Šikanózní žaloby by vyřešilo zrychlení práce soudů
Chcete si koupit byt nebo pozemek? Připravte se na to, že tuto transakci vám může značně znepříjemnit spekulant. Zpochybní vlastnictví třeba jen k malé části pozemku a podá žalobu na jeho určení. Tím zablokuje vkladové řízení u katastrálního úřadu. Ten totiž musí toto řízení zastavit do doby, než rozhodne soud. To může v českých podmínkách trvat i několik let. Zamezit těmto spekulantům ve vydírání majitelů nemovitostí má návrh novely zákona o zápisu vlastnictví objektů do katastru nemovitostí. Tato úprava navrhuje, aby katastrální úřad nezastavoval vkladové řízení a zapsal nového majitele objektu, aniž by čekal na rozhodnutí soudu. Přijetí této novely by ale mohlo přinést další opět zneužitelný extrém. Názory právníků se shodují, že nejúčinnějším nástrojem proti takovým žalobám by bylo zrychlení práce soudů.
Zaplaťte!
Navrhovaná legislativní změna je zdůvodněná tím, že dosavadní úprava zákona vychází z předpokladu, že soud řeší otázky, které mají věcný základ. „V praxi jsou však stále frekventovanější případy, kdy jsou podávány žaloby na základě spekulativně vykonstruovaných skutečností, jejichž účelem je zablokovat převod vlastnictví a donutit účastníky zaplatit - například peněžité odstupné - za zpětvzetí žaloby,“ konstatují předkladatelé návrhu. Z parazitování se tak stal výhodný byznys. Pokud spekulanti nedostanou zaplaceno, podají žalobu.
Soud, i když mu je zcela zřejmé, že jde o šikanózní žalobu, není schopen postupu těchto spekulantů zabránit. „V každém jednotlivém případě musí postupovat jako v jakémkoliv jiném procesu. Tedy zkoumat věc, provádět důkazy, a není v jeho působnosti, i když je nesmyslnost sporu zjevná, nařídit katastrálnímu úřadu, aby vklad provedl. Katastrální úřad pak nemá jinou možnost než řízení přerušit, neboť mu to ukládá zákon,“ doplňují předkladatelé. „Podstata navrhované novely spočívá v odpadnutí důvodu pro přerušení vkladového řízení pro pouhé zahájení soudního sporu o nemovitosti,“ říká David Šimonek, advokát společností Baker & Mckenzie.
Nekalé praktiky spekulantů se nejčastěji objevují, když se plánuje stavba hypermarketů nebo větší developerský projekt. „Tyto případy se vyskytují, ale není jich příliš mnoho. Sám jsem se setkal přibližně s deseti,“ říká Karel Večeře, předseda Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Jeho slova potvrzuje i právník. „V naší praxi se s takovými žalobami samozřejmě občas setkáváme, nedá se ovšem říci, že by jejich podávání bylo pravidlem,“ tvrdí Šimonek „Je otázkou, nakolik argument šikanózních žalob ospravedlňuje nesnáze, které novela zákona může způsobit,“ dodává.
Několikrát prodáno.
Kritici navrhované změny poukazují na to, že nepřispívá k posílení právní jistoty občanů, protože její přijetí by vedlo ke zpochybnění spolehlivosti informací zapisovaných do katastru nemovitostí. Úprava neřeší ani postup katastrálního úřadu v případě odůvodněných žalob. Může nastat například situace, kdy bude oprávněně napadnut prodej nemovitostí v konkurzu. Kupující objektů by v případě změny zákona byl zapsán do katastru nemovitostí jako nový majitel a mohl by okamžitě s těmito objekty nakládat a převést je na další subjekty.
„Pokud vkladové řízení nebude přerušeno, vklad práva bude povolen a teprve následně soud v řízení o nemovitosti rozhodne ve prospěch žalobce, bude nutné obnovit v katastru předešlý stav. Jestli v mezidobí budou několikanásobně převedeny nemovitosti, budou tyto převody neplatné se všemi důsledky s tím spojenými,“ domnívá se Šimonek. To ale může být v některých situacích komplikované a značně zdlouhavé. Navíc by se zvýšila administrativa správců daně z převodu nemovitostí. V případech, kdy by byly dodatečně převody nemovitostí prohlášeny soudem za neplatné, správci daní by museli vracet již zaplacené daně z převodů nemovitostí.
Právníci se domnívají, že problematiku šikanózních žalob by spíše než navrhovaná legislativní změna pomohlo vyřešit podstatné zrychlení práce soudů a úprava procesních předpisů, která by zabránila spekulativním průtahům v řízení. „Jako alternativa se u tohoto druhu žalob nabízí také zvýšení soudního poplatku, i když to by na druhé straně ztěžovalo postavení i těm, kteří se svého práva domáhají oprávněně,“ doplňuje Šimonek.
Situace by se měla zlepšit od začátku příštího roku, kdy začne platit nový správní řád. Ten ponechá na katastrálních úřadech, aby si udělaly názor, zda jde o šikanózní žalobu, či nikoliv, a tedy zda řízení o vkladu přeruší, či v něm budou pokračovat. „Obávám se, že není stoprocentní obrana proti postupům spekulantů. Ve většině případů je ale jednoduché šikanózní žalobu rozpoznat. Často v takových situacích figuruje nereálný žalobce, je uvedeno vymyšlené jméno nebo neexistující rodné číslo,“ říká Večeře.
