Čtu nejrůznější věci, ale máloco mě pobavilo tak jako vysvětlení, proč se na mladé žadatele o hypotéky budou vztahovat jiné ukazatele.
„Součástí návrhu je i ustanovení, kterým se poskytuje úleva pro mladé do 36 let. Mladí žadatelé jsou specifickou skupinou, která je v počáteční fázi ekonomické aktivity, kdy má nižší úspory a relativně nižší příjmy. Proto byl navržen koncept dílčí úlevy z plnění úvěrových ukazatelů v podobě jasně definovaného zmírnění limitů,“ vysvětlila Anna Fuksová z tiskového oddělení ministerstva financí, proč se budou na mladé lidi uplatňovat jiné ukazatele pro získávání hypoték.
Máloco totiž tak pěkně popírá prvotní účel nějaké regulace jako právě tohle. ČNB získá ze zákona možnost určovat poměry mezi čistým příjmem a dluhem (DTI) či dlužní službou (DSTI), případně výší hypotéky v poměru k tržní hodnotě nemovitosti (LTV). Zjevně se domluvila s ministerstvem financí, za cenu toho, že sníží regulatorní nároky pro tu fakticky nejohroženější skupinu – mladé rodiny do 35 let.
Uvažujete o hypotéce? Spočítejte si její výši v kalkulačce
Celým smyslem „makroprudenčních opatření“ je zamezovat vedlejším důsledkům uvolněné měnové politiky na trh bydlení. Byty představují v očích mnoha konzervativních investorů „bezpečné“ aktivum, a tak není překvapivé, že se erozi reálné hodnoty svých vkladů či záporných výnosů z vládních dluhopisů brání investicemi do realit. Ceny tak stoupají, nahoru je nota bene žene obliba krátkodobých pronájmů, zprostředkovaných platformami typu Airbnb, ale hlavně chybějící nabídka dostupného bydlení.
ČNB nejdřív DTI a DSTI formou doporučení a velmi přitom stála o to, aby měla možnost stanovit je přímo ze zákona (což se bankovním domům velmi nelíbilo). Nyní se za cenu výjimky, které celý smysl nástrojů tohoto typu staví na hlavu, novela zákona o ČNB předloží do vlády a pak i do parlamentu. To už to můžou v ČNB celé zrušit hned a na nějaké projednávání ve vládě ani nečekat. Vypadalo by to jako vstřícný krok.
Splácíte hypotéku?
Nejde o to, zda mladým rodinám chcete nebo nechcete dopřát vlastní bydlení (jistěže ano), ale jaká opatření slouží dosažení cíle. Nobelista makroekonom Jan Tinbergen mluvil o jednom nástroji na jeden cíl, na Slovensku říkají stejně výstižně, avšak o poznání lidověji, že nemůžete chtít „naraz žrať aj s..ť“.
Takže pro dostupné bydlení pro mladé rodiny jsou důležité nástroje na straně nabídky (vhodné obecní či státní pozemky, které se poskytují právě podmínkou výstavby cenově dostupných bytů, což lze dobře soutěžit), tak finanční nástroje, které takové byty zpřístupňují lidem na začátku pracovní dráhy s nižšími příjmy, ale růstovým potenciálem. Takže buď garance, nebo zvýhodněné podřízené půjčky, něco tohoto typu mají skoro všude, protože mezera mezi vlastními zdroji a objemem hypotéky je univerzální problém mladých všude na světě.
Tím dosáhnete jednak rozložení rizika, takže chráníte stabilitu bankovní soustavy (ručí obvykle stát nebo státní subjekt), ale také použijete správný nástroj na řešení problému.
Čím dál nedostupnější bydlení: Praha už je dražší než Mnichov
Výjimka z pravidla, která z něj dělá frašku, nebude menší blbostí jenom proto, že ji uplatňují i v jiných zemích.
Pokud mladé rodiny dostanou hypotéky s vysokým LTV, DTI a DSTI, budou samozřejmě v příští recesi v horší situaci, zvlášť kdyby se jednou ceny nemovitostí zhouply, jakkoli se to dnes jeví jako nepravděpodobné.
Ručí nejen svým obydlím, ale i celým svým budoucím cash-flow nad nezabavitelné minimum. Před insolvencí by je líp ochránilo třeba zavedení hypoték s ručením výhradně samotnou nemovitostí (limited recourse), což je obvyklé v USA, v Evropě v podstatě zcela neznámé, kdy se banky mohou hojit jen na samotné nemovitosti a ničem jiném. Navíc, v zemi, která upravuje osobní insolvenci tak nešikovně jako my, by měl tenhle produkt jako povinná nabídka všech poskytovatelů hypoték (pro možnost snadného cenového porovnání) opravdu smysl. Tedy mně připadá o dost chytřejší než pravidlo s výjimkami.
