obce spekulanti s vyhlídkou, že v budoucnu se změní na stavební. Po parcelách hluboko v poli je poptávka minimální,” dokresluje Secká. Obchodní ředitel realitní kanceláře Sting Michal Pitucha pozoruje rozdíl mezi Čechy a Moravou: “V Čechách je zájem o půdu větší. Celkově je ale tento trh málo dynamický.”
Místo pro větrníky.
Jako jediný specialista na zemědělské nemovitosti v Česku se na webové stránce představuje realitní kancelář, která si prý na nezájem klientů nestěžuje. Má prý práce dost, proto nestojí o publicitu. Majitel této malé firmy tvrdí, že v posledních dvou třech letech se setkává s vyšší poptávkou po půdě, což přičítá především tomu, že zemědělství je na tom ekonomicky lépe a banky na tuto investici ochotněji půjčují. V poslední době zaznamenal sháňku po pozemcích, které chtějí noví majitelé využít pro obnovitelné zdroje energie, třeba pro stavbu větrné elektrárny nebo fotovoltaické jednotky. Kdo by chtěl uložit peníze, ať koupí půdu, než aby je nechal ležet v bance, radil by realitní obchodník. Muž dodává, že příhodné podmínky pro takovou investici jsou zejména v lokalitách, kde hospodaří jeden velký podnik a k vlastníkům se chová jako monopol - platí nízké nájemné, někdy žádné. Půdu si však leckdy pojistil desetiletou či patnáctiletou nájemní smlouvou, což obchodům brání.
Pevnou půdu pod nohama.
Prodat půdu není totéž, jako prodat byt nebo kancelář. I proto se obchody dějí nejčastěji bez zprostředkování realitních kanceláří. Zemědělec, který hospodaří na pronajatých pozemcích, osloví vlastníka – to je asi nejběžnější způsob, což ještě neznamená, že se tak běžně děje. Půda v žebříčku investičních priorit je na předním místě u soukromých zemědělců. Družstva a obchodní společnosti, které u nás hospodaří zhruba na třech čtvrtinách zemědělské půdy, jako by nestály o pevnou půdu pod nohama a mnohdy upřednostňují pořízení nejmodernějších technologií a strojů. “Velké podniky necítí potřebu kupovat půdu, když jim stát zajistí laciné nájmy. Jejich výše se odvíjí od té, kterou u státní půdy nastavuje Pozemkový fond. Trh tady nefunguje, deformovaná je jak nabídka, tak poptávka,” hodnotí předseda Svazu vlastníků půdy František Janda.
“Extrémně vysoký podíl pronajímané půdy je specifikem českého zemědělství, v Evropské unii nemá obdoby,” připomíná Jiří Němec z Výzkumného ústavu zemědělské ekonomiky (VÚZE), který dlouhodobě analyzuje trh se zemědělskou půdou. Porovnává, že z celkové výměry se u nás pronajímá 85 procent, v evropské patnáctce je průměr čtyřicet procent. Nezdravé české skóre přitom snižují soukromí zemědělci, kteří podle statistického šetření v roce 2005 hospodařili ze 36 procent na vlastní a ze 64 procent na pronajaté půdě. Družstva, akciové společnosti a “eseróčka” obdělávaly 95 procent pronajaté půdy.
Trhu vládne stát
- Od vzniku České republiky v roce 1993 do první poloviny roku 2006 změnilo vlastníky 777 tisíc hektarů zemědělské půdy (celkem je asi 4,2 milionu hektarů, z toho na téměř 3,6 milionu hektarů jdou dotace).
- Největším prodejcem byl stát, který od roku 1999 zprivatizoval přes 343 tisíc hektarů.
- Nejvíce půdy - asi 58 procent – se prodalo ve výměrách nad pět hektarů k zemědělskému užití.
- Nejvíce transakcí – přibližně polovina – proběhlo u pozemků do 0,1 hektaru, které slouží převážně pro stavební účely.
- Průměrné tržní ceny (nehledě na polohu, velikost pozemků a jejich využití) značně kolísají: od roku 1993 do roku 2001 postupně rostly, pak začaly klesat. Nejvýrazněji spadly pozemky nad pět hektarů – z 5,57 koruny za metr čtvereční v roce 2001 na loňských 3,36 koruny.
- Průměrná tržní cena dosahuje jen 73 procent průměrné úřední ceny (úřední ceny stanoví vyhláška ministerstva financí podle úrodnosti půdy).
