Český systém je sociálně zvrácený a neefektivní
O problému bydlení se sice dlouho a hodně diskutuje, ale stále není vyřešen. Česko vsadilo na vlastní, neozkoušené a na koleni vyrobené podpůrné programy, aniž by čerpalo ze zkušeností zemí, kde tyto programy prošly celými desetiletími optimalizace. Výsledkem je sociálně zvrácený, finančně náročný a zároveň naprosto neefektivní systém bytové politiky. Ačkoliv do bytové politiky plyne formou subvencí a podpor čtyři až pět procent státního rozpočtu, nelze těmto výdajům přičíst zásluhu na výstavbě dodatečných bytů.
Sociální byty.
Množství politiků volá po výstavbě nových sociálních bytů. Tyto výzvy nelze brát příliš vážně, protože Česko je plné panelových sídlišť, v nichž jsou klasicky sociální byty, jsou však obsazeny jinými než sociálně potřebnými vrstvami. Pokud by stát podporoval další výstavbu sociálních bytů, vznikala by otázka, jaký standard mají tyto byty vlastně mít a pro koho by byly určeny dnešní jednoduché panelové domy. Logickým řešením musí být podpora výstavby bytů dnešního standardu, zvýšení motivace pro sociálně silnější vrstvy se do těchto nových bytů (nájemních a v osobním vlastnictví) přestěhovat a uvolněním bytů v dnešní panelové výstavbě tržními mechanismy snížit poptávku a tudíž cenu. Cílem české bytové politiky musí být tudíž nastartování motivačních podpor pro střední třídu k pořizování bytových ploch.
Regulace nájemného.
Bytovému trhu dominuje regulované nájemné, které není v žádném případě vázáno na jakákoliv příjmová kritéria, nýbrž pouze a výhradně na datum uzavření nájemní smlouvy. Průměrné regulované nájemné činilo v roce 2001 pouhých 1291 korun. Důsledkem této necílené regulace je, že chybí motivace pro střední vrstvy, aby si pořídily vlastní bydlení, chybí mobilita pracovních sil, velký počet bytů je neobsazen a ve velkých bytech bydlí malý počet osob. Odstranění tržních mechanismů vedlo zákonitě k nehospodárnému využití současného bytového fondu. Málo se objevuje otázka, proč se regulované nájemné s pomalou deregulací nevztahuje pouze na sociálně slabé vrstvy a proč státní moc zasahuje do vlastnických práv majitelů bytů i v případě sociálně silných příjmových vrstev. Mnohem smysluplnější by byla dvourychlostní deregulace, která by nastartovala motivaci sociálně silnějších vrstev k pořízení vlastního bydlení a k uvolnění regulovaných bytů. Mimo nastartování motivace je však nutné nastartovat i finanční pomoc pro tyto sociálně silnější vrstvy.
Daňové úlevy.
Při pořízení bytu neexistuje žádná daňová úleva, pouze možnost snížení základu daně o výši úroků z hypotéčních úvěrů nebo úvěrů stavebního spoření po neomezenou dobu do výše 300 000 korun ročně. Toto řešení vede k výsledku, že šesti a více milionový úvěr na výstavbu je u příjmově silné vrstvy daňově subvencován ve výši 96 000 korun ročně (a to neomezeně dlouho). V případě pořízení bytu (hypotéka 600 000 korun) u stavebníka s průměrným výdělkem činí daňová úleva 7200 korun. Pokud tento stavebník financuje výstavbu půjčkami od zaměstnavatele a příbuzných, protože hypotéku nezíská, nedostane vůbec nic. Během deseti let podporuje stát subvencemi nejsilnější sociální skupinu 960 000 korunami, průměrného stavebníka 72 000 korunami a stavebníka bez hypotéky nepodporuje vůbec.
Stavební spoření.
České stavební spoření je jednou z nejefektivnějších možností mrhání státními příjmy. Zatímco v Německu je státní příspěvek určen výhradně pro osoby až po nižší střední vrstvu, v Česku je určen všem, stejně jako daňové úlevy však dělá největší radost zámožnějším vrstvám. Pro získání plného příspěvku je třeba spořit deset procent průměrného hrubého ročního platu (18 000 korun ročně). Stát odmění tohoto spořivce příspěvkem ve výši 25 procent, aniž by požadoval, že toto spoření bude jakkoliv využito pro bytové účely. Není divu, že Česko je zemí stavebních střádalů, počet smluv dosáhl neuvěřitelných 6,3 milionu, přičemž pouze dvanáct procent smluv vedlo ke stavebnímu úvěru. V rozpočtu na rok 2002 stát rezervoval pro tuto extrémní poťouchlost částku jedenáct miliard korun a tato částka se ročně zvyšuje o dvě až tři miliardy. Kdyby stát rozdal tento ohromující obnos 10 000 domácnostem pod podmínkou, že si pořídí byt, mohl by každé domácnosti přispět částkou 1,1 milionu korun nebo by rovnou mohl 10 000 bytů postavit a rozdat.
Sociálně slabí a mladí.
