Co je to výpovědní lhůta z nájmu bytu
Výpovědní lhůta z pronájmu představuje ochrannou dobu, která má nájemci zajistit dostatek času pro hledání nového bydlení, zatímco pronajímatele chrání, aby nepřišel o zisk z nájmu v době, kdy bude hledat nového nájemníka. Podmínky výpovědi nájmu včetně stanovení délky výpovědní lhůty a povinností pronajímatele i nájemce stanovuje zákon č.89/2012 Sb., nový občanský zákoník.
Výpovědní lhůtu a její délku pak ovlivňuje jednak typ sjednané nájemní smlouvy (na dobou určitou nebo neurčitou) a jednak také to, zda smluvní strany dodržují povinnosti, které jim ze smlouvy vyplývají. Informace o výpovědní lhůtě v případě ukončení nájmu by měla být uvedena v příslušné nájemní smlouvě, která musí být vždy písemná.
Délka výpovědní lhůty z bytu
Zákonná výpovědní lhůta z nájmu je stanovena na dobu tří měsíců a začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce, který následuje po měsíci, kdy byla výpověď z nájmu druhé straně doručena. Tato doba je závazná jak pro pronajímatele, tak pro nájemce, pokud není v nájemní smlouvě ujednáno jinak a za předpokladu, že jedna ze smluvních stran neporuší zvláště hrubým způsobem podmínky dané smlouvy.
Kdy je možná okamžitá výpověď z nájmu
Nový občanský zákoník (NOZ) stanovuje tři stupně porušení povinností vyplývajících z nájemní smlouvy, kterých se nájemce může dopustit. Aby mohl pronajímatel nájem ukončit, je potřeba, aby se nájemník provinil vůči nájemní smlouvě hrubým způsobem, což odpovídá druhému stupni závažnosti uvedenému v NOZ. V takovém případě lze nájem vypovědět se standardní tříměsíční výpovědní lhůtou.
Mírné porušení podmínek smlouvy, tedy první stupeň závažnosti, není důvodem k ukončení nájmu, avšak pronajímatel může nájemci doručit písemnou výtku, kterou lze využít v případě řešení pozdějších konfliktů. Třetí stupeň neboli obzvláště hrubé porušení, je naopak důvod pro výpověď nájemní smlouvy s okamžitou platností.
Avšak okamžitá výpověď nájmu, tedy ukončení nájmu bez výpovědní lhůty, také není ve skutečnosti tak rychlá, jak se její označení tváří. Než pronajímatel vypoví nájemci smlouvu za zvláště hrubé porušení smluvních podmínek, musí ho nejprve na daný problém upozornit a umožnit mu situaci napravit. Pokud i přes tuto výzvu nájemník své prohřešky nenapraví, musí se vystěhovat do jednoho měsíce ode dne ukončení nájmu.
Co když se nájemník odmítá vystěhovat
Noční můrou každého pronajímatele je situace, kdy se problémový nájemník i přes písemnou výzvu pronajímatele a uplynutí výpovědní lhůty nájmu odmítá z bytu vystěhovat. Není totiž možné jej násilím vyvést z bytu a vyházet mu věci na ulici. Tím by byl dotyčný omezen na osobní svobodě a mohl by majitele pronajaté nemovitosti žalovat.
V takovém momentě nezbývá pronajímateli nic jiného než se obrátit na soud. Bohužel soudní řízení týkající se podobných případů se táhnou obvykle dlouhé měsíce a trvá velice dlouho, než je vůbec možné učinit další kroky, kterými je exekuce a povolení k vystěhování dotyčné osoby. Samotné exekuci totiž předchází nejprve soudní výzva k vyklizení a uvolnění bytu, kterou může nájemce opět ignorovat. Teprve po nějaké době, kdy dotyčný nejeví žádné známky toho, že by měl v úmyslu byt opustit, se soud případem zabývá dále a čeká se na povolení k exekuci.
Jedinou možnou prevencí, jež může řešení takové situace urychlit, je uzavřít nájemní smlouvu u notáře, jejíž součástí bude doložka přímé vykonatelnosti. Musí s tím však souhlasit samozřejmě obě smluvní strany. Tato doložka umožňuje pronajímateli v případě nevole nájemce se vystěhovat, aby se obrátil na exekutora bez nutnosti řešit celou záležitost nejprve u soudu. Tím se obvykle celý proces urychlí o několik měsíců.
Výpověď nájmu dohodou
Jednou ze situací, kdy může být výpovědní lhůta nájmu kratší než tři měsíce, je případ, kdy se tak nájemce dohodne s pronajímatelem a oba s daným řešením souhlasí. V daném momentě stačí ukončit nájem dohodou, kterou je nutné sepsat písemně a uvést v ní, na jakém termínu ukončení nájmu a předání bytu se smluvní strany domluvily.
Pokud je pronajímatel schopen zajistit rychle nového nájemníka nebo za sebe má nájemce spolehlivou náhradu, kterou pronajímatel schválí, není obvykle problém uvolnit byt dříve. Pakliže ale nový nájemce zatím k dispozici není, je pouze na dobré vůli majitele bytu, zda vyjde stávajícímu nájemníkovi vstříc a nechá ho odejít, aniž by po něm chtěl nájemné za dobu odpovídající výpovědní lhůtě stanovené ve smlouvě.
Výpověď nájmu na dobu určitou
V dnešní době se nejčastěji sjednává nájemní smlouva na dobu určitou, která má částečně chránit pronajímatele před nezodpovědnými nájemníky a neplatiči. Tento typ závazku může být však výhodný také pro samotného nájemce. V momentě, kdy se blíží konec doby, na kterou byla sjednána nájemní smlouva, výpovědní lhůta neběží.
Nájem skončí v případě smlouvy na dobu určitou dnem stanoveným v listině. To znamená, že při podpisu nájemní smlouvy je nájemník obeznámen s termínem konce pronájmu a je pak pouze na něm a na pronajímateli, zda bude nájemní smlouva prodloužena, či nikoliv. Pokud by nájemce chtěl ukončit nájem dříve, může tak učinit pouze za předpokladu, že se změnily okolnosti, za kterých se smlouva uzavírala. Tyto okolnosti vedou k tomu, že po dotyčném nelze nadále požadovat, aby v nájmu pokračoval. Jedná se například o stěhování do jiného města kvůli získání nového zaměstnání.
Pokud se naopak stane, že sjednaná doba konce nájmu uplynula a nájemník dále byt obýval alespoň po dobu dalších tří měsíců od tohoto data, aniž by ho pronajímatel vyzval k opuštění bytu, nájemní smlouva se automaticky prodlužuje. Toto prodloužení odpovídá původní sjednané délce nájmu, avšak jeho maximální délka může činit pouze dva roky.
Zároveň je možné sjednat automatické prodloužení nájemní smlouvy na dobu neurčitou. V takovém případě je však potřeba opět počítat s tříměsíční výpovědní lhůtou v případě, že jedna ze smluvních stran bude chtít nájem ukončit. Pakliže by byla uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou s délkou trvání déle než 50 let, přihlíží k ní občanský zákoník jako ke smlouvě na dobu neurčitou.