- Tržní ceny jsou u nás asi třináctkrát nižší než v Německu a 25krát nižší než v Nizozemsku.
Pramen: VÚZE, MZe
Šéfové pro sebe.
Zatímco mnozí soukromí zemědělci každou ušetřenou korunu investují do nákupu půdy, domluví-li se s vlastníkem, velké podniky se ji dosud snažily získat jen okrajově. Na půdu jako na základ pro podnikání v zemědělství myslí spíš manažeři zemědělských akciovek, kteří postupně pracují na zúžení počtu akcionářů (bývá jich i přes tři sta), současně si kupují pozemky a směřují k tomu, že firmy časem ovládnou. Družstva a akciové společnosti většinou nechuť nakupovat půdu vysvětlovaly tím, že jim na ni nezbývají peníze. Poměry se ale mění. „Pozitivní vývoj v zemědělství a naprosto nová situace po letošních žních, kdy se po mnoha letech vzpamatovala cena obilí, se odrazí na trhu s půdou. Vzhledem k určité setrvačnosti to bude během příštího roku,“ předpokládá prezident Agrární komory Jan Veleba. Domnívá se, že půdu se budou snažit získat hlavně zemědělci víc zaměření na rostlinnou výrobu. „Díky cenám obilí a řepky začnou nakupovat,“ myslí si. Vyšší poptávka by měla zvednout tržní ceny půdy, které jsou zpravidla nižší než odhadní.
Zbytečný strach z novely.
Pro vlastníky, kteří chtějí pozemky prodat, je nejlepší, když do oblasti vstoupí zahraniční investor a rozvíří stojaté vody na trhu. Italové, Němci, Belgičané, Nizozemci, Irové a další cizozemci u nás nakupují půdu, přestože teoreticky jim to nedovoluje devizový zákon. Formální překážku (sedmileté moratorium na prodej půdy cizincům) překonají snadno - stačí založit firmu a nakupovat přes ni. Zbytečné divadlo proto letos v březnu sehrála ve sněmovně levice při projednávání vládní novely devizového zákona, kdy zahrála na citlivou strunu výprodeje české půdy. Kabinet s novelou přišel kvůli nesouladu platného předpisu s unijním právem, ale s tím si Parlament hlavu neláme. Sněmovní rozpočtový výbor návrh zamítl a zemědělský výbor jeho projednávání přerušil na dobu neomezenou. Znalci trhu s nemovitostmi se shodují na tom, že po schválení novely by se nic moc nezměnilo. „Trhu by spíš pomohlo, kdyby obce upravovaly své územní plány, protože je nedostatek stavebních pozemků,“ říká Miroslav Jonáš z M&M reality.
Nápadně nevýhodné!
Pachtovné na rozdíl od tržní ceny půdy už v minulých letech postupně rostlo, existují ale velké rozdíly dané především konkurencí v konkrétní oblasti. „Loni průměrné nájemné překročilo dvě procenta z úřední ceny půdy. V Evropské unii jsou to tři procenta,“ uvádí ekonom Jiří Němec. Celorepublikový průměr se pohyboval kolem 1100 korun na hektar, ale v úrodných oblastech, kde se o půdu pere víc zemědělců, je i trojnásobný. Některé podniky však za užívání půdy platí vlastníkům jen minimum, někde ani to ne. Majitelé pozemků jsou nuceni přistupovat na nápadně nevýhodné podmínky, který jim ve smlouvě nadiktuje podnik, široko daleko jediný. Výjimkou není ani předkupní právo, které si zemědělský podnik dosadí do smluv, pokud by chtěl vlastník svůj majetek zpeněžit. Ve strachu, že přijdou o práci, si vlastníci - zaměstnanci družstva nebo akciovky - nedovolí prodat půdu někomu jinému. „Vlastníci jsou stále omezováni ve svobodném nakládání s pozemky. Politika v posledních osmi letech nadřadila užívací práva nad vlastnická,“ kritizuje předseda svazu vlastníků.
„Stále více vlastníků ale už začíná využívat svých práv a nechtějí svůj majetek nechávat jen tak. Volají k nám do kanceláře a chtějí poradit,“ říká tajemník Asociace soukromého zemědělství Jaroslav Šebek.
Gandalovičova skupina.