Jediný český státní příspěvek, který je přístupný pouze sociálně slabým stavebníkům a je společným jmenovatelem české a německé bytové politiky, je natolik směšně konstruován, že byl v roce 2000 využit jediným stavebníkem a za celou dobu existence pouze 100 stavebníky. Tento příspěvek se totiž vztahuje na domácnosti, které mají celkový čistý příjem maximálně do výše čtyřnásobku životního minima. Tyto osoby samozřejmě při dnešních cenách nepomýšlí příliš intenzívně na pořízení vlastního bydlení.
Existující podpory pro mladé do 35 let mají racionální jádro, ale nepromyšlené provedení. Pro výstavbu nových bytů je úvěr ve výši 200 000 korun příliš nízký a doba splatnosti příliš krátká. Pro pořízení starého bytu je nevratný příspěvek poměrně vysoký, lze ho však využít pouze v případě, že osoba získá úvěr.
Pomoc obcím.
Nejštědřejší přímou dotací je nevratný státní příspěvek obcím, který činí 400 000 korun za byt. Byt však musí být na pozemku, jehož spolumajitelem je obec, a obec se musí podílet minimálně 51 procenty na investici. Byt může být nejdříve po 20 letech převeden do osobního vlastnictví. Během této doby podléhá věcně usměrněnému nájemnému. Tuto formu finančně pro stát nejnáročnější a sociálně necílené podpory využívá zhruba 35 procent ročně dokončených bytů. Podmínka spoluúčasti obce je pošetilá, protože nemá naprosto žádný bytově-politický dopad a pouze komplikuje vytvoření stavebního kolektivu. Chybějící příjmové hranice činí i dvacetiletou lhůtu pro převod do osobního vlastnictví nesrozumitelnou.
DPH a stavební práce.
Ukázkou absurdnosti české bytové politiky je snížená sazba DPH na stavební práce. Zvrácenost této daňové subvence má mnoho dimenzí. Nákup stavebního materiálu je zatížen 22 procenty, pořízení stavebního materiálu prostřednictvím stavební firmy pěti procenty. Samozřejmě že toto je nejspolehlivější nástroj přinutit jinak čestného člověka a stavební firmu k úhybným manévrům. Druhou vadou tohoto systému je, že zatímco výstavba svépomocí je ve zbytku světa způsob, jak snížit náklady na výstavbu, je tomu v Česku naopak. Třetí vadou je naprostá necílenost této daňové subvence, která zahrnuje nejenom výstavbu bytů, nýbrž i výstavbu rekreačních objektů, opravy plotu, či výstavbu sauny nebo mramorem vyloženého bazénu na chalupě. Výstavba chalupy v pořizovací ceně tři miliony korun je dnešním systémem subvencována ve výši 485 000 korun. Výši této v Evropské unii neexistující subvence nelze vyčíslit, protože neexistují potřebné údaje (tržby za stavební práce s neplátci DPH). V každém případě však jde o částku, která výrazně převyšuje deset miliard korun ročně. Bohužel se České republice podařilo vyjednat s Evropskou unií dočasnou výjimku do roku 2007.
Prosté řešení.
Řešení bytové problematiky je prosté, stačí se orientovat v sousedních zemích Evropské unie. Současnou rychlost deregulace nájemného je třeba omezit na sociálně slabé vrstvy. Města a obce musejí zvýšit rychlost přeměny nestavebních ploch na stavební, aby neblokovaly nedostatkem stavebních pozemků bytovou výstavbu. Veškeré současné instrumenty české státní podpory obsahují iracionální prvky a nevedou ani při nákladech v desítkách miliard k podstatné stimulaci výstavby, a musí být proto zásadně modifikovány. Na jejich místo by měla přijít jednotná daňová úleva na základě počtu členů domácnosti, doplněná o systém nízko úročených půjček, poskytovaných dle počtu členů domácnosti a výše příjmů. Jako realistický příklad lze navrhnout následující podpory, které by měly být zásadně vratné: Čtyřčlenná domácnost s příjmem do 1,5 milionu korun ročně by mohla získat státní půjčku do výše 400 000 korun, stejná domácnost s příjmem do 750 000 korun dodatečnou státní záruku na úvěr do výše dalších 400 000 korun. U mladých domácností by měly být částky půjček a záruk zvýšeny o 30 procent. Třetím aspektem státní pomoci by měl být vratný měsíční příspěvek, který by byl poskytován čtyřčlenné domácnosti s příjmem do 750 000 Kč ročně. Činil by v prvních letech 20 korun za metr čtvereční, po třech letech patnáct a po dalších třech letech osm korun za metr čtvereční. Po následujících třech letech by zanikl a nastala by desetiletá lhůta splatnosti. Příspěvky na stavební spoření by měly být vázány na maximální roční příjem a na využití prostředků pro stavební účely. Okamžitým nebo pomocí parkovací sazby postupným přeřazením stavebních prací ze snížené do základní sazby DPH by stát získal miliardové příjmy, které by mohl použít pro cílenou podporu výstavby nových bytů. Tímto by došlo k nárůstu stavebních prací, protože by skupiny obyvatelstva, které si v současné době nemohou pořídit vlastní bydlení, tuto možnost získaly.