Zhruba před měsícem ustavil ministr zemědělství Petr Gandalovič (ODS) pracovní skupinu, aby vytvořila strategii nakládání s půdou. Přizval do ní představitele vlastníků, uživatelů, obcí a dvou institucí spojených s půdou – Pozemkového fondu a Ústředního pozemkového úřadu. „Je jasné, že když vedle sebe sedí zástupci vlastníků a uživatelů, ne na všem se shodnou,“ uvědomuje si Gandalovič. Čeká, že od lidí z terénu dostane podněty, jak řešit složité otázky spojené s půdou, avšak ti si od nové skupiny moc neslibují. „Vždy je to o tom, že se musí domluvit vlastník se zemědělcem,“ poznamenává předseda Asociace soukromých zemědělců Stanislav Němec.
Pomalu každý ze členů skupiny má jiné představy o tom, co je třeba akutně řešit, a co by naopak upozadil. Pro vlastníky je jednoznačně nejdůležitější rychlý posun v komplexních pozemkových úpravách, jak to ve svém prohlášení slíbila Topolánkova vláda. Ty ale nepálí Agrární komoru, hájící zájmy především velkých podniků, které o pozemkové úpravy nestojí a někdy se jim i nátlakem na vlastníky snaží bránit. Komplexní pozemkové úpravy totiž znamenají konec nájemních smluv a po uskutečnění akce uzavírání nových. A to je velká příležitost pro vlastníky, aby si s uživatelem dohodli lepší podmínky.
Proč komplexní pozemkové úpravy?
- Stojí o ně obce a vlastníci.
- Vyjasní vlastnické vztahy.
- Zpřístupní pozemky.
- Sníží rozdrobení půdy.
- Vrací do krajiny polní cesty.
- Součástí jsou výsadba nové zeleně, protierozní valy, vodohospodářská opatření.
- Obce, jimž se půda převádí do vlastnictví, mohou snáze uskutečňovat své plány (třeba stavět cyklostezky).
Není nad vlastní zkušenost V Milínově na Rokycansku, kde s rodinou žije a farmaří Pavel Moulis, už komplexní pozemkové úpravy na žádost obce proběhly. Před nimi měl mladý zemědělec svých dvacet hektarů rozdrobených ve 45 parcelách a hospodařil na cizích pozemcích, které měl v takzvaném „zatímním užívání“, protože jeho vlastní půda byla fyzicky nepřístupná. Po úpravách ji má ve čtyřech kusech a krávy na maso již chová na svém. „To je pro mě nesmírně důležité. V pastevním areálu jsem mohl zatlouct impregnované kůly, které mají životnost dvacet let, ale jsou také dražší. Na svých pozemcích mohu vysadit stromy jako přirozené stíniště pro dobytek,“ pochvaluje si. Do krajiny chce vrátit i některé „drobnosti“, které z ní vyhnalo velkoplošné hospodaření. Třeba remízky nebo potok svedený do trubek. Moulis říká: „Nad obcí už jsou dva protierozní valy, tedy široké zatravněné příkopy, které zachytí vodu. Nehrozí nám, že bláto z polí zaplaví náves a sklepy.“
Peníze by byly.
„Brzdou rozvoje trhu s privátní půdou jsou pozemkové úpravy,“ správně vnímá Gandalovič, zatím však podniká kroky, které vyvolávají rozpaky. O peníze výjimečně nejde, po hubených letech vyhradila Topolánkova vláda v letošním rozpočtu 700 milionů korun, na příští rok 800 milionů. Za vládnutí socialistů se balík peněz vyčleněných na pozemkové úpravy přímo ve státním rozpočtu snižoval až na nulu pro předminulý rok, nejnutnější prostředky se pak seskládaly z různých zdrojů, aby se alespoň nezastavily již rozjeté projekty. Nedostatečné financování pozemkových úprav v minulých třech letech potvrdil v letošní zprávě i Nejvyšší kontrolní úřad.
Cesty a aleje platí Brusel.
Na pozemkové úpravy jdou také evropské peníze – předvstupní program Sapard pomohl třičtvrtě miliardou korun, přes 1,6 miliardy poskytl operační program pro zemědělství. Od letoška do roku 2013 má pozemkové úpravy podpořit více než pěti miliardami korun Program rozvoje venkova, s dalšími dotacemi se počítá v operačním programu životní prostředí. Z evropských fondů je možné financovat především nové polní cesty, výsadbu stromořadí, suché poldry a rybníky s retenčními prostory jako ochranu proti záplavám a také tolik důležité zásahy proti erozi půdy, jejíž rozšíření je u nás v důsledku necitlivého velkoplošného hospodaření alarmující. Aby se využily všechny unijní peníze, je nutné udělat první krok – dát z národních zdrojů dostatek prostředků na zahájení nových pozemkových úprav. Letos se jich díky finančnímu posílení otevře rekordní počet 283 na výměře 122 tisíc hektarů.
Možná rychleji, ale dráž.
Ministr Gandalovič chce do veřejných zakázek na komplexní pozemkové úpravy vnést nový řád. „Soutěže se budou odehrávat pod kontrolou našeho centrálního zadávacího pracoviště. Systémová změna v příštích letech výrazně zrychlí pozemkové úpravy a také jejich cena se sníží,“ věří. Dosud tendry na projekční, geodetické a stavební práce vypisovaly jednotlivé pozemkové úřady. Chystanou novinkou, kterou ministerstvo příští rok nejprve vyzkouší u zakázek na stavby polních cest, má být výběr rámcových dodavatelů asi v šesti regionech. V každém by mělo být několik rámcových partnerů, vybraných v otevřeném řízení, a zakázky jim už budou přidělovány v minitendrech. Lidé, kteří vidí do organizace zakázek, uznávají, že může dojít ke zpružnění. Rozhodně ale nevěří tomu, že pozemkové úpravy vyjdou levněji. Cenu v minulých letech stlačila větší konkurence, což při kšeftech rozdaných na dva až čtyři roky několika málo desítkám firem nejspíš nehrozí.
Šachy s úřady.
Pozemkové úpravy jsou hlavní náplní činnosti pozemkových úřadů, jejich pozice se však v roce 2003 oslabila a slábne dál. Z okresních úřadů (resortu vnitra) přešly pod zemědělské agentury (ministerstvo zemědělství), které si odborníky přes pozemky půjčují pro své úkoly. A mezi oběma úřady panuje značná nevraživost. „Pozemkové úřady jsou v katastrofálním stavu. Čekali jsme, že za této vlády, která slibuje posílení vlastnických vztahů k půdě, se neutěšený stav zlepší, ale neděje se tak,“ s nelibostí sleduje Janda. Spojených zemědělských agentur - pozemkových úřadů se týká i šestiprocentní personální redukce, zpravidla se dotkne druhé půlky dvojúřadu. Při značném rozsahu práce se to už zřejmě projeví na její kvalitě, upozorňují zasvěcení odborníci. Gandalovič výhledově počítá se samostatnými pozemkovými úřady, které by od zemědělských agentur převzaly evidenci LPIS, což je nezbytná registrace pozemků pro čerpání dotací. „Vyžaduje to úpravu zákona, takže přeměna je reálná v horizontu roků,“ dodal.
Státní kapitola.
Gandalovičova skupina má rovněž posoudit, jak vyhovuje zákon o prodeji státní půdy. V Parlamentu je nyní malá novela, která by měla zavedením kaucí zamezit spekulacím při nákupech. „Ve druhé polovině příštího roku chceme přijít s velkou novelou, která by měla více upravit předkupní právo současných nájemců a řešit otázku, zda dávat do aukcí půdu bez ohledu na její další využití,“ nastínil ministr. Pozemkový fond ročně prodává přes 60 tisíc hektarů, nejlepší parcely jsou už pryč a na řadu přicházejí problematické. „Proč nyní řešit státní půdu, když většina prodejů už proběhla? U nás je zprivatizovaných kolem 80 procent pozemků,“ říká Gabriel Kužel, který hospodaří na Chebsku.
Pozemkový fond má dle mluvčího Michala Bureše celkem odstátnit 500 tisíc hektarů, z toho dosud převedl na nové vlastníky 382 tisíc hektarů. „Nyní zjišťujeme, kolik půdy je třeba ponechat pro jiné resorty, přes 40 tisíc hektarů rezervujeme na církevní restituce. Celkově by se mělo vyčlenit kolem sto tisíc hektarů,“ počítá Gandalovič. Není nad to se dostat ke státní půdě, pro zemědělce je to neopakovatelný obchod – cena za hektar byla loni v průměru necelých 33 tisíc korun, roční splátky rozložené na třicet let pokryjí z dotací. A ještě jim zbude. Dá se čekat, že o poslední zbytky státních pozemků bude ještě lítý boj.
